"La mayoría de empresas han liquidado su cartera de viviendas terminadas y no cuentan con otros ingresos significativos. Vamos a asistir a una segunda ola de refinanciaciones a cara de perro y con muy poco margen porque ya no hay muchos activos que vender. Muchos de estos procesos, en caso de que se puedan cerrar, conducen a una muerte segura", dice Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea, que en dos años ha asesorado para reestructurar deudas por valor de 15.000 millones.
Al comenzar el cuarto año de la crisis más grande que recuerda el sector, los problemas se concentran en las que más suelo atesoran y en las medianas y pequeñas. "Creo que las grandes que no han caído no lo harán. A estas alturas ya se ha visto quién puede sobrevivir y quién no. Es posible que haya algún caso entre las promotoras más conocidas, pero no más", señala otro banquero que tampoco quiere dar su nombre. "No descarto algún concurso de acreedores más este año", concede Javier López Torres, desde KPMG. "Al refinanciar deudas para que no se disparara la morosidad, las entidades se embarcaron en una huida hacia delante. Ahora no va a ser así. Vamos a ver tres situaciones: las empresas que tengan activos de mayor calidad podrán seguir, después vendrán las que tengan que afrontar una reestructuración de su deuda; y a algunas no les quedará más remedio que el concurso", abunda Ángel Serrano, de Aguirre Newman.
Pero parece que el tan temido concurso no ha sido tan negativo para algunas empresas que recurrieron a él al inicio de la crisis. "El ejemplo de Martinsa, a punto de salir de la suspensión de pagos, muestra que en muchos casos era mejor esa opción y no refinanciar una deuda a través de un plan muy difícil de cumplir. Y eso a pesar del detrimento en la imagen que conlleva este proceso y de que muchas de las empresas que han recurrido al concurso siguen inmersas en él o están en liquidación", señala Angel Martín Torres, de KPMG.
El stock de viviendas sin vender, que el Banco de España cifra entre 700.000 y 1,1 millones, es uno de los agujeros negros del sector. Y el exceso de oferta continuará bajando el precio de los pisos. Pero más perjudicial es la marea de suelo que atesoran inmobiliarias y banca. El valor del suelo, que creció entre 1997 y 2007 un 500%, se ha desplomado. "El mayor riesgo está en los solares que se compraron a 30 euros por metro cuadrado y que ahora no valen más de tres. Bancos y cajas se van a quedar con esos activos. Y entonces viviremos una situación excepcional: la banca controlará el negocio inmobiliario. Ellos decidirán quién lo ejerce y quién no en los próximos años", concluye el analista financiero José Barta.
Un banco extranjero que ha participado en grandes refinanciaciones cree que el ladrillo no se mueve porque los promotores limitan la rebaja del precio al importe del crédito. "No es realista una reducción media del 20% desde que estalló la crisis, que es la que reconocen los promotores. En los mejores casos, habrá que bajar un 30%, pero en otros, sobre todo en suelo, hay que reconocer una depreciación de hasta el 70%. Empresarios y banqueros deben admitir su pérdida. Si se sigue tapando, llegaremos al modelo japonés, que tardó 10 años en sacar la cabeza", dicen en este banco.
¿Con qué actitud se sentarán los banqueros a la mesa donde deberán decidir si cortan el grifo? "Intentamos buscar un equilibrio para no meter más ladrillo en la cartera, pero tampoco damos por bueno lo que sabemos que no tiene futuro. No llevamos al concurso de acreedores a los que puedan pagar, aunque ahora lo pasen mal, pero hay situaciones con poca salida que hay que reconocer", explica un miembro del comité de riesgos de una entidad.
Algunas entidades que comparten la deuda se cierran en banda. "Si una entidad se retira del crédito sindicado, cosa que suelen hacer las más debilitadas, es más difícil que el resto podamos seguir adelante, porque supondría que asumimos más riesgo", dice un banquero. Si se va a concurso, las entidades deberán asumir un coste si han prestado con tasaciones altas y los activos se actualizan a precios de mercado.
Barta considera que si en 2008 se diagnosticó una tormenta perfecta sobre el sector, ahora deberíamos hablar de retormenta. "Con la diferencia de que las inmobiliarias más importantes ahora ya no se llaman Martinsa o Metrovacesa, sino BBVA, Caja Madrid o La Caixa", añade.
