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EFE* : La presión urbanística que afecta a la costa mediterránea durante las últimas décadas ha propiciado que el 40% de la franja costera esté ya urbanizada, y que el 16% sea en la actualidad una costa artificial. Así lo refleja la Estrategia para la Sostenibilidad de la Costa, que la ministra de Medio Ambiente presentó hoy al Consejo Asesor de Medio Ambiente (CAMA), un órgano consultivo en el que están representadas las organizaciones ecologistas, los sindicatos, organizaciones patronales y consumidores. El documento elaborado por el Ministerio de Medio Ambiente mantiene que la costa se urbaniza siguiendo el ritmo de los constructores, y no la demanda turística real.
La Estrategia hace un diagnóstico de la situación actual de la costa, y concluye que el 32% del litoral mediterráneo necesita actuaciones de restauración o de mejora ambiental, y que el 51% de las playas (más de 500 kilómetros) requieren una intervención.
En algunas comunidades del arco mediterráneo, más del 75% de los terrenos colindantes con el mar son urbanos o urbanizables, apunta el documento elaborado por el Gobierno, que subraya también que el 57% de las playas se encuentran ya en entornos urbanizables.
Los retos que se ha fijado el Ministerio de Medio Ambiente en la Estrategia son frenar la ocupación masiva de la franja costera, recuperar la funcionalidad física y natural del litoral, adaptarse al cambio climático y finalmente cambiar el modelo de gestión de la costa.
El documento radiografía los casi 8.000 kilómetros de litoral: 4.000 son acantilados, 2.000 playas, 1.000 costa baja, y unos 600 km se han transformado con obras artificiales.
La Estrategia advierte de que la reciente ocupación del territorio por los usos urbanos es uno de los elementos clave de la dinámica espacial de muchos territorios, lo que repercute en el aumento del consumo de recursos ambientales como el suelo o el agua.
Advierte además la Estrategia que la proliferación de puertos, diques, espigones o muros de contención provoca la interrupción de la dinámica propia del litoral, con acumulaciones excesivas en determinados lugares y fuertes erosiones en otros.
Se ha detectado también un déficit de aporte sedimentario a las costas debido a las actuaciones realizadas en las cuencas fluviales (encauzamientos o embalses), añade el documento.
Respecto al reto de adaptarse al cambio climático, el documento recuerda que "en pocas décadas" se reducirá la anchura de las playas debido al aumento del nivel del mar, y que los casi 900 kilómetros de fachadas marítimas urbanas situadas en el arco mediterráneo, Andalucía occidental y en los archipiélagos, están expuestos a sufrir daños significativos y crecientes por la acción del mar.
* El Mundo - Su Vivienda - 31/10/2007
Foto: Benidorm (Alicante), icono del urbanismo mediterráneo - J.Jordán (El Mundo)
El 40% de la costa mediterránea está ya urbanizada
Casas ilegales a la venta en Marbella
ELPAÍS* : La compra de viviendas de buena fe adquiere una nueva dimensión en Marbella. A pesar de los escándalos urbanísticos, la asociación de vecinos Arroyo Guadalpín mantiene que la inmobiliaria Cristina Szkely, una de las más reconocidas de la ciudad, trata de vender apartamentos de la Urbanización Jardines del Príncipe, sobre los que pesa una sentencia firme del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) declarando su ilegalidad y decretando su derribo.
Cristina Szkely, propietaria de la empresa, asegura que no ofrecen estas viviendas desde hace al menos dos años.
El Plan General de Marbella, no incluye la urbanización Jardines del Príncipe en el proceso de regularización. El complejo, situado al inicio de la Milla de Oro marbellí, está formado por dos edificios de siete plantas con 81 apartamentos prácticamente terminados, pero no habitados. Los redactores consideran que sobrepasa la edificabilidad permitida y piden que se reduzca en un 60%.
La asociación Arroyo Guadalpín teme que la venta de estos pisos sea una "argucia" del promotor para intentar regularizarlos por la vía de los compradores de buena fe, es decir que los compradores ignoraban que la casa estaba en situación irregular. Su portavoz, Mercedes Vázquez, dice contar con testimonios de personas a los que la empresa inmobiliaria ha ofertado la promoción en los últimos meses. Una de estas personas, que pidió ocultar su nombre, dice que hace dos semanas le ofrecieron un apartamento de dos habitaciones por 647.000 euros. "Me dijeron que me podía ahorrar hasta 100.000 euros si lo compraba antes de que lo legalizaran ya que el promotor lo pensaba subir a partir de esta fecha", contó. "Incluso me aseguraron que había un pacto con el Ayuntamiento que lo regularizará de forma inmediata en cuando se apruebe el Plan General", añadió.
La dueña de la inmobiliaria Cristina Szkely insiste que "hace mucho tiempo" que no se ofertan estas viviendas. "La constructora me decía que estaba todo bien, que tenían los permisos, pero lo retiramos hace dos años, cuando empezaron a decir que había problemas.", declaró.
