A.MONTERO SOLER* : "El Ministerio de la Vivienda sigue empeñado en tratar de convencernos de que el problema de la vivienda está a punto de solucionarse en nuestro país mientras que la OCDE acaba de advertir precisamente de lo contrario.
Con esa intención, el pasado viernes día 19 de enero convocó una rueda de prensa para informarnos de que el incremento del precio de la vivienda durante el año 2006 fue de, tan sólo, el 9,1% con respecto al año anterior. Un dato que los responsables de esa institución interpretan como de lo más esperanzador -pues de esperanzas se construye la política de vivienda de este país, como ya comenté en otro artículo.
Sin embargo, el dato por sí mismo ya es preocupante si se tiene en cuenta que más que triplica el incremento del IPC para el año 2006 y, por lo tanto, más que triplica la tasa de crecimiento de los salarios que, directa o indirectamente, suele estar vinculada a ese índice. Esto significa que mientras que, en el mejor de los casos, los salarios no perderán poder adquisitivo este año con respecto a otros bienes, sí que lo seguirán haciendo con respecto a la vivienda.
Si se desgranan los datos ofrecidos en la rueda de prensa del Ministerio puede apreciarse el excesivo grado de complacencia con la que desde esa institución se valora la situación de la vivienda en España. Casi todos los indicadores muestran una ralentización en su crecimiento con respecto al año anterior. Esto indica que, por fin, se está frenando la actividad en el mercado inmobiliario.
Pero, precisamente, esa situación de desaceleración del mercado inmobiliario combinada con otros datos que están apareciendo publicados estos días es lo que debería tener a todo el Ministerio temblando por el previsible futuro que se nos avecina.
Y es que el problema de la vivienda en España ya no es única y exclusivamente el problema derivado de la evolución del precio de la vivienda.
Entiéndaseme bien. El precio, evidentemente, sigue siendo un problema para quienes hasta ahora no han podido comprar una vivienda y que, además, ahora difícilmente van a poder adquirirla dado el nivel alcanzado por dicho precio pero, también, dado el progresivo encarecimiento de la financiación para su adquisición.
Es por ello que no se entiende tanta satisfacción por parte del Ministerio en relación con la contención de los precios: sí, está bien que los precios crezcan menos que en el periodo anterior pero esto soluciona muy poco a casi nadie porque se han situado a unos niveles que lo convierten en un bien inaccesible para la población que, precisamente, hasta ahora no ha podido acceder a él.
Lo que resulta realmente preocupante es que el problema del precio de la vivienda haya transmutado, haya síntomas de que está cambiando su naturaleza y desde el Ministerio de la Vivienda no se comiencen a lanzar voces de alarma y a instrumentarse medidas de contención para el caso en que se presentara una crisis.
Endeudados pero ricos
En efecto, por un lado, nos encontramos que la ralentización en la evolución del precio de la vivienda –que tan pomposamente destaca el Ministerio como si, por otra parte, fuera mérito propio- indica de forma inequívoca una caída de la demanda en el mercado unida a una oferta que se mantiene casi constante.
Una gran parte de la explicación de esa caída de la demanda se encuentra en la subida que vienen experimentando los tipos de interés y, por consiguiente, en el aumento del precio de la financiación hipotecaria y su menor disponibilidad. De hecho, la mayor parte de los estudios empíricos realizados al respecto indican que la evolución del mercado de la vivienda en España se justifica, en gran medida y junto a otras variables, por la reducción de los tipos de interés de los años precedentes que los situaron en niveles históricamente bajos.
Por lo tanto, es normal que en estos momentos en los que se está produciendo el alza de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, la subida esté comenzando a repercutir sobre la demanda de viviendas y, por ende, sobre su precio, contribuyendo a su ralentización.
Pero esa subida de los tipos de interés tiene connotaciones que van más allá de los efectos sobre el precio que al Ministerio de Vivienda le ha interesado resaltar y que se convierten en el eje del nuevo problema relacionado con la vivienda que estoy tratando de explicar.