26.200 millones de las cajas en provisiones
El Banco de España aprovechó la presentación de un informe sobre el sector en diciembre pasado para deslizar una cifra impactante: las cajas deberán realizar "provisiones adicionales con cargo a patrimonio por un importe de 26.200 millones" antes del cierre de 2010.
En el sector financiero coinciden en que esta enorme cantidad de provisiones pretende sanear los balances de las cajas reconociendo la depreciación de activos inmobiliarios. Los 10.581 millones del fondo de rescate servirán para paliar este trago amargo. Es de suponer que los bancos también tendrán que hacer provisiones extra, aunque el supervisor no lo ha especificado.
El organismo que dirige Miguel Ángel Fernández Ordóñez quiere evitar que las entidades se conviertan en inmobiliarias y promotoras. También quiere impedir que el valor de los activos del ladrillo estén en los balances a precios irreales o superiores al mercado, como les ha trasladado recientemente.
En línea con este objetivo, en septiembre puso en vigor una circular en la que acortó drásticamente los plazos en los que había que provisionar el 100% del crédito moroso hipotecario.
"La inversión potencialmente problemática del sector en construcción y promoción asciende a 180.800 millones", ha dicho el supervisor. De ellos, los más problemáticos son los 58.000 millones en créditos de sectores "débiles" y los 70.000 millones "adjudicados y adquiridos" a cambio del pago de deudas. ¿Cuántos de estos casi 130.000 millones acabarán reconocidos como morosos?
* El País - 9.01.11
Foto: Bancos, clientes préstamos - publico
12 comentarios :
Hay que ser realista y bajar el 50 % los precios ya. Y empezar a sacar pisos de una vez. Los bancos prefieren perder, a bajar los precio,s al precio de mercado real. Se miran unos bancos a otros de reojo, cada vez que bajan un 5 % como si fuera un dineral.
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Ley anti-crisis express: Ámbito aplicación: todo territorio español, afectando a todo banco o caja o demás tipo de usurería. Art 1. Se obliga a todo banco, caja o demás tipo de usurería a poner todo su parque de inmuebles en venta en menos de 3 meses. Art 2. Se obliga a todo banco, caja o demás forma usurera a devolver las inyecciones prestadas por los ciudadanos, a través del gobierno, en forma de inyecciones mágicas multimillonarias sujeta sistema financiero en menos de 4 meses. Sanciones: no cumplir cualesquiera de los artículos supone cerrar banco, caja o demás tipo de forma usurera, saliendo a subasta pública su parque de inmuebles.
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Si el suelo cuando está caro se vende a 30 euros el metro, ¿cómo es que luego un piso vale a 6000, es decir, multiplicado por 200, cuando construir un piso cuesta 80.000 euros, como mucho? ¿cómo es que encima se niegan a bajar precios? El problema lo creó Aznar, que decía que era cosa de liberar el mercado: otra de sus mentiras. El problema es que los constructores tienen el dienero en billetes de 500 en sus cajas fuertes y les da igual que nos hundamos todos. Con la connivencia de bancos y cajas. Sinvergüenzas, ladrones.
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La solución es "suspender los pagos hipotecarios" hasta que el problema lo solucionen los acreedores, y si los bancos quiebran es lo normal, como le ocurre a culquier empresario al que nadie ayuda con el dinero de todos, es un riesgo que ahora tienen que asumir. Los constructores e inmobiliarias saben perfectamente que han vendido al triple del costo, que aflore el dinero que tienen"amarrado", ¿donde está?.
