ELPAÍS/Andalucía* : En cuestión de días, los exteriores de la urbanización Jardines de la Costa, propiedad del empresario José María Enríquez, imputado en el caso Malaya, han pasado del amarillo desértico al verde vergel. Los operarios retocan las piscinas y últimos detalles de 60 viviendas situada en primera línea de playa en San Pedro de Alcántara, en Marbella. Todo entraría dentro de la normalidad, si la obra no tuviese un auto de paralización que impide al promotor terminar la obra hasta que haya una decisión judicial.
Los socialistas marbellíes exigieron ayer a la alcaldesa de Marbella, Ángeles Muñoz, un mayor control de las obras ilegales hasta que se revisen las 700 licencias irregulares que hay en la ciudad y pidieron que la primera sea la promoción Jardines de la Costa, ya que se ha concluido y podría ser ocupada en los próximos días. "Esta urbanización es contraria a todos los planeamientos y no tiene acomodo en la nueva revisión del PGOU, además de ejemplarizar los chanchullos de la operación Malaya", afirmó el concejal Javier de Luis. El edil socialista pidió que se declare nula de pleno derecho para evitar que llegue a ocuparse.
Hasta el momento, la alcaldesa de Marbella se ha negado a revisar las licencias concedidas por los gobiernos gilistas y posgilistas, alegando que saturaría la delegación de Urbanismo. La regidora popular ha optado por esperar a la aprobación del nuevo Plan General y revisar después los permisos que queden fuera.
En contra de lo que argumenta el equipo de gobierno, los socialistas mantienen que la revisión puede suponer importantes ingresos para el Ayuntamiento pues no sólo se sanciona al promotor, al técnico y al político que autorizó la actuación, sino que se obligará a normalizar la promoción compensando a los ciudadanos de Marbella. "Puede producirse un efecto cascada entre los promotores que, al comprobar que van a ser sancionados, llegarán a acuerdos previos con el Ayuntamiento", aseguró De Luis.
La parcela de Jardines de la Costa, de unos 8.000 metros cuadrados, perteneció al Ayuntamiento de Marbella. Según un auto del caso Malaya, fue cedida a la sociedad Galerías Comerciales, del empresario granadino Tomás Olivo, como dación de pago por un valor de 200 millones de euros. Olivo, también imputado en el caso Malaya, la vendió a la sociedad FNG Inversiones, propiedad de Juan Antonio Roca, y el ex asesor de Urbanismo la ofertó un año después por 600 millones de euros a su actual propietario.
Estaba calificada en el PGOU del 86 como área libre. La revisión del plan del 98, aprobada por Jesús Gil, la calificó como poblado mediterráneo. En aquel momento se permitió la construcción en ella de 41 viviendas, aunque después de algunos cambios en el proyecto, la promoción ha terminado ocupando el dominio marítimo terrestre y se han levantado en la parcela 61 casas.
* ELPAIS.com - JUANA VIÚDEZ - Marbella - 29/08/2007
Foto: Marbella /J.ROJAS - ELPAIS.com
Un promotor del 'caso Malaya' termina una obra pese a ser ilegal
El caso ''Obra nueva'', una historia de corrupción urbanística y suicidios de banqueros
KAOSENLARED* : El viernes el director del Banco Andalucía se suicidó. Este hecho está relacionado con el caso "Obra Nueva" de Chiclana (Cádiz), y en la que han sido ya detenidas 21 personas. Esta operación consistía en la falsificación de documentos para inscribir viviendas ilegales en el Registro de la Propiedad, al objeto de aparentar una antigüedad superior a los 4 años y lograr la prescripción del posible delito.
El cuerpo de Manuel J.L.G. fue hallado en la noche del miércoles, dentro de la sucursal del Banco de Andalucía en la avenida Ramón de Carranza (Cádiz), colgado de su propio cinturón. El banquero dejó una nota manuscrita con una extensión en torno a los diez folios a la policía.
