M. LARRAÑAGA : "A pesar de que los precios de la vivienda están experimentando el «aterrizaje suave» tan deseado por todos los involucrados en el sector de vivienda y, particularmente, por los compradores, lo cierto es que el suelo no está contribuyendo en absoluto al menor crecimiento de los precios. Bien al contrario, si hace quince años, el coste del suelo suponía aproximadamente una tercera parte del precio final de una vivienda -porcentaje que en algunos lugares muy específicos podía llegar a la mitad-, en la actualidad supone ya las dos terceras partes del precio de una casa, según se desprende de un informe del Instituto de Práctica Empresarial (IPE).
El coordinador del estudio, José Antonio Pérez, señala que la tendencia al menor crecimiento del precio del producto final en conjunción con unas subidas en el precio del suelo que no experimentan la misma dinámica está produciendo un estrechamiento de los márgenes de los promotores, que «ya están invirtiendo en terreno en Polonia o Iberoamérica porque las ganancias obtenidas vendiendo 40 casas en España no les dan ya para comprar suelo para otras cuarenta, sino para bastantes menos».
Pero esta dinámica no parece que vaya a concluir a corto plazo. De hecho, la encuesta realizada por el IPE entre más de dos mil ex alumnos que ahora desarrollan su labor en el sector inmobiliario refleja que la opinión mayoritaria es que el precio del suelo va a seguir subiendo este año en mayor proporción que el de la vivienda final. De hecho, suponen que las casas subirán un 7,33% y que el suelo lo hará en un 8,55%.
A pesar de que el porcentaje de los que piensan que el suelo mantendrá su tendencia al alza exactamente igual que hasta ahora ha bajado, lo cierto es que los promotores estiman que los precios del suelo finalista no van a caer a corto plazo.
El 42% de las respuestas indican que los suelos urbanos consolidados seguirán encareciéndose como hasta ahora, y el 49% apunta a una subida más moderada, frente a sólo un 1% que piensan que pueden bajar.
«A medida que se van cumpliendo hitos en la transformación de un suelo, los promotores están dispuestos a pagar más por él», subraya José Antonio Pérez.
Por eso, las previsiones de subidas son mayores para el suelo urbano consolidado y para el urbanizable con plan parcial final aprobado, mientras que para el rústico sin protección los promotores son más proclives a prever subidas más moderadas en los precios.
Pero a estos datos se une una explicación de José Antonio Pérez que permite suponer que será muy complicado poner fin a la subida de los precios del suelo, a pesar de que se vaya a promulgar una nueva Ley para regularlo. «Los presupuestos de los ayuntamientos españoles suman 45.000 millones de euros», sentencia Pérez, que explica que «este es el dinero que necesitan para dar a los vecinos los servicios que demandan y está claro que no lo cubren ni de lejos con las aportaciones de los Presupuestos Generales del Estado y los impuestos municipales, por lo que el apartado de suelo va a seguir siendo una herramienta fundamental de financiación de los ayuntamientos».
El momento del comprador
No obstante, en el IPE se señala que «el proceso de estrechamiento de los márgenes de los promotores se va a mantener, porque no pueden trasladar al precio final mayores subidas». De hecho, en determinadas zonas, fundamentalmente en Madrid o Barcelona, ya comienza a existir «stock» de viviendas sin vender.
«Ya no se venden las casas nada más poner la caseta de ventas porque los precios han llegado a un límite en el que ha caído la demanda. En cambio, hay demanda de viviendas de hasta 300.000 euros, y hay poco producto así en el mercado. Por eso, hay lugares en los que ya empieza a ser complicado vender las promociones y ahí los precios no van a subir», indica José Antonio Pérez.
Y dando un paso más, apuesta porque «ha llegado el momento del comprador. Los vendedores tienen ahora que salir a buscar al comprador y éste es la parte fuerte de la negociación. Ya hay promotores regalando cocinas o asumiendo el coste de quitar el gotelé y pintar en liso un piso. Las rebajas, al menos en los pisos nuevos, no han llegado, pero sí un trato más favorable para el comprador, por fin».
