F.Martín.- ElConfidencial* : "“Hasta ahora hemos vivido la subida de la burbuja inmobiliaria española. A partir de aquí toca la bajada”, afirma Ricardo Vergés, arquitecto y economista del equilibrio. Según sus cálculos, nuestro país ha vivido no ya una burbuja, sino un antimercado (caso extremo de burbuja donde precios y cantidades de vivienda nueva están en relación directa y no inversa, como indica la ley de la oferta y la demanda) cuyas consecuencias son dramáticas para los diez millones de familias o más hipotecadas entre 1997 y tal vez 2012, que habrán de devolver la friolera de 3,25 billones de euros, de los cuales las entidades apenas han recuperado hoy un cuarto de billón, intereses incluidos.
Vergés lleva años señalando la existencia de una burbuja que ha plasmado gráficamente con datos oficiales, comparándola con la de Francia y EEUU y elaborando una cronología incluida en el informe que presentará el próximo mes de junio en la Universidad de París.
Y bien. “¿Cómo es que hemos llegado tan lejos?”, se pregunta Vergés. Para él, todo empezó en 1997, después de que en Europa se decidiera que un euro equivalía a 166,38 pesetas. “Esto supone un regalo para España”, asegura, “porque propició el retorno de capitales evadidos. De inmediato, el flujo de pasivo se tradujo en un activo de inversión residencial, sobre todo en Madrid y en la costa. Pero el dinero era fuerte y los compradores vigilantes, de forma que los precios se mantuvieron y el ciclo de Maastricht tocó techo en 2001”.
En 2000-2001, pasamos de construir 250.000 viviendas a 550.000 sin apenas subir precios. “Entretanto, bancos y cajas, inmobiliarios y políticos vieron que había una demanda formidable sin que nadie se lo esperara (también de inversión extranjera) e hicieron acopio de suelo”. En el año 2001 hubo un bajón y se construyeron solamente 500.000 unidades. Es decir, ya estábamos de vuelta del ciclo de Maastricht.
Sin embargo, con la entrada en vigor del euro, el 1 de enero de 2002, comenzó a funcionar lo que podríamos llamar la campaña de ‘los precios nunca bajan’ y de ‘no hay burbuja’. “Dicha campaña fue apoyada por estudios econométricos ineficientes -hoy en día desbordados-, por planeamientos urbanísticos delirantes y por estimaciones del patrimonio cuya metodología haría ruborizarse a cualquier especialista del Income and Wealth”, explica este experto.
“Todavía hoy, estos agentes se muestran ansiosos por proceder a las recalificaciones de suelo y recuperar las plusvalías derivadas de todo lo edificable. Mientras tanto, el actual Gobierno no ha desdeñado proseguir este trajín en el interior del país, cuando ya el litoral y la capital dan muestras evidentes de saturación”, añade. A partir de ahí, el ‘ciclo de la Meseta’ se ha acelerado, porque cada pueblo quería su burbuja. Por ejemplo, La Rioja ha pasado de 10 viviendas por 1000 habitantes en 1997 a 16 en 2002 y a 32 en 2006, tanto si se cuentan los proyectos de Arquitectos como si son direcciones de obra de Aparejadores (Fomento). Francia y Estados Unidos no superan las 9. "Ésta es la verdadera causa del endeudamiento actual y futuro de las familias, ya que la deuda hipotecaria computada por el Banco de España, se inicia con el crédito al promotor", añade.
“Ahora, el actual boom iniciado en 2002 ha tocado techo y desde mediados de 2006, está bajando a gran velocidad”, asegura Vergés, que continúa preguntándose lo mismo que en Europa ¿de dónde ha salido tanto dinero? Ésta es la gran cuestión que encierra la clave para entender el por qué de esta bajada y también el por qué de la larga despreocupación de la demanda. El resultado de esta exuberancia irracional, que nadie ha querido o sabido evitar, es que las familias tendrán que devolver una deuda hipotecaria desorbitada.
La esclavitud de la deuda
Respecto al famoso ‘efecto riqueza’ inmobiliario que sucesivos ministros de Economía españoles han predicado en estos últimos años, Vergés tiene su propia opinión: “Es un error pretender que somos un país de ricos propietarios, ya que debemos cerca de lo equivalente a lo pagado por las nuevas viviendas producidas desde 1996, si se toman las estimaciones de las Cuentas Nacionales en base 2000”.