En esa nota, según las mismas fuentes, el fallecido, que no figura entre los imputados judicialmente en la supuesta trama, se hace responsable de la concesión de créditos de difícil aval y montante considerable a un cierto número de personas que sí estarían implicados en la trama de Obra Nueva. La nota está en poder del juez y no se conoce oficialmente su contenido.
El descubrimiento de esta presunta red en el pasado mes de junio ha llevado ya a la detención de 21 personas en Cádiz y Chiclana. Entre ellos se encuentran promotores, arquitectos, tasadores, aparejadores y un abogado. Se especula ( y valga la redundancia) habla de que en los próximos días puede ampliarse el número de relacionados con el caso, sobre todo atendiendo al escrito que dejó el bancario.
La Operación Obra Nueva se inició el pasado mes de marzo, cuando se tuvo conocimiento de unas supuestas irregularidades urbanísticas ocurridas en el término municipal de Chiclana (Cádiz). La investigación determinó que ciertos promotores, agentes inmobiliarios, abogados y arquitectos técnicos y tasadores, todos ellos en connivencia, realizaban declaraciones de obra nueva y su posterior división horizontal, falseando certificados de antigüedad. En unos casos, se trataba de un inmueble que no existía o la construcción de una casa de dimensiones muy inferiores a las reales, todo ello con fecha de construcción posterior a la prescripción que marca la ley, 3 ó 4 años bien sena infracciones penales o administrativas.
De esta manera conseguían inscribir en el registro de la propiedad las viviendas, y obtener una revalorización inmediata de los terrenos, ya que en todos los casos investigados se encuentran ubicados en zonas declaradas como terreno urbanizable no consolidado, es decir, los propietarios de los terrenos no pueden obtener licencia de obra o de segregación en parcelas hasta tanto no pase a ser urbano consolidado.
Pinar de los Franceses y Los Gallos son las zonas de Chiclana en las que se han detectado estas prácticas ilícitas, cuya investigación parecía haberse parado pero que ahora puede sufrir un giro importante.
* GAS www.grupodeaccionsocial.net
http://www.redasociativa.org/gas/modules.php?name=News&file=article&sid=1083&mode=thread&order=0&thold=0
* Kaos en la Red - 29.08.2007
Foto: kaosenlared.net
El precio de la vivienda en España
CONSUMER* : Varios portales inmobiliarios constatan que el precio de la vivienda ha bajado en todo el país, incluso verifican que algunos vendedores han abaratado el precio inicial ante la imposibilidad de vender su inmueble. Se viene advirtiendo desde hace mucho tiempo que podríamos asistir a un espectáculo poco común en el panorama inmobiliario español: una seria corrección en el sector inmobiliario, algo así como la explosión de la 'burbuja inmobiliaria' en la que muchos expertos aseguran que estamos inmersos. Habrían acabado así los años de crecimiento inusitado en los precios de la vivienda, y se corregiría de esta forma la alegría de los últimos años.
Los que hubieran comprado una casa hace pocos años se encontrarían con que su vivienda se deprecia, con lo que pagarían hipotecas más altas que el valor que sus casas. Pero también supone una oportunidad para los nuevos compradores.
No cabe ninguna duda de que los precios de la vivienda se han moderado. Para algunos analistas, incluso la tendencia es bajista. Según los datos del portal Idealista.com, la vivienda usada ha bajado en Barcelona un 1,3% en el segundo trimestre de este año, y en un 15% de los municipios barceloneses que ha analizado este portal inmobiliario. En Madrid capital, la vivienda usada subió en ese período sólo un 0,1%, y bajó en 19 de los 32 municipios analizados. En Valencia, la vivienda subió entre abril y junio de este año un 1,2%, cifra que parece alta en comparación con otras ciudades pero que no es tanto respecto a períodos anteriores.
Rebajas
Otro portal de Internet, Fotocasa, detectó durante el mes de julio que el 10% de las viviendas que anuncia veían reducido su precio. En la Comunidad de Madrid, 6.038 de los 48.562 pisos a la venta, lo que supone un 12%, redujeron su precio en al menos 3.000 euros, y en Cataluña lo hicieron 5.631 viviendas (10,7 %) de las 54.226 en venta. Destaca que el porcentaje de viviendas rebajadas es mayor en las grandes capitales. En Barcelona, alcanzó el 11,8 % del total, mientras que en Valencia se elevó hasta el 12,7%.