Y es que, gracias a esos tipos de interés históricamente bajos, el endeudamiento de las familias españolas había llegado, también, a niveles históricamente altos. Así, su deuda con las entidades financieras superaba a finales del mes de octubre del pasado año los 750.000 millones de euros (lo que equivale al 107% de su renta disponible anual) y, de esa cantidad, 550.000 millones correspondían a deuda hipotecaria. Además, a pesar de que la tasa de crecimiento del número de préstamos hipotecarios concedidos para la compra de una vivienda se ha ido reduciendo durante los últimos meses, el importe medio de las hipotecas sigue elevándose; como también lo sigue haciendo el esfuerzo financiero que deben realizar las familias para adquirir una vivienda y que ya llega al 42,1% de su renta bruta anual disponible, la tasa más alta desde marzo de 1996.
Este aumento del endeudamiento ha tratado de camuflarse desde instancias gubernamentales argumentando por una doble vía. En primer lugar, reconociendo que, si bien es cierto que las familias españolas se encuentran más endeudadas que nunca en su historia, su nivel de endeudamiento es de los menores de la OCDE (el viejo recurso de “sí, nosotros estamos mal; pero los otros están peor”). Y, en segundo lugar, destacando que la subida del precio de la vivienda ha aumentado el nivel de riqueza de las familias hasta el punto que ésta se ha duplicado en 10 años y equivale ya a 9 veces su renta anual.
El hecho de que el aumento de la riqueza de las familias obedezca a la subida del precio de la vivienda tiene, a su vez, una connotación importante. Y es que se produce una elevada concentración de la riqueza de esas familias en un único activo: el 75% de la riqueza de las familias españolas está concentrada en la vivienda, el porcentaje más alto de la OCDE (adviértase que, por ejemplo, en el Reino Unido la riqueza financiera y no financiera se reparte a partes iguales).
El problema que genera la concentración de la riqueza casi exclusivamente en activos inmobiliarios es que éstos son muy poco líquidos y, por lo tanto, en situación de necesidad puede resultar muy complicado monetizarlos. Y ahí empiezan los problemas.
Ricos pero morosos
La subida de los tipos de interés iniciada por el Banco Central Europeo -que los ha llevado actualmente hasta el 3,5%- no tiene visos de detenerse, según se desprende del último boletín publicado por la institución. En el mismo se destaca que los tipos de interés continúan situados en niveles bajos en una situación en la que el crecimiento monetario y del crédito es muy dinámico en un contexto de abundante liquidez y que, para garantizar la estabilidad de precios a medio plazo, es necesario actuar con firmeza en el momento oportuno.
Si a estas advertencias se le unen las palabras en el mismo sentido del gobernador de la institución, Jean-Claude Trichet, tras la última reunión del Consejo de gobierno del BCE, todo parece apuntar a que los tipos de interés volverán a subir a partir del mes de marzo.
Con lo cual, lo previsible es que las hipotecas continúen encareciéndose como vienen haciéndolo sin interrupción desde hace 15 meses. De hecho, el Euríbor, que es el tipo de interés de referencia para los préstamos hipotecarios, llegó en el mes de diciembre al 3,92%, su nivel más elevado desde mayo de 2002.
Este índice experimentó a lo largo del año pasado una subida acumulada de más de 1,13 puntos, la mayor en un ejercicio desde que se creó en 1999. Esto se traduce, básicamente, en que la cuota mensual de una hipoteca media contratada a tipo de interés variable a 25 años que se revisara a principios de este año se vería incrementada en torno a un 14,5%.
En este contexto de elevadísimo endeudamiento familiar en donde, además, la carga de la deuda se ha alargado en el tiempo, pues las hipotecas se conceden cada vez a más años, la continuidad de la política de elevación de los tipos de interés por parte del BCE puede tener efectos devastadores sobre la economía española.
Sin embargo, para nuestros ministros de la Vivienda, Trujillo, y de Economía, Solbes, todas las advertencias de que esta situación se pudiera encontrar cercana emitidas por instituciones tan diversas como el Fondo Monetario Internacional, el Banco Central Europeo, el Relator de las Naciones Unidas para la Vivienda o el Comisario europeo de Economía y Finanzas caen en saco roto.
Sin embargo, bien harían estos ministros en atender tanto a esas advertencias como a los datos que parecen indicar que el riesgo potencial pudiera encontrarse más próximo de lo que todos quisiéramos.