El economista prevé que el precio de las viviendas volverá a sus cauces, lo que conlleva un ‘efecto pobreza’ para quienes compraron pisos sobrevalorados. Eso sin contar con el riesgo enunciado en el principio de Merton: “Cuando el valor de un activo es inferior a la deuda, el deudor prefiere devolver el activo antes que la deuda”. Por supuesto, tratándose de euros, debemos negociar garantía con el Banco Central Europeo. “Pero en España no ocurre como en el Reino Unido, donde si no puedes pagar la hipoteca devuelves las llaves”, advierte Ricardo Vergés.
“A partir de ahora, tenemos treinta años por delante para devolver esto, que no se podrá pagar en una generación. En suma, deberá hallarse un equilibrio entre la salvaguarda del poder adquisitivo del euro y la solvencia de las familias”, prevé.
Olivier Blanchard, otro economista, en este caso profesor de un instituto tan prestigioso como el tecnológico de Massachussets (MIT), predijo en The Economist a principios de este año que “España sería la próxima víctima de lo que él llama las depresiones que rotan bajo el euro”. Las consecuencias del pinchazo, según él, serán “salarios negativos y mucho paro”.
*El Confidencial - 18/05/2007
Foto: elconfidencial.com
Cronología de la burbuja inmobiliaria española: “Hasta ahora hemos vivido la subida. Ahora toca la bajada”
Un estudio enciende "todas las luces rojas" ante el insostenible desarrollo valenciano
A.BELTRAN.- El País* : "Se han encendido ya todas las luces rojas de alarma", advierten las conclusiones del diagnóstico de sostenibilidad medioambiental que Comisiones Obreras del País Valenciano se dispone a publicar como continuación del que vio la luz hace cinco años. El grupo de expertos autores del estudio, que actualiza indicadores sobre la interrelación de la sociedad valenciana y su medio ambiente, señala que es imposible mantener el ritmo que ha elevado en 20 años un 100% la generación de residuos, un 150% los requerimientos de energía y las emisiones de CO2, un 200% el empleo de electricidad y un 250% el consumo de cemento.
"Estamos muy próximos a un punto de no retorno, traspasado el cual, la actual crisis crónica aflorará en múltiples manifestaciones agudas con profundas implicaciones económicas, sociales, políticas e institucionales", señala el estudio titulado Un diagnòstic de la sostenibilitat mediambiental del País Valencià, que ha dirigido el profesor Ernest Garcia y en el que han participado, entre otros, Ricardo Almenar, Emèrit Bono y Maria Diago. El trabajo, que cada cinco años revisa los indicadores generales de la interrelación entre la sociedad valenciana y su medio ambiente, aborda aspectos como la evolución de la densidad de población, la generación de producto económico, el volumen de residuos, los requerimientos de agua y la presión antrópica sobre el medio ambiente.
El apartado de conclusiones del estudio, al que ha tenido acceso este periódico, revela que, en el decenio comprendido entre 1995 y 2005, ha sido mucho mayor el crecimiento del uso de recursos que el aumento demográfico, ya que el modelo de desarrollo causa crecimientos exponenciales en la explotación del medio natural. Así, el aumento de energía final ha sido del 73%; el de agua final urbana, del 69%, y el de recursos minerales para la fabricación de cemento, del 133%. Sin embargo, en ese periodo, el incremento demográfico ha sido del 18% (aunque, como advierte el estudio, muy desequilibrado en la relación entre la zona litoral y el interior, lo que hace más agudos los problemas) y el del producto económico, del 46%.
"No sólo el País Valenciano presentaba a mediados de la pasada década unas densidades de población y de actividad económica manifiestamente elevadas", explica el estudio, "sino que han crecido sustancialmente desde entonces y más rápidamente de lo que lo han hecho las de otros ámbitos territoriales, como el español, el europeo o el mundial. Y peor aún: ese incremento ha precisado de incrementos aún mayores en muchos de los recursos y residuos más significativos, desde la energía o los recursos minerales hasta las emisiones de CO2 o los residuos sólidos urbanos".
El informe pone énfasis en la "marcada inadaptabilidad a la presión humana" de los sistemas ambientales valencianos, que los hace muy vulnerables, y en la pobre productividad biológica de las tierras y los mares. Como ejemplo, explica que, en verano, el 80% de la masa de aire existente tarda entre seis y ocho días en renovarse (un orden inferior al de las Islas Británicas). La baja renovación atmosférica y la alta radiación solar hacen que densidades de vertidos que en otros lugares causarían contaminación leve o moderada provoquen contaminación grave o muy grave.