A pesar de que el complejo residencial no está habitado, ya tiene una veintena de propietarios, constituidos en asociación, que han alegado contra la situación que prevé para ellos el nuevo documento de ordenación urbana. En el escrito, redactado por el letrado José Carlos Aguilera, mantienen que el promotor llegó a un acuerdo con el equipo redactor para regularizarlo a cambio de una compensación, pero que, por motivos que desconocen, no aparece reflejado en PGOU.
* ELPAIS.com - JUANA VIÚDEZ - Marbella - 31/10/2007
Foto: Marbella - J.ROJAS - ELPAIS.com
Moratoria para salvar La Manga
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ELPAÍS/Murcia* : La Manga del Mar Menor está amenazada. La subida prevista del nivel del mar (15 centímetros en 2050, según Medio Ambiente) desaconseja seguir cementando la lengua de tierra que separa el Mar Menor del Mediterráneo. Por eso la Estrategia española para la sostenibilidad de la costa quiere "promover una moratoria urbanística con las Administraciones competentes ante el riesgo de inundación por el cambio climático".
Impulsar una moratoria urbanística en La Manga es como pretender que la Cruz Roja invada Irak. Y que lo haga además una vez que el país está destruido. Desde que en los años 60 el promotor Tomás Maestre compró la lengua de tierra que delimita la mayor laguna salada del Mediterráneo, constructores y ayuntamientos no han hecho otra cosa que edificar.
En sus 36 kilómetros apenas queda terreno libre. Según la citada Estrategia, hay "numerosas actuaciones, edificaciones sobre la playa, paseos marítimos, terrazas y jardines dentro del dominio público marítimo terrestre". Esta es la primera línea de litoral que, según la Ley de Costas de 1988, es de uso público.
Hay tanto cemento que el Gobierno regional, del PP, lanzó como idea construir un túnel para que los coches pudieran salir por el norte y autorizó, en contra de sus servicios jurídicos, un puerto deportivo, Puerto Mayor, y un complejo en terreno ganado al mar.
La moratoria debería afectar principalmente a una zona al norte de La Manga, justo donde está prevista -y ya parcialmente construida- una gran urbanización con un lago artificial llamada Veneziola, donde hay aprobadas tres torres de 24 plantas.
El presidente de la Asociación de Naturalistas del Sureste, Pedro García, recuerda que hace una década el ex director general de Costas del PP Fernando Marín ya advirtió por carta al Gobierno regional de las consecuencias que la subida del nivel del mar tendría sobre La Manga y le recomendó que pensase en trasladar algunos edificios. Desde entonces, y aunque oficialmente el Ejecutivo de Murcia no permite construir a menos de 500 metros del mar, se han levantado más de medio centenar de bloques de entre ocho y diez plantas.
El ministerio propondrá a la Comunidad de Murcia expropiar edificios y casas que ocupan el dominio público y terminar el deslinde (la delimitación de la zona pública y privada de costa). Además, planteará "recuperar la concesión de Puerto Mayor", hoy paralizado cautelarmente por un tribunal tras el recurso de Gobierno y ecologistas.
El plan también incluye comprar "las parcelas urbanizables de El Vivero", de las pocas que quedan, para "preservarlas de la urbanización masiva que se da en La Manga". Sin estas medidas, según el plan, "no tiene ningún sentido acometer la recuperación de playas" que ultima el Gobierno regional.
La estrategia para salvar la costa del ladrillo incluye más actuaciones polémicas. El plan apuesta por "eliminar el puerto de San Pedro del Pinatar, que está provocando la erosión de las dunas de San Pedro", un espacio protegido.
Uno de los empeños de Medio Ambiente con la Estrategia -elaborada por consultoras independientes durante dos años- es limitar la construcción de puertos. Los espigones alteran el flujo natural de la arena: la retiran de un lado y la acumulan en otro. Como explicó ayer el secretario general para el Territorio del ministerio, Antonio Serrano, "hay puertos mal utilizados, con barcos pequeños que podría ir en dársenas terrestres antes que construir nuevos". El plan pretende reubicar el puerto de Águilas y frenar la ampliación del de Casica Verde.
El cambio en los puertos es sólo uno de los muchos que introduce la Estrategia, con la que el ministerio pretende recuperar el uso público de los 8.000 kilómetros de costa española. Serrano insiste en que esta estrategia es un cambio radical en la política de costas y que tardará en cumplirse. Medio Ambiente quiere que en 2012 todo el litoral se pueda transitar a pie.
El Gobierno ha caracterizado el Mediterráneo, Baleares, Canarias, Cádiz y Huelva como primer paso. Hoy presenta el texto al Consejo Asesor de Medio Ambiente y ya se lo ha enviado a las autonomías. El plan incluye un diagnóstico, ya cerrado, y propuestas, como la moratoria en La Manga, que el Gobierno intentará consensuar con alcaldes y presidente autonómicos.