En efecto, según los últimos datos aportados por el Banco de España, las familias han comenzado a dejar de pagar hipotecas y créditos al consumo hasta tal punto que las cuotas impagadas de los créditos hipotecarios se han incrementado un 26% en el último año. De hecho, por primera vez desde el año 2000 los impagos hipotecarios crecen más deprisa que la concesión de nuevos créditos.
Pero, lo que es más grave, las perspectivas son de un progresivo empeoramiento. Según la Confederación Española de Cajas de Ahorros, un 70% de las cajas prevé que aumente la morosidad en sus créditos en los próximos meses y ninguna prevé que se reduzca.
Si el panorama que se avecina es de un incremento de la morosidad, la que puede ser considerada como la solución particular más expeditiva –la venta de la vivienda para atender a las obligaciones financieras contraídas-, en el caso en que fuera aplicada masivamente por los propietarios, podría acabar dando lugar a un problema social y económico de primera magnitud.
En ese caso, el aumento de la oferta de viviendas provocaría la reducción de su precio y, con ello, el hundimiento del mercado inmobiliario. Ese hundimiento acabaría contagiándose a los mercados financieros si la caída generalizada del precio de los activos inmobiliarios situara el valor de las garantías colaterales de los préstamos hipotecarios –esto es, de las viviendas- por debajo del valor de la deuda contraída para la financiación de su compra. Una posibilidad que tampoco hay que descartar porque, de hecho, y según estimaciones del Banco de España, el precio de la vivienda en el mercado español ya se encuentra sobrevalorado en casi un 20% mientras que las estimaciones de la OCDE recién publicadas, afirman que lo está en más de un 30%. La crisis estaría servida.
Es por ello que el problema de la vivienda, en este contexto de expectativas de nuevas subidas de los tipos de interés e incremento de la morosidad, sigue siendo el del precio. Pero, ahora, el problema reviste una doble dimensión: es el problema del precio excesivamente elevado para los que no tienen vivienda ni perspectivas de acceso a la misma; pero también es el problema que podría tener lugar si, como está ocurriendo en Estados Unidos, los precios de la vivienda comenzaran a reducirse al tiempo que el coste de la deuda se eleva.
Mientras aparecen indicios de que ese escenario no puede ser descartado a medio plazo, el Ministerio se limita a congratularse de que las viviendas se encarecen pero menos. Y es que ya lo dice la sabiduría popular: no hay peor ciego que el que no quiere ver.
Alberto Montero Soler (amontero@uma.es) es profesor de Economía Aplicada de la Universidad de Málaga y colaborador habitual de Rebelión. Puedes visitar su blog “La otra economía” en la página de elotrodiario.com
REBELION.ORG 25/01/07 :"Despierte, ministra, que el problema ya es otro"
http://www.rebelion.org/noticia.php?id=45381
La futura crisis inmobiliaria en España
El mercado inmobiliario comienza a hacer aguas por la Costa
RAMÓN ARAGONÉS* : "Tras casi una década de boom y esplendor en los inmuebles de sol y playa, la sombra del ocaso inmobiliario comienza a extenderse con intensidad por la costa española.
Las inmobiliarias que operan en ese mercado han comenzado a lanzar los primeros S.O.S. por el fuerte estancamiento en la venta de los apartamentos, especialmente aquellos que superan los 200.000 euros, cuya colocación entre compradores empieza a convertirse en una misión casi imposible. Las firmas más innovadoras han comenzado a lanzar rebajas, mientras otros culpan del parón a los escándalos inmobiliarios de Marbella, Mallorca y otros municipios. Los más pesimistas se preguntan si es posible que estemos asistiendo ya en la costa a los primeros embates del tan temido estallido de la burbuja inmobiliaria.
Los expertos no se atreven a llegar tan lejos pero advierten que el cóctel formado por los altos precios alcanzados por los inmuebles de costa en los últimos años, la huida masiva de los extranjeros ante el nacimiento de otros mercados más atractivos y la progresiva subida de tipos puede llegar a ser peligroso. “Muchos inversores dudan ya si les resulta rentable invertir importes tan altos de dinero para disfrutar un mes del inmueble en verano, sobre todo teniendo en cuenta que con las altas valoraciones actuales ya es difícil obtener plusvalías interesantes” apuntaba hace unos días a INVERTIA el propietario de una agencia inmobiliaria situada en la provincia de Málaga.