Desde Atlas Capital, han recomendado en los últimos días esperar antes de comprar una casa. La razón es que los precios están evolucionando y podrían bajar en los próximos meses, o bajar al menos en algunas zonas. "Estamos viendo que los precios se están conteniendo y los períodos de venta aumentando", afirman los analistas de esta consultoría. Los mismos que aconsejan "esperar, si no se tiene prisa". Hay que tener en cuenta que la paciencia a la hora de buscar una vivienda puede verse recompensada si se encuentra a alguien con prisa por vender, sobre todo si pone un precio atractivo para asegurarse la venta. Vale la pena esperar unos meses más porque el precio de la vivienda puede estabilizarse aún más, de manera que quienes necesiten firmar un crédito hipotecario también notarán la diferencia. Sólo en el segundo trimestre de este año las familias españolas destinaron el 44,8 % de su salario a financiar la compra de la vivienda, lo que supone dos puntos más que a finales de 2006 y la cifra más alta registrada. En 2005, el porcentaje era del 36,7%, y del 35% en 2004. Además, se contratan cada vez hipotecas más caras. En mayo de este año, las hipotecas se contrataban por una media de 150.810 euros, un 7.6 % más que en el mismo mes del año anterior.
Este otoño se iniciará con algunos acontecimientos que pueden tener consecuencias en el sector de la vivienda. De un lado, las autoridades del ramo han asegurado que pondrán en marcha nuevas medidas. Por otro, es más que probable que el Banco Central Europeo suba de nuevo los tipos de interés, lo que llevará a una nueva subida del Euribor, y con ello a un encarecimiento de las hipotecas. Desde el año 2001, los tipos de interés no han hecho más que crecer. Además, queda pendiente estudiar qué pasará con la crisis en los Estados Unidos de las hipotecas de alto riesgo. Por ahora, el Banco Central Europeo se ha visto obligado a inyectar grandes cantidades de dinero en el sistema monetario para evitar la crisis. El 9 de agosto, el BCE inyectó 94.841 millones de euros, una cifra récord, y todavía realizaría nuevas inyecciones de dinero en los días siguientes, en una crisis que continúa su escalada.
Hipotecas basura
Puede parecer sorprendente que en Europa se esté pendiente de lo que está pasando en los Estados Unidos con las hipotecas de alto riesgo. En el sector de las 'hipotecas basura' de EEUU, casi 14 de cada 100 deudores ya no pueden seguir pagando. Pero tiene una explicación: la internacionalización de la economía llevó a que el banco francés BNP Paribas anunciara que congelaba el capital que sus clientes disponen en tres de sus fondos de inversión que invertían en mercados de créditos hipotecarios. En esta contexto económico, los bancos han encarecido el tipo de interés con que se prestan dinero unos a otros, lo que afecta directamente al Euribor, índice de referencia que sirve para calcular los intereses de una hipoteca. Si se mantiene el nivel actual del 4,6 % en el mes de agosto, una hipoteca de 150.000 euros a 25 años se encarecería en 85 euros mensuales.
Para comprender la magnitud de esta situación, hay que entender que casi la mitad de los créditos para la compra de vivienda contratados el año pasado en Estados Unidos se enmarcan dentro de la categoría de 'hipotecas basura', según datos del Fondo Monetario Internacional. Muchos ciudadanos se lanzaron a realizar compras que excedían su capacidad ante los tipos bajos que había en el mercado, y no calcularon adecuadamente lo que podía pasar. Lo curioso es que entran en esta categoría aquellas personas que piden más del 85% del valor del inmueble o deben pagar más del 55% de lo que ganan, condición en la que entrarían no pocas hipotecas que se conceden en España, país con un bajísimo nivel de morosidad, según los últimos datos facilitados.