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Las inmobiliarias no me dan ninguna pena. Los bancos tampoco. Hace tres años un piso con un coste de construcción de 40000 euros lo vendían a 300000, y los jóvenes tenían que hipotecarse de por vida por la avaricia de unos y la usura de otros. Las inmobiliarias se han dedicado a acumular suelo para especular. Tienen lo que se merecen. Creo que desde el gobierno se debería obligar a los bancos a "soltar prenda" y a no especular con los pison embargados. Es una verguenza. Conozco promociones de decenas de pisos, embargados por cajas de ahorros (a un precio irrisorio), que se están cayendo por falta de mantenimiento y las cajas no los venden por no bajar el precio. ¿Cómo puede ser que la gente no tenga donde vivir, los jóvenes no puedan emanciparse, y la banca acumule viviendas? Como en la época de Mendizabal, desamorticemos la banca¡¡¡¡
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Queridos compatriotas, sigo la situación en España desde hace años, desde que me fui del país obligado como tantos por la fuga de talentos. No he parado de flipar desde entonces, desde el 2003. Os deseo que salgais de la crisis de la mejor manera y cuanto antes. Pero la verdad es que, como no cambieis el chip mental no vais a salir de esta o, si salís, vais a caer de nuevo en diez años. Cosas a cambiar: no perseguir delitos de corrupción a punto de prescribir, sino poner las medidas para evitar que se produzcan; más trabajo y esfuerzo y menos picardía y pelotazos; más conciencia civil y menos individualismo; más educación y desarrollo de élites intelectuales y menos tv y futbol. Más honestidad, más crítica y sobre todo, deshaceos de la herencia franquista, que ya va siendo hora. El ladrillo es aún consecuencia del desarrollismo de los años 60.
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No soy economista (otros si lo son, y muy prestigiosos, y da lo mismo) pero creo que hay dos medidas que de ser tomadas (por un gobierno capaz de enfrentarse a los problemas tomando medidas en beneficio de la ciudadanía y no en beneficio de los poderosos), serían positivas para poner al ladrillo en su sitio: primero, que en los préstamos hipotecarios el bien hipotecado sea el único garante del préstamo, como ya sucede en Estados Unidos y en otros sitios, de manera que si un señor no puede pagar el préstamo, con devolver las llaves del piso fuera suficiente; esto hubiera evitado las sobretasaciones y conceder préstamos del 120% del valor del piso, como ha sucedido. La otra, limitar a 20 años el tiempo máximo de devolución de un préstamo hipotecario: esto hubiera limitado la escalada absurda de precios.
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Los culpables de todo ésto son los Bancos, a mi me miraron con lupa los ingresos cuando solicité una hipoteca, con todos los factores a favor, nómina segura, propiedad, edad, etc.con la estimación del 80% del valor de la hipoteca y mensualidad que no sobrepasara el 60% del sueldo. Esto en el año 2000. Despues vino la barra libre para todos, el 120% del valor hipotecado, avalistas hipotecados, sueldos inseguros, etc. te metian el dinero por los ojos con créditos que no habias pedido, cada día me llamaban por teléfono 4 o 5 ofreciendo dinero para comprar tonterías. El que no se ha controlado está atado, hipotecado hasta los 80 años, el que se mantuvo firme con sus posibilidades, está jodido por la situación , pero bastante menos. Aqui todo el mundo ha querido sacar su comisión sin importarle el día de mañana, Ahora estamos en el día de mañana, queriendo que apliquen soluciones simples para solucionarlo. Los culpables principalmente los Bancos (todos, Españoles y Alemanes etc) despues cada uno de nosotros, que no hemos sido sensatos en el consumo, también quien ha posibilitado la burbuja inmobiliaria, (la Espe dijo que liberalizando el suelo, los pisos bajarían, multiplicaron por 3 el precio. Vaya ojo que tiene) La burbuja ha sido alimentada por la llegada de mano de obra barata sin control, quien quitó el control son mismos que ahora se quejan de los extranjeros. Mientras los españoles creyendo que eran ricos, y despreciando los trabajos mas sarificados, madrugar, fines de semana, el campo, hosteleria, servicios etc. Animo que ésto pasará, pero hay que estudiar mas y tomar el trabajo en serio para que en el futuro no tropezemos en la misma piedra.