Como en todo, la alegría va por barrios y quienes estén pensando en adquirir una segunda residencia en la costa son los que más fácil lo van a tener, según el IPE. «En la costa ha desaparecido la figura del «inversor». Ya nadie compra sobre planos para revender antes de escriturar», asegura Pérez, para quien, no obstante, la demanda extranjera garantiza a medio plazo el éxito de este tipo de oferta «siempre que llegue al mercado lo que se está demandando».
En cambio, de los datos del IPE se deduce que algunas zonas de Castilla-La Mancha cercanas a Madrid o más lejanas pero a las que la mejora de infraestructuras ha acercado a la capital, van a mantener su particular «boom» inmobiliario.
ABC.es: economía. 29/01
http://www.abc.es/20070129/economia-economia/suelo-supone-terceras-partes_200701290253.html
El suelo supone ya dos terceras partes del precio final de la vivienda
La nueva Ley del Suelo encarecerá la vivienda
Ignacio Mulas : "En febrero, el Congreso retomará la tramitación de la nueva Ley del Suelo con la que el Gobierno pretende cumplir uno de sus objetivos programáticos: conseguir un aumento sustancial de la cuota de mercado de la vivienda protegida e inducir el abaratamiento de cualquier suelo destinado a edificación de viviendas. Dado lo ambicioso del objetivo, su notoriedad social y el empeño puesto por el Ministerio de Vivienda en el mismo, cabe preguntarse sobre la bondad de los caminos que se plantean para conseguir ese objetivo, de los requisitos que se establecen y de los efectos que se pueden deducir de su aprobación.
Este proyecto de Ley establece un singular cambio de modelo respecto a la Ley vigente de 1998. La diferencia principal -y sustancial- es que la Ley anterior consideraba que las facultades de urbanización y edificación de un suelo estaban contenidas en el derecho a edificar. Por tanto, los ayuntamientos hasta ahora ejercían una función de policía, de controladores del cumplimiento de la norma. Al otorgar la licencia los ayuntamientos sólo debían comprobar si la propuesta del particular se ajusta a la normativa. La actuación de los entes locales en este asunto no era constitutiva de derecho.
Sin embargo, para la nueva Ley la aprobación del Plan es la que otorga el derecho a urbanizar y, luego, a edificar, como ya ocurría en la dictadura con la Ley del Suelo de 1956. Esta cuestión es muy importante porque de su aprobación se derivará que los poderes públicos puedan exigir prácticamente lo que quieran, sobre todo en lo que se refiere a cesiones o porcentaje de suelo de reserva para vivienda protegida y/o nuevos desarrollos. Hay que recordar, sin embargo, que la jurisprudencia ha sido hasta ahora unánime, habiendo declarado los Tribunales que los Planes Generales no tiene naturaleza de norma básica sino de "reglamentos", de acuerdo con lo que establece el artículo 35 del vigente Código Civil.
Así las cosas, ¿cómo se propone la nueva Ley del Suelo alcanzar estos objetivos de reducir el precio del suelo y aumentar sustancialmente el suelo disponible para vivienda protegida? Se explicitan en el texto legal varias vías, de las que nos centramos en la de aumentar sustantivamente las cesiones de suelo a los ayuntamientos, y en la de establecer un porcentaje fijo obligatorio de suelo destinado a construir nuevas viviendas protegidas mucho mayor que el actual.
En primer lugar, la norma pretende aumentar las cesiones de suelo desde los niveles actuales -una horquilla entre el 0 y el 10%, en el entendimiento de que prácticamente todos los ayuntamientos están exigiendo el tope máximo- a un horquilla muy superior entre el 5 y el 20%, con el objetivo declarado de aumentar el suelo para vivienda protegida. Esta obligación encarecerá directamente el suelo para viviendas libres -que son la mayoría de las que demandan los ciudadanos-, pero también lo hará con el suelo destinado a vivienda protegida porque el promotor, si le cuesta más un suelo porque tendrá que repercutir en el total la parte cedida, aumentará el precio final del producto inmobiliario. Además es público y notorio que la inmensa mayoría de los ayuntamientos no destinan los terrenos producto de las cesiones obligatorias a la construcción de vivienda protegida, o al menos no lo hacen con una parte importante, sino que lo destinan a su posterior enajenación a precios de mercado para financiar sus gastos corrientes, al no disponer de suficiente financiación por los impuestos y las transferencias de capital públicas. Parece que la Ley se hace para ayudar a los Ayuntamientos, sobre todo a financiarse. Al no haber sanción prevista si el suelo de cesión no se dedica a vivienda protegida, no cabe esperar que la práctica de venderlo para obtener financiación desaparezca o, al menos, se atenúe.