La base del problema está, como advierte el consejero delegado de la consultora Roan, en los desorbitantes precios que tienen ya los activos del litoral, que hacen imposible encontrar apartamentos por debajo de los 2.000 euros por metro cuadrado. “Las promotoras que sacan viviendas o apartamentos a 1.500 metros cuadrados como precio máximo todavía arrasan, pero claro de eso queda poco y lo normal es que las nuevas promociones superen con creces los 2.200 y hasta los 2.500 euros por metro cuadrado”.
Hace unos días, el responsable del servicio de estudios de BBVA, José Luis Escriva, ponía el dedo sobre la llaga y se atrevía incluso a presagiar caídas durante este año 2007 en el valor de las viviendas en algunas ciudades de costa. En concreto, preguntado sobre si había constatado problemas de calado en la comercialización de inmuebles en las zonas de playa admitió que algunas ciudades de mar sufrirían un parón significativo que podría acarrear incluso destacadas bajadas en los precios en este y en próximos ejercicios.
Huida de inversores extranjeros y españoles
La consultora RR Acuña & Asociados cifra el alargamiento actual en los plazos de ventas de inmuebles en “casi tres años” y estima que empeorará aún más en 2007. La situación se está viendo además agravada por la marcha acelerada del sector de compradores institucionales de viviendas, entre ellos grandes grupos financieros, que en los últimos años se habían posicionado fuertemente en la costa con la compra de complejos de apartamentos y que ahora, sin embargo, han decidido cerrar el grifo. “Desde hace dos años asistimos a un abandona progresivo de los grupos institucionales, que antes buscaban continuamente inmuebles y ahora ven el mercado agotado y temen cerrar operaciones difíciles de rentabilizar” explica a esta web financiera el responsable de un gran banco que prefiere no facilitar su identidad.
Y no solo los inversores institucionales están dando la espalda al mercado español. Según admiten numerosos expertos, los inversores particulares europeos y, en menor medida los españoles, miran cada vez con más interés hacia otras plazas turísticas emergentes, con precios más asequibles y unos niveles de seguridad política y económica aceptables. Es el caso de países como Marruecos, Croacia, Turquía y Chipre.
“En esos nuevos mercados mediterráneos, además de precios mucho más bajos, los compradores encuentran cada vez mejores equipamientos, una buena estabilidad política y más exotismo, con lo cual no se lo piensan dos veces” sostiene José Luis Marcos, de Roan Inmobiliaria.
Los responsables de Asprima, en cambio, no coinciden con este planteamiento y aseguran que estos nuevos destinos turísticos europeos no compiten con la costa española ya que no cuentan con el mismo nivel de infraestructuras y porque tampoco ofrecen los mismos niveles de seguridad y calidad que España.
Sin embargo, los datos sobre la huida de inversores extranjeros hablan por sí solas. Según el Banco de España, la inversión extranjera en bienes inmuebles en España se situó en 4.002 millones de euros hasta octubre de 2006, lo que supone un descenso del 12,1% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior, cuando alcanzó los 4.555 millones de euros. En cambio, el gasto de los españoles en la compra de inmuebles en el extranjero casi se duplicó, y pasó de 997 millones de euros en 2005 a 1.822 millones el pasado año.
En concreto, mientras que en 2003 la tasa interanual de la inversión extranjera en inmuebles creció un 17,2% y representó el 0,90% del PIB, un año más tarde la tasa fue negativa en un 6% y el ratio sobre el PIB fue tan sólo el 0,79%.
Pero fue en 2005 cuando la inversión extranjera en inmuebles tuvo el descenso más acusado, con una caída del 16,7% y un porcentaje respecto al PIB del 0,61%. Mientras que la inversión extranjera en inmuebles ascendió en 2003 a 7.072 millones de euros, un año más tarde fue de 6.650 millones y dos años más tarde, en 2005, de 5.538 millones de euros. En claro contraste con estos datos se comportan las inversiones efectuadas por los españoles en inmuebles en el exterior.