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Por lo visto, si el precio del suelo subió un 500% en el período 97-07, pués aplicando un poco de lógica económica debería bajar al menos un 400%, y la vivienda desplomarse a precios de principios de los 90, puesto que los sueldos también se están desplomando. Por cierto, el año pasado leí unas declaraciones de Rajoy, en las cuales propugnaba repotenciar el sector del ladrillo para salir de la crisis..... Si esto es lo que nos espera en el 2012, apaga y vámonos. Los países fuertes del mundo, y que saldran con fuerza de la crisis, son los que tienen industria, exportación, innovación, y educación. No fabricamos chips, bombillas, generadores eléctricos, turbinas a reacción, televisiones, ordenadores, .... casi nada. Exportamos poco y de poco valor añadido. ¿Innovación?. El PSOE, dijo que iba a apostar por la Investigación y la Ciencia. Y ya vemos los resultados. En cuanto al PP, son la derecha de siempre del que inventen ellos, que idolatra a los abogados (picapleitos), especuladores y rentistas. En cuanto a la educación, el PSOE, no ha conseguido elevar el nivel educativo del país, ni ha conseguido disminuir el fracaso escolar. Para el PP, la reforma educativa será suprimir Educación para la CIudadanía (existente en la Europa Democrática), y obligar a la enseñanza de educación católica. Eliminación de becas, y aumento de ayudas a colegios del Opus. En cuanto a la formación científica.... para las juventudes del PP, las únicas matemáticas que valen son las que imparte Fabra (teoría de los juegos..... o como acertar siempre a la lotería).
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Me gustaria que recordaseis cuando el Sr. Aznar decia que para que bajara el precio de la vivienda era necesario poner mas suel a disposición de las promotoras, obviamente Felipe Gonzalez no le hizo caso, pero al ganar Aznar fue unas de las primeras medidas que tomo y ¿que Paso? independientemente de la cantidad de corrupción en los Ayuntamientos, que vieron el fenomeno como forma de financiar sus ayuntamientos y los bolsillos de muchos concejales de Urbanismo, el precio de la vivienda no bajo sino todo lo contrario se disparó, con el agravante de que los tipos de interes estaban a la baja, pero claro, las empresas amigas, que fueron las que se beneficiaron de la capitalización de ese suelo, ahora son las que tienen problemas y ahoraa para saldar sus deudas con el banco les cederan los terrenos urbanos, de manera que dejaran el camino marcado para el futuro, la banca sera dueña de una cartera de vivienda y de suelo urbanizable, y se puede dar la paradoja de que pidan ayuda de financiación al estado para comprar todos esos bienes y luego salgan al mercado a vender y a construir cuando ceda la crisis y otra vuelta, la sociedad ponel el dinero y ellos privatizan los beneficios.
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Ese millon y medio de viviendas nuevas vacías (algunos lo elevan a tres millones) se deteriorán si nadie las usa. Por unos meses no pasa nada pero en dos o tres años esas mismas viviendas, por estar vacías de continuo, quedan practicamente inservibles. Sin contar los posibles saqueos de elementos estructurales y accesorios. En Irlanda y Estados Unidos, urbanizaciones enteras han debido de ser derruidas por las causas que comento. De todos modos, me parece que tanto el gobierno como los bancos prefieren derribar antes que venderlo al precio que le corresponde. Su objetivo es especular y sacarnos hasta el tuétano para tener una simple morada donde vivir, el derecho a la vivienda es algo que no va con ellos. Hablo del gobierno socialista pero lo mismo diría del PP. Son la misma cosa putrefacta.
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Lo que la crisis ha puesto sobre la mesa es la irracionalidad de la economia del "ladrillo" que tamto le gustaba a Aznar, bigotes y demás amiguitos. Unos pocos han tenido ganancias estratosfericas y la mayoría de los ciudadanos se han quedado con deudas de por vida a cambio de pisos que solo valen la mitad de lo que han pagado por ellos.Mientras que no se cambie la ley del suelo para evitar que los Ayuntamientos(alcaldes y concejales corruptos) tengan en sus manos la posibilidad de clasificar el suelo y en consecuencia elegir quien va a ganar direro y cuanto dinero va a ganar y de esta forma financiar a sus Ayuntamientos ¿y a ellos mismos? esto no va a cambiar. El esfuerzo que tiene que hacer un español paga por un "pisito" es el mismo que tiene que hacer un aleman o un holandes por tener una vivienda es el mismo que tenemos que hacer nosostros pero mientras ellos vivien en casas con jardines en ciudades bien planificadas nosotros vivimos "pisitos". Para que esto cambie el ciudadano tiene que espabilarese y mucho.
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