Ante esta nueva realidad parece que España quiere lanzar este otoño un plan de alquiler a un precio razonable. El objetivo sería reunir suelo público y edificios vacíos estatales o de otros organismos públicos para promover viviendas en alquiler. Se trataría de pisos de entre 50 y 70 metros cuadrados que se ofrecerían por un precio razonable, aún por determinar. De llevarse a buen término, se podría alcanzar el objetivo de que muchos jóvenes pudieran ver cumplido su sueño de encontrar una casa para vivir, a buen precio, y además el aumento de casas en alquiler facilitaría que el precio de la vivienda bajase. De todas formas, una de las ideas que se ha lanzado desde la Administración, en línea con lo que piensan muchos observadores, es la necesidad de replantearse la ley de alquiler con el objetivo de eliminar los elementos que lastran los incentivos para alquilar.
Subida de las hipotecas
En todo caso, las medidas que se pongan en marcha en nuestro país pueden verse contrarrestadas si en septiembre el Banco Central Europeo decide una nueva subida de tipos de interés. A principios de agosto el presidente de esta entidad, Jean-Claude Trichet, después de la reunión en la que el BCE decidía mantener los tipos en el 4%, aseguraba que se establecería una 'fuerte vigilancia' para evitar un aumento de la inflación. Esta frase puede significar, con mucha probabilidad, que un mes después el Banco Central Europeo decida aumentar en otro cuarto de punto el precio del dinero, es decir, en septiembre. El aumento del Euribor y por tanto de las hipotecas vendría poco después. El Euribor ya está en niveles que no se conocían en esta década, concretamente desde 2001, al haber superado el 4,6 %.
Pero otro elemento sobre el que se podría incidir son los costes que se derivan de la compra de una vivienda en España. A lo que cuesta la casa hay que añadir aproximadamente un 12 % de su valor en impuestos, notaría, registro y, en su caso, inmobiliarias. Nos situamos así entre los diez países de la OCDE más caros a la hora de comprar, según la web inmobiliaria Global Property Guide, aunque por debajo de Bélgica (17,8 %), Italia (17%), Francia (16,3%) o Luxemburgo (15,6%). El gasto más gravoso es, sin duda, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que impone un 7 % en la compraventa de una casa usada, y el IVA, en el caso de las casas nuevas, que es también del 7 %. Son gastos inevitables acerca de los que no está previsto poner en marcha medidas para reducirlos.
Alquilar en lugar de comprar
Una opción para muchos de los españoles que buscan su primera vivienda es el alquiler. A pesar de que en España predomina una gran tradición de compra y tan sólo el 11 % vive en régimen de alquiler frente al 30 % de media en el resto de Europa, el alquiler muestra ciertas ventajas. Así, los últimos datos del Observatorio del Alquiler muestran que la media por metro cuadrado por un piso en alquiler es de 7,2 euros. Si esta cantidad se aplica para un piso de 90 metros cuadrados, alquilar una casa saldría por 648 euros. La media de lo que los españoles pagamos por nuestras hipotecas es de 745,87 euros, así que el alquiler, al menos en lo que se paga mes a mes, sale de media por un 13,2 % menos. La hipoteca resulta más rentable, según este cálculo, en Asturias, Canarias, Navarra y País Vasco, donde el ahorro respecto al arrendamiento es del 2%, 3,3%, 0,86% y 7%, respectivamente. Y donde más rentable resulta alquilar una vivienda es en Galicia, donde la media es de 296 euros, frente a una media en las hipotecas de 565 euros. Claro que a la hora de elegir también hay que tener en cuenta otros factores, como el tiempo que dura el alquiler o cuánto pueden subir la hipoteca o el alquiler a largo plazo.