En segundo lugar el establecimiento de un porcentaje fijo de suelo para VPO -el 25%- es una cuestión que ya hacen la mayoría de las Comunidades Autónomas. Pero mientras se ve el efecto real en el mercado de este precepto, habrá una disminución de la actividad inmobiliaria hasta ver qué pasa, cómo se comportan las administraciones concernidas y cómo reacciona el mercado. con la previsible consecuencia de una menor actividad, y por ello, de menor empleo.
Otro efecto directo de la aplicación de esta iniciativa será sin duda un aumento del precio del suelo y de la vivienda porque los urbanizadores compensarán el menor precio del suelo para VPO con un mayor precio en la vivienda libre. Como consecuencia, la clase media -que es la que en mayor medida demanda vivienda nueva porque sobrepasa, aunque sea por la mínima, las condiciones para acceder a vivienda protegida- verá mermada su capacidad de compra, como por ejemplo viene pasando en el País Vasco que, en teoría, debería ser el lugar en el que más viviendas protegidas se deberían promover, porque si el porcentaje de reserva de suelo para este fin antes ya era muy alto -el 65- actualmente es del 75%. Sin embargo, mientras en España se edifican, de media, 17,83 viviendas por cada mil habitantes, en el País Vasco se edifican 8, menos de la mitad, porque a los empresarios les disuade el alto coste de repercusión del suelo sobre la vivienda libre.
Otra cuestión a la que tendrá que atender el Gobierno ante la aplicación de la nueva Ley es a la de la posible merma -tanto para la Administración central, como para la autonómica y local- de ingresos fiscales derivados del mercado inmobiliario. Un reciente informe del BBVA señala que en 2004 estos ingresos fiscales han alcanzado los 27.000 millones de euros, el 9,5% del total de estos ingresos, equivalente al 3,2% del PIB, lo cual indica el extremo cuidado con el que se deben tratar cuantas iniciativas puedan afectar a este importante capítulo de las finanzas públicas.
CapitalMadrid.info, 29/01
Marinaleda: Donde poseer un adosado cuesta 15 euros al mes
Ana María Ortiz : "Un paso más en el camino a la utopía". Mientras la mayoría de los españoles se pregunta si los pisos no estarán hechos de lingotes de oro en lugar de ladrillos a sabiendas de que el precio medio de una casa -220.000 euros de segunda mano- equivale a nueve veces el salario anual y los políticos lidian con el problema adoptando medidas tan polémicas como la expropiación temporal de los pisos vacíos para ponerlos en alquiler -camino de aprobarse en Cataluña-, en Marinaleda (Sevilla) comprar una casa cuesta 15 euros al mes. No hay errata: 15,52 euros para ser precisos incluyendo los 50 céntimos que carga el banco por expender el recibo.
El ayuntamiento sevillano de Marinaleda regala el terreno a quien necesita casa, concede una subvención y exige al propietario que trabaje en la obra o pague a un sustituto.
Con el brazo izquierdo completamente extendido y el dedo índice apuntado a la columna de casitas deslumbrantes por el encalado de las fachadas, el alcalde de Marinaleda parece Cristóbal Colón señalando el nuevo mundo. «Ahí están. Ésas son», dice sin mucha ceremonia Juan Manuel Sánchez Gordillo presentando su obra maestra.
Los periodistas han acudido a esta localidad sevillana de 2.650 habitantes para comprobar in situ si es cierto que sus vecinos, como si de los miembros de la aldea gala de Astérix y Obélix se trataran, poseen el secreto de la pócima mágica capaz de resolver el problema que más inquietud personal causa a los españoles: la vivienda, según el barómetro del CIS del pasado noviembre, por delante del desempleo.