Otro elemento fundamental es que la utilización de energía se ha disparado, de manera que "el 98% de la energía primaria precisada en 2005 por el sistema económico valenciano procede del exterior", frente al 85% del conjunto de España o el 56% de la media de la Unión Europea de 25 países. Asumir un grado de dependencia energética tan abultado, según los autores del estudio, "implica asumir alegremente un alto riesgo de estancamiento económico o de colapso".
Por lo que se refiere a las emisiones de dióxido de carbono, el informe recuerda que el del cambio climático es un problema global cuya incidencia puede resultar especialmente aguda en el ámbito valenciano, ya que el 90% del territorio posee un clima que va de subhúmedo a seco o semiárido acentuado y un aumento de las temperaturas incidirá negativamente sobre la densidad de la cubierta vegetal, la intensidad de los incendios forestales, la erosión y salinización de los suelos y la disponibilidad de recursos hídricos. En relación con este último apartado, el estudio indica que, en el marco de las reducciones esperables para mediados del siglo XXI en las cuencas hidrográficas de la Península Ibérica, los mayores descensos de recursos hídricos se darán en las del Segura y del Júcar, con una disminución del 28% y el 22%, respectivamente.
En conjunto, los autores de la investigación señalan que las conclusiones no pueden ser optimistas, ya que "se han encendido todas las luces rojas de alarma". El resultado puede ser "un país muy diferente al que ahora conocemos y al que -pese a los rápidos cambios de los últimos años- todavía reconocemos". Por ello, hacen un llamamiento a que la sociedad supere su actitud "autista" frente a lo que consideran una "deriva traumática".
NOTICIA RELACIONADA: Claves para pasar del diagnóstico a la terapia" - El País
*ELPAIS.com - Valencia - 18/05/2007
El fiscal se opone al archivo del caso de las casas ilegales de Catral
S.N.- El País*/Alicante : "El fiscal de Medio Ambiente de Alicante, Juan Carlos Carranza, ha rechazado la petición del alcalde de Catral, el ex socialista José Manuel Rodríguez Leal, de archivar la investigación judicial abierta sobre la construcción de 1.200 casas en suelo no urbanizable del término del municipio y sin licencia. El regidor, que opta a la reelección en este caso encabezando una candidatura independiente, está imputado en el sumario por los supuestos delitos de prevaricación y contra la ordenación del territorio. En la causa también están imputados cuatro promotores. El primer edil y los contratistas comparecieron ante la juez a principios del pasado mes de febrero.
La investigación judicial está pendiente ahora de la resolución de la juez instructora, Natividad Navarro, titular del Juzgado número 5 de Orihuela, sobre la petición de la acusación particular, la Asociación Europea de Usuarios y Consumidores de Urbanismo (AECU), de ampliar la imputación a todos los concejales de la junta local de gobierno del Consistorio (cuatro ediles) que autorizó las licencias para construir las casas y otros 20 promotores, entre ellos, la hermana, el cuñado y el sobrino del alcalde. Éstos, a través de una promotora familiar, la firma Grufade, ha levantado un gran número de casas ilegales, según ha admitido el propio Rodríguez Leal.
Honorio Fernández, presidente de AECU, aseguró ayer que recurrirá a la Audiencia de Alicante si la juez decide finalmente no imputar a los concejales de la junta local de gobierno, "porque son tan responsables del delito de prevariación como el alcalde". La mayoría de las licencias otorgadas el Ayuntamiento fueron para obras menores (vallados y refugios de labor), aunque en realidad los promotores levantaron viviendas unifamiliares, que luego pusieron a la venta entre clientes extranjeros.
Concierto previo
Por otro lado, el regidor de Catral presentó ayer en la Comisión Territorial de Urbanismo de Alicante el documento de concierto previo aprobado el pasado día 9 por el pleno de la corporación para legalizar las 1.200 levantadas en la huerta del municipio. El documento prevé recalificar 4 millones de metros de suelo rústico para levantar unas 10.000 casas en los próximos 20 años y, paralelamente, incluye la protección de otros dos millones de suelo en el perímetro de protección del parque natural de El Hondo. El acuerdo del pleno se produjo a las puertas de las elecciones municipales del 27 de mayo y pese a que el Consell mantiene suspendidas las normas urbanísticas del municipio desde el 3 de octubre de 2003 para frenar la construcción de casas ilegales.
Rodríguez Leal ha justificado la iniciativa en la necesidad de dar respuesta a la demanda de la Consejería de Territorio y Vivienda en ese sentido. El documento legaliza las casas minimizando su impacto y agrupándolas en 32 núcleos.
*ELPAIS.com - Alicante - 18/05/2007
Foto: Catral /20minutos.es