* Consumer - Miguel Jarque - 27 de agosto de 2007
Foto: Se vende, carteles - laverdad.es
La ‘financiarización’ de las economías domésticas
EMMANUEL RODRÍGUEZ* : Las noticias sobre los precios de la vivienda tienden a poner el acento en su carestía, pero no en la consolidación del mercado de la vivienda como mercado financiero. Un solo botón de muestra: entre 1999 y 2004 el patrimonio inmobiliario creció 2,2 veces su valor, convirtiéndose en la principal partida del patrimonio nacional de la economía española, con un valor absoluto en 2004 de 6,25 billones de euros (ocho veces el PIB). La ‘singularidad’ de este emergente mercado financiero es que opera sobre un bien que es también objeto primario de necesidad para una gran mayoría de la población.
Y es aquí donde deberíamos poner todo el acento. En la espiral al alza del mercado inmobiliario y en sus altas tasas de rentabilidad, buena parte de las familias del país se han visto sumergidas en un proceso que podríamos llamar de ‘financiarización’ de sus economías.
Esto significa que las rentas de estas familias están pasando a depender cada vez menos de las rentas de su trabajo, y cada vez más del valor de sus activos financieros acciones o fondos de pensiones), incluida la vivienda.
Mayor desigualdad social
Sin embargo, esta ‘financiarización’ de las economías domésticas ha sido completamente asimétrica, generando nuevos efectos de desigualdad social, quizás más agudos y perversos que los que se derivaban de las diferencias salariales. Por un lado, se ha producido un aprovechamiento profundamente desigual del crecimiento del precio de la vivienda. Aquellos hogares con capital inicial o de renta elevada han podido asumir la compra no sólo de su propia vivienda, sino en muchos casos de dos, tres, cuatro o más (el parque de viviendas vacías y secundarias superó en 2001 la cifra de 6.400.000, el 37% del total, siendo el más grande de toda Europa).
Pero para gran parte de las familias que han comprado su vivienda en este periodo, aunque hayan visto cómo aumentaba el valor nominal de su vivienda, el resultado será completamente inverso al de las primeras. Su patrimonio quedará reducido a una vivienda principal, y todavía sin pagar, que sólo se podrá permutar por otra vivienda, quizás peor. Si la hipoteca sigue pendiente, la elevación de los tipos de interés y la bajada relativa del precio de la vivienda pueden llegar a significar que tendrán que pagar más (aumento de las hipotecas) por menos (descenso del valor de la vivienda).
Un solo dato revela la importancia mucho mayor de la acumulación patrimonial como efecto de desequilibrio social. Según la Encuesta Financiera a las Familias de 2002 del Banco de España, si la renta de las familias con mayor renta (derivada sobre todo del trabajo) era 11 veces mayor que la de las familias de menor renta (el 10% de mayor renta frente al 20% de menor renta), el patrimonio del 10% de las familias más ricas era de media más de 50 veces superior al del 25% de las más pobres. Esta distancia no ha dejado de aumentar desde esa fecha.
Por otra parte, la elevación de los precios de la vivienda ha resituado completamente los mapas de clase de las grandes ciudades, estimulando un nuevo proceso de segregación por medio del abandono de las rentas medias y altas de los espacios socialmente ‘sensibles’. La capitalización de sus antiguos patrimonios inmobiliarios por la entrada de nueva población (fundamentalmente inmigrantes), les ha permitido comprar una nueva residencia en los espacios socialmente homogéneos de los suburbios al uso. El ciclo inmobiliario es así responsable de una mayor segregación social.
Por último, el ciclo financiero-inmobiliario ha sido un ejemplo más de que las formas de explotación no concluyen en el trabajo. El esfuerzo ímprobo de las familias (que destinan cerca más del 60% de su renta a la compra de vivienda) ha sido también necesario para inyectar liquidez al mercado, subordinando la necesidad de alojamiento al crecimiento del sector. Este dinero ha servido para alimentar todas las plusvalías derivadas tanto de la compra-venta de vivienda como de su construcción y su urbanización. Beneficios acumulados por entidades financieras, ayuntamientos, propietarios de suelo, inmobiliarias...
El proceso de ‘financiarización’ de las economías domésticas se ha visto así agravado por el reciente ciclo inmobiliario. El cierre del mismo sólo significará recogida de beneficios para algunos y un aterrizaje brutal para la gran mayoría que verán cómo su patrimonio pierde el valor acumulado en largos años de esfuerzo y ahorro.