Mientras la mayoría de los españoles se pregunta si los pisos no estarán hechos de lingotes de oro en lugar de ladrillos a sabiendas de que el precio medio de una casa -220.000 euros de segunda mano- equivale a nueve veces el salario anual y los políticos lidian con el problema adoptando medidas tan polémicas como la expropiación temporal de los pisos vacíos para ponerlos en alquiler -camino de aprobarse en Cataluña-, en Marinaleda comprar una casa cuesta 15 euros al mes. No hay errata: 15,52 euros para ser precisos incluyendo los 50 céntimos que carga el banco por expender el recibo.
Es decir, que la factura mensual de los adosados que muestra a CRONICA el alcalde -90 metros cuadrados repartidos en dos plantas, 100 metros de patio, tres habitaciones, salón, baño, aseo, cocina y una pequeña terraza- equivale al precio de dos entradas de cine con sus correspondientes palomitas, una clase de canto de una hora o un billete de autobús de Madrid a Salamanca sólo de ida. El mismo piso pero con la mitad de patio, en Villaverde, el barrio más barato de Madrid, costaría 435.000 euros y supondría una hipoteca de unos 2.100 euros al mes a pagar en 30 años.
«Artículo 47 de la Constitución». Sánchez Gordillo cree preciso recordar su contenido antes de desvelar el misterio de las casas a precio de saldo y lo recita de memoria sentado en su despacho del Ayuntamiento. Hay colgado un retrato del Che Guevara y preside la estancia la bandera republicana. «Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos».
En estas 60 palabras, a decir del primer edil de Marinaleda, se cimienta la política urbanística de la localidad. Lo que han hecho, asegura, no ha sido sino aplicar al pie de la letra lo que dicta la norma máxima. «El suelo para edificar es una necesidad, un derecho, y debe ser un bien común como el agua o el aire», explica su visión sobre la propiedad. Prácticamente la misma proclama enarbolada en Francia por los llamados Los Hijos de Don Quijote, un movimiento popular nacido para denunciar que un millón de franceses no tienen casa y que ha logrado arrancarle al Gobierno galo un rosario de promesas entre las que destaca el reconocimiento de que la vivienda es un derecho, como la educación o la sanidad, y la posibilidad de querellarse contra las autoridades que no faciliten un techo a quien lo precise.
El primer paso que dio Marinaleda camino de la utopía «casas para todos por 15 euros», por tanto, fue hacerse con un buen trozo del territorio municipal, bien comprándolo bien expropiándolo, y declararlo urbanizable y de titularidad pública. «Todo este terreno de aquí es del Ayuntamiento», dice Sánchez Gordillo señalando en una foto aérea de la localidad una superficie equivalente a 400.000 metros cuadrados -40 campos de fútbol- que daría para construir al menos 1.000 viviendas.
A todo hijo de vecino que necesite una casa el Consistorio le facilita el terreno para edificarla gratis. «El suelo supone el 60% del valor final de la vivienda, así que regalándolo ya hemos reducido su precio más de la mitad», dice quien lleva el bastón de mando de Marinaleda desde las primeras elecciones municipales de la democracia (1979) y gobierna con la veneración popular que se le presupone a quien ha ganado siete citas consecutivas con las urnas siempre por mayoría absoluta. Militante del Colectivo Unidad de Trabajadores (CUT), corriente de IU, se autodefine como «de izquierdas, anticapitalista, utópico, ecologista y pacifista».
Fulminada la partida más cara, el terreno, se buscó el modo de que los materiales tampoco costaran un duro -los financia la Junta de Andalucía a razón de unos 12.000 euros por vivienda- y se planteó y aprobó que fueran los propios propietarios quienes pusieran desde el primer ladrillo hasta la última teja. En Marinaleda, quien quiere una casa barata sabe que tiene que sudarla en el tajo, hacer que su padre o su hermano -no se admiten parentescos más lejanos- lo sustituya a pie de obra o contratar a un especialista -a 40 euros la peonada- que se remangue por él o ella. Los propietarios son autoconstructores.