Sólo en septiembre, la inversión española en viviendas en el extranjero ascendió a 183 millones de euros, el 22,82% más. La inversión española en inmuebles en el extranjero ha crecido de manera exponencial en los últimos años, al pasar de 385 millones de euros en 2003, a 812 millones en 2004, y a 1.525 millones en 2005.
Además del surgimiento de mercados alternativos y las nuevas alternativas geográficas, desde la patronal Asprima se apunta otro elemento que está limitando la inversión en la costa, como son las nuevas normativas de protección medioambiental y leyes de costa, que han provocado ciertos limites.
Rebajas y regalos encubiertos
Algunas promotoras han sabido ya ver las orejas al lobo y han comenzado a actuar. La firma Foro Consultores ha detectado un fenómeno que cada vez se extiende más entre los promotores del litoral y consiste en ofrecer a los clientes “regalos” que enmascaran bajadas encubiertas de precio en el inmueble de entre 3.000 y 6.000 euros. Entre estos regalos se incluyen el entregar equipadas zonas que tradicionalmente se daban vacías como el garaje, zonas de juegos o el jardín, y que sirven de gancho para atraer a un mayor número de clientes.
Otras inmobiliarias se han inventado rebajas y promociones. Es el caso de la cadena estadounidense Re/max, de gran implantación en todo el territorio español y de la inmobiliaria andaluza Aifos, una de las líderes en la comercialización de segunda residencia en nuestro país.
Dichas rebajas, que han utilizado como referencia el mes de enero, por ser el utilizado tradicionalmente por el comercio minorista, permiten descuentos de entre el 4 y el 6% de media y pueden llegar a alcanzar el 26% en algunas viviendas de lujo.
El propio presidente de Re/max, Javier Sierra, reconocía a INVERTIA hace unas semanas que estas rebajas llegan en momentos en los que comienzan a endurecerce las condiciones del mercado, especialmente en la segunda residencia de costa, y augura que se extenderá al sector en los próximos años.
En definitiva, según José Manuel Galindo, secretario general de esta asociación que agrupa a los promotores inmobiliarios, la costa española tendrá que acostumbrarse a incorporar más valor añadido y servicios de distinta índole, como campos de golf, zonas de ocio, etc si no quiere ir cediendo posiciones en el ránking mundial de sol y playa.
PRECIO MEDIO DE VIVIENDA NUEVA EN POBLACIONES DE COSTA
A 31 DE DICIEMBRE DE 2006
COMUNIDAD
MUNICIPIO
Precio Medio (euros m/2)
Incremento 2º Semestre
Incremento Anual
ANDALUCÍA
ALMERIA
ROQUETAS DE MAR
ALGECIRAS
CADIZ
LINEA DE LA CONCEPCION (LA)
PUERTO DE SANTA MARIA (EL)
AYAMONTE
HUELVA
PUNTA UMBRIA
BENALMADENA
FUENGIROLA
MALAGA
MARBELLA
TORREMOLINOS
1.965
1.665
1.542
2.260
1.670
1.841
1.735