“En Europa ya lo sabían”
Como ha sucedido en otras ocasiones, la mejor forma de tomar el pulso de la situación española pasa por leer la prensa extranjera. Actualmente, los informes del sector pronostican caídas en los precios de la vivienda de entre un 4% y un 8% para el año que viene, lejos de las aspiraciones oficiales a un aterrizaje suave en línea con inflación. El Financial Times habla abiertamente de recesión de una posible salida del euro forzada por la crisis financiera. Aunque el asombro de los corresponsales extranjeros no es nuevo. El 16 de junio de 2005, la revista The Economist cifraba la sobrevaloración de la vivienda en el mercado español en un 50% de su valor. Quizás alertados por ello, entre 2005 y 2006 la inversión extranjera en vivienda cayó un 11%. Y actualmente también la ONU ha llamado la atención sobre la burbuja, al solicitar el 26 de junio al Gobierno español que alerte a los ciudadanos de la incipiente crisis inmobiliaria. El fin del ciclo económico en torno a activos inmobiliarios también se ha producido en Estados Unidos, Inglaterra o Japón, sin embargo, el caso español presenta algunas diferencias, al producirse un crecimiento más acelerado y acusado de la burbuja, lo que hace pensar en mayor impacto social si se produce un fuerte estallido.
* Emmanuel Rodríguez, del Observatorio Metropolitano de Madrid
* Periódico Diagonal - Número 59. 19 jul - 5 sep 2007
Xàbia demolerá los minipisos ilegales situados en el Arenal
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LEVANTE-EMV/Alacant* : El Ayuntamiento de Xàbia llevará al pleno del próximo jueves el dictamen referente a la orden de demolición del sótano situado en el Arenal 80 que no contemplan la licencia municipal requerida. El consistorio prevé así, demoler los tabiques que convirtieron un antiguo supermercado en 14 habitáculos separados y reconvertidos en 14 viviendas ilegales de 33 metros cuadrados cada una.
La empresa comercial Monty's S.A. comenzó las obras de remodelación del local comercial a principios del año 2005. Cuando comenzaron a tabicarse los 14 minipisos y a instalarse los aparatos de aire acondicionado, los vecinos de la zona alertaron a la oficina técnica municipal ante posibles irregularidades. Aunque el anterior gobierno abrió expediente de infracción urbanística a la empresa porque había realizado unas obras sin solicitar permiso alguno, la actividad ilegal continuó y la mercantil comenzó a rentabilizar el negocio alquilando los inmuebles, por precios que oscilaban entre los 350 y los 500 euros al mes.
Los apartamentos se ofrecían amueblados y con baño individual, pero no todos disponían de ventilación. Además de estar bajo tierra, en el sótano, no cumplía con las condiciones mínimas de seguridad y los inquilinos sufrían el peligro de inundaciones al estar muy cerca de la costa.
Además, el local que antiguamente era una supermercado, sólo tienen calificación comercial, y por tanto no tiene cédula de habitabilidad.
El anterior equipo de gobierno informó entonces a este diario de que se había solicitado un informe jurídico a los técnicos municipales a través del que se procedería al cierre de estos minipisos. Otras demoliciones Durante el pleno ordinario que se celebrará el próximo jueves en el Ayuntamiento de Xàbia, también se dictaminarán ocho demoliciones más en el término municipal.
Los dictámenes hacen referencia a una valla de la calle Atenas. Asimismo, se propondrá derruir el muro y los pilares de obra que no guardan alienaciones oficiales en la calle Flor de la Neu.
Además el Ayuntamiento de Xàbia dictaminará otros asuntos como las infraestructuras en el paseo Amanecer, la Cuesta de San Antonio y las calles Perseo y Psitacher.
* Levante-EMV - A.Esparza, Xàbia - 28 de agosto de 2007
Foto: El local comercial se reconvirtió en 14 viviendas ilegales. - levante-emv.com