350 CASAS EN 20 AÑOS
El día que CRONICA visita Marinaleda, un puñado de albañiles dibuja sobre la tierra las líneas que marcan los lugares donde emergerán los cimientos. Las excavaciones dejan ya vislumbrar el trazado que tendrá la próxima promoción de la factoría construcciones Marinaleda, un complejo de 20 viviendas que comienza a gestarse ahora. Desde que a mediados de los 80 se implantó la fórmula de una casa por 15 euros al mes -2.500 pesetas entonces- se han levantado 350 viviendas con estas peculiares condiciones.
Los obreros que levantan la estructura son profesionales de la construcción, albañiles contratados por el ayuntamiento como refuerzo, para dirigir a los autoconstructores y suplir la falta de oficio con la paleta de algunos de los vecinos. Éstos comenzarán a dar el callo unos días después. Ninguno de ellos sabrá cuál de los 20 adosados será el suyo hasta el final, un sistema que garantiza que todos trabajen con el mismo ahínco y la misma exigencia en todas las casas.
En esta ocasión, entre los futuros propietarios hay muchos solteros. Está Mari Carmen Gómez, por ejemplo, 29 años, nacida y criada en Marinaleda. La asistente social del ayuntamiento, mileurista, llevaba más de una década esperando turno para edificar su casa y salir de la de sus padres sin mucha suerte. A los desparejados se le exigen los mismos requisitos que al resto -llevar dos años empadronado en la localidad y no tener vivienda propia- pero siempre se habían quedado fuera porque se daba prioridad a los casados. «Hasta que cuatro o cinco dimos las quejas. "Oye, que tenemos una edad, que queremos independizarnos, que se nos pasa el arroz"...», dice ansiosa porque le den las llaves.
Lo que a Mari Carmen le parece una estancia excesivamente dilatada en el nido paterno por culpa de la vivienda es el mal endémico de la mayoría de los jóvenes españoles. España, junto con Italia, es el país de la UE donde los padres más aguantan a los hijos en casa -se independizan a los 32 años como media- pese a que es también el lugar con la mayor tasa de viviendas del mundo: 23.700.600 millones, 51 casas por cada 100 habitantes.
Las contradicciones no quedan ahí. ¿Cómo se entiende que haya tres millones de casas vacías y se construya a un ritmo frenético -500.000 casas en 2004, 800.000 en 2005, 850.000 en 2006...- cuando es imposible que la generación de supuestos compradores, bautizada como mileruista por su escaso poder adquisitivo, pueda acceder a ellas? «Es la puta especulación», responde sin mayor diplomacia Sánchez Gordillo, «la vivienda no se compra por necesidad sino para especular, para comprarla por cinco y venderla por 30». [El 37% de los españoles sabe, ya sea por actuación propia o por la de algún familiar o conocido, de alguien que ha hecho una compraventa de vivienda con el único fin de hacer negocio].
CONTRA LA ESPECULACION
Marinaleda, a simple vista, parece blindada al lucro a costa del urbanismo. No sólo se despacha a las constructoras que llaman al ayuntamiento pidiendo suelo para edificar ante la enorme demanda de los ciudadanos británicos que buscan la cercanía de la costa malagueña, a sólo 100 kilómetros. «Aquí no hay suelo, suelo cero», se les responde sin más detalle.
Aunque el terreno es gratis, y los materiales, y la mano de obra y hasta proyecto, realizado por el arquitecto municipal, a la vivienda se le fija un precio final de 36.000 euros. Es la cantidad que, en teoría, debe pagar el propietario por el adosado.
A esta cifra total se le descuentan las jornadas que el autoconstructor ha trabajado en la obra. Los Carmona, por ejemplo, que posan sonrientes frente a su casa haciendo tintinear las llaves que recibieron hace ahora dos años, dieron 400 peonadas. A 40 euros el día de trabajo, se libraron de un plumazo de 16.000 euros de la deuda. Es decir, que les queda por pagar 20.000 euros.
Y puesto que su recibo mensual es de 15 euros, 180 euros al año, tardarán unos 111 años abonar el coste total de la casa. Hasta entonces, los Carmona no tendrán en su mano la escritura que los acreditará como dueños de la vivienda. No podrían, por tanto, venderla ni especular ni enriquecerse a costa de ella hasta el 2117. La idea es que los hijos hereden el legado: la deuda de 15 euros al mes y el adosado.