1.779
2.041
2.049
2.070
2.112
2.424
2.145
4,9%
5,2%
7,8%
5,7%
12,4%
7,5%
0,2%
2,7%
11,6%
1,8%
0,6%
2,4%
1,8%
2,5%
9,8%
11,7%
16,5%
13,4%
20,3%
17,1%
9,1%
8,2%
23,4%
7,3%
8,4%
9,9%
8,1%
6,4%
ASTURIAS
GIJON
2.063
1,4%
7,2%
BALEARES (ISLAS)
PALMA DE MALLORCA
CIUTADELLA DE MENORCA
MAHON
EIVISSA
2.369
2.010
2.031
2.197
5,9%
8,2%
0,3%
5,7%
11,4%
11,9%
9,2%
15,1%
CANARIAS
ARRECIFE
PALMAS DE GRAN CANARIA (LAS)
TELDE
SANTA CRUZ DE LA PALMA
SANTA CRUZ DE TENERIFE
1.650
1.849
1.652
1.353
1.790
0,2%
0,9%
1,7%
3,0%
2,4%
9,4%
9,3%
8,0%
8,5%
7,1%
CANTABRIA
SANTANDER
2.378
3,0%
9,9%
CATALUÑA
BEGUR
BLANES
CADAQUES
CALONGE
CASTELL-PLATJA DARO
ESCALA (L)
LLANÇA
PALAFRUGELL
PALAMOS
PALS
SANT FELIU DE GUIXOLS
TORROELLA DE MONTGRI
TOSSA DE MAR
ARENYS DE MAR
BADALONA
BARCELONA
CALELLA
CANET DE MAR
CASTELLDEFELS
CUBELLES
MASNOU (EL)
PRAT DE LLOBREGAT (EL)
GAVA
MALGRAT DE MAR
MATARO
PREMIA DE MAR
SANT ANDREU DE LLAVANERES
SANT ADRIA DE BESOS
SANT POL DE MAR
SITGES
VILADECANS
VILANOVAI LA GELTRU
VILASSAR DE MAR
ALCANAR
ALTAFULLA
AMPOSTA
CALAFELL
CAMBRILS
CREIXELL
CUNIT
DELTEBRE
VENDRELL (EL)
MONT-ROIG DEL CAMP
RODA DE BARA
SALOU
SANT CARLES DE LA RAPITA
TARRAGONA
TORREDEMBARRA
VANDELLOSI LHOSPITALET
2.156
2.404
2.515
2.062
2.496
2.108
1.985
2.012
2.214
2.066
2.202
1.896
2.171
2.800
2.985
4.192
2.454
2.261
3.029
2.221
2.884
2.690
2.890
2.155
2.862
2.920
2.440
2.663
2.318
3.125
2.875
2.387
2.672
1.480
2.342
1.470
2.320
2.071
1.992
2.110
1.373
1.979
1.986
2.127
2.063
1.632
2.261
2.144
1.889
10,0%
8,4%
12,3%
5,7%
2,9%
0,5%
1,8%
3,6%
5,9%
9,0%
5,1%
10,6%
0,2%
12,7%
7,3%
3,9%
10,2%
4,2%
2,6%
0,1%
4,7%
2,7%
0,2%
6,2%
8,2%
2,2%
4,9%
1,8%
4,1%
3,6%
5,6%
1,2%
0,2%
2,6%
9,6%
9,9%
10,7%
4,4%
11,0%
1,7%
11,2%
8,6%
0,4%
17,8%
3,4%
3,7%
4,8%
3,8%
0,9%
14,5%
13,9%
20,7%
7,5%
4,0%
9,5%
16,8%
6,1%
13,4%
18,3%
6,2%
15,5%
9,3%
19,9%
17,8%
13,3%
20,4%
21,9%
16,0%
14,4%
19,8%
12,3%
10,7%
21,8%
18,7%
9,4%
19,6%
10,5%
9,9%
7,8%
14,4%
10,5%
6,6%
5,2%
19,1%
25,3%
13,2%
8,6%
19,9%
10,6%
27,6%
17,8%
4,8%
28,5%
4,7%
13,7%
13,3%
12,4%
7,1%
COMUNIDAD VALENCIANA
ALICANTE/ALACANT
BENIDORM
ELCHE/ELX
SANT JOAN DALACANT
SANTA POLA
TORREVIEJA
BENICARLO
BENICASIM/BENICASSIM
CASTELLON DE LA PLANA
OROPESA DEL MAR/ORPESA
PEÑISCOLA
GANDIA
VALENCIA
1.874
2.380
1.510
1.470
2.021
1.765
1.811
2.037
1.806
1.850
1.990
1.670
2.211
1,8%
3,5%
2,0%
2,5%
0,3%
0,6%
0,1%
9,8%
4,6%
5,9%
4,1%
1,8%
6,7%
7,8%
11,0%
8,9%
6,5%
9,2%
3,8%
9,8%
18,7%
10,6%
15,6%
10,2%
11,4%
15,6%
GALICIA
FERROL
CORUÑA (A)
VIGO
1.317
1.919
1.899
5,4%
5,7%
4,5%
10,6%
11,9%
8,2%
MURCIA (REGIÓN DE)
CARTAGENA
1.740
0,9%
8,8%
PAÍS VASCO
DONOSTIA-SAN SEBASTIAN
3.807
0,6%
6,2%
TOTAL (*)
2.488
3,6%
11,4%
Fuente: Sociedad de Tasación
Invertia.com 02/02/07
http://www.invertia.com/canales2/canal.asp?idcanal=655