Con un salario de 1.500 euros, los Carmona, José Antonio, albañil de 34 años, y María Dolores, ama de casa de 31, padres de una niña de seis años y a punto de dar a luz al segundo, viven con un desahogo difícilmente imaginable en otro lugar. Que se lo digan a Juanjo y a Mercedes, una pareja madrileña de 38 y 35 años. Informático él, administrativa ella, los 3.000 euros que ganan entre los dos daban para pagar los 500 euros de hipoteca por un piso de 60 metros comprado en 2001 y mantenerse ellos y el niño. Pero ahora que acaban de tener gemelas y ella se ve abocada a dejar de trabajar no les queda otra que hacer las maletas en busca de alguna Marinaleda.
A Ana, 31 años, empleada por el ayuntamiento como auxiliar de ayuda a domicilio, madre soltera, 500 euros de sueldo, las cuentas ni siquiera le salen en el pueblo donde la vivienda es una ganga. No puede trabajarse su casa, ni tiene quien lo haga por ella, ni dinero para pagar a un sustituto. El alcalde la ha tranquilizado: «No te preocupes, ya veremos cómo arreglamos lo tuyo».
De su chistera siempre sale una solución adaptada a las circunstancias de cada uno. De otro modo, Jesús Díaz, 48 años, casado y padre de dos hijos, no tendría casa. Cojo de la pierna izquierda por una poliomielitis sufrida en la infancia y con 298 euros de pensión, tampoco podía trabajar ni le daba para pagar. Así que resolvió que diera sus peonadas vigilando la obra por las noches. Hoy, es el orgulloso propietario del número 52 de la barriada Pepe el Gallo. «Yo creo que aquí no valoramos lo que tenemos, cuando nos falte...», dice mostrando su casa. Sánchez Gordillo hace de guía camino de las viviendas de los autoconstructores.
- Tuerce ahí, vamos a tirar por la plaza del Che Guevara.
- ¿A la izquierda?
- Sí, claro, a la izquierda. Si estuviera a la derecha no le hubiéramos puesto ese nombre, -bromea.
Todas las calles de Marinaleda cambiaron de denominación en 1979. La calle de General Mola pasó a llamarse Boabdil; la General Sanjurjo, Federico García Lorca; la plaza de Franco, Salvador Allende... Un militante de Fuerza Nueva, ofendido, se presentó en el pueblo y pegó unos tiros. Las fachadas del pueblo están jalonadas de pintadas y carteles con proclamas como «Marinaleda en lucha por la paz», «Apaga la TV, enciende tu mente» o un «Te quiero libre» dentro del símbolo que representa a la mujer.
Para comprender el milagro de las casas a 15 euros es preciso saber de las peculiaridades de la política municipal, cuya piedra angular son las asambleas. Todos los asuntos -presupuestos, vivienda, empleo- son sometidos al veredicto del pueblo que vota a mano alzada en las 100 asambleas generales que se celebran cada año. Gran parte de la economía local gira en torno a la cooperativa popular, instalada en una finca de la localidad, donde se cultivan y envasan alcachofas, pimientos y otras verduras. La finca, en realidad, es propiedad del duque del infantado pero los de Marinaleda se hicieron con su explotación tras años de huelgas y ocupaciones.
Con todo, la renta per cápita de la localidad no llega a los 7.200 euros por persona al año y 800 de sus 2.650 habitantes cobran el PER, el subsidio para los trabajadores eventuales del campo. Es precisamente en la dependencia de los fondos públicos donde los expertos ven el punto flaco de Marinaleda y la imposibilidad de exportar su modelo urbanístico al resto de España. «La experiencia de estos sitios hay que mirarlas con mucha cautela. Normalmente son sociedades que sobreviven de modo artificial gracias a las subvenciones. Su bienestar es ficticio», explica Gregorio Izquierdo, director del servicio de estudios del Instituto de Estudios Económicos. «En realidad es el propietario original del suelo, a quien le fue expropiado por un valor inferior al de mercado, el que está subvencionando la adquisición de vivienda del resto».
«El modelo no se exporta porque no hay voluntad política, no interesa», responde el alcalde.
El Mundo