Aunque el ladrillo es la principal amenaza, aborda también la contaminación. En el Mar Menor, con deficiencias de depuración para los dos millones de personas que acoge en verano, el plan apuesta por minimizar el uso de fertilizantes en los invernaderos que lo rodean.
La contaminación por aguas fecales y nitratos ha producido en los últimos 10 años una proliferación de medusas sin precedentes en Europa. Este es un ejemplo, pero hay muchos más, de cómo la masificación es a largo plazo mala para el turismo.
Otro de los puntos más polémicos para Murcia es el intento de frenar la urbanización Marina de Cope -11.000 viviendas, 22.000 plazas hoteleras, cinco campos de golf, marina interior con 2.000 amarres y una inversión de 3.800 millones de euros-. Se trata de una especie de Marina d'Or que el Gobierno regional promueve en un parque natural que desprotegió por ley en 2001.
Esa ley está recurrida por el PSOE ante el Tribunal Constitucional, que lleva seis años con el tema, y sus desarrollos han sido recurridos por los ecologistas y el Gobierno. Pese a que su consejo jurídico le pidió esperar al fallo del Constitucional, el Gobierno de Murcia sigue adelante con su plan para construir en 11.000 hectáreas de costa virgen.
Sobre Marina de Cope, la Estrategia del Gobierno central afirma: "En el terreno actualmente clasificado como no urbanizable de uso general y antes del cambio de clasificación urbanística, adquirir una franja de 500 metros a partir del dominio público marítimo terrestre". Y establece que el ministerio tendrá que emitir un informe preceptivo sobre la urbanización.
Serrano insiste en que la Estrategia está completa en el diagnóstico y que la parte de propuestas para mejorarlo está abierta a acuerdos con las comunidades. Preguntado por casos como éste, en el que el acuerdo es altamente improbable, advierte: "El Gobierno quiere pactar pero, si no, actuará en consecuencia, tomará sus medidas legales y hará sus reservas" de terreno. La ley permite al Gobierno extender la franja de dominio público comprando o expropiando terrenos para proteger el litoral. Murcia es especialmente importante en el plan ya que tiene uno de los litorales mejor conservados (excepto La Manga).
Además, Medio Ambiente pretende impedir la construcción "de un nuevo puerto para tráfico de contenedores" en el espacio protegido de El Gorguel (Cartagena). Al menos hasta que se haya "optimizado la gestión de los existentes". Esta es una de las grandes reclamaciones de los ecologistas, que se oponen al plan del Gobierno autonómico y del ministerio.
En Cabo de Palos o Mazarrón, donde hay centenares de casas bajas en primera línea de playa, muchas anteriores a la Ley de Costas, el ministerio pretende ir derribándolas, pero "a largo plazo". Los autores del plan han detectado en Mazarrón mojones "en dudosa ubicación", presumiblemente movidos por los promotores para dar apariencia de legalidad a sus urbanizaciones. El movimiento de mojones era una especie de leyenda urbana en la costa, pero pocas veces había aparecido en un texto oficial. El de la rambla del Alamillo, en Mazarrón, "está en lugar inadecuado".
En gran parte del litoral murciano se extiende la recomendación de comprar los primeros 500 metros de costa, como hizo con las antiguas baterías de Defensa en Cabo Tiñoso, que quedan como uno de los grandes tramos vírgenes del Mediterráneo.
* ELPAIS.com - RAFAEL MÉNDEZ - Madrid - 31/10/2007
Foto: La Manga del Mar Menor 1963/2005 - PAISAJES ESPAÑOLES (El País)
La CCDT exige al Gobierno recortes masivos en la planificación urbanística
Hoy el gobierno ha anunciado un plan de actuación y un pacto de estado para frenar el urbanismo salvaje, que consistirá en la demolición de edificios, la finalización de los deslindes de costas y la compra de terrenos, con un presupuesto de 5.000 millones de euros. Desde la Coordinadora Ciudadana en Defensa del Territorio* (CCDT) denunciamos que por un lado el plan resulta poco creible un función de actuaciones recientes del ministerio y por otro que sería netamente insuficiente para frenar significativamente el urbanismo salvaje, ya que no se atacan las causas principales ni se aportan las soluciones necesarias.
Por un lado hay que destacar que solo teniendo en cuenta las promociones ya comprometidas en la actualidad se triplicará el número de viviendas en la costa, con un numero de viviendas previstas de cerca de 20 millones, según se ha publicado recientemente en diferentes medios.
Si a esto añadimos los desarrollos pendientes de tramitación en la actualidad, podría superarse la inaudita cifra de 40 millones de viviendas nuevas, que triplicarían todas las existentes en España en la actualidad.
Frente a semejantes cifras las actuaciones propuestas por el gobierno hoy son insignificantes y van a afectar poco al contingente grueso de promociones en curso o pendientes de tramitación.
Por ello lo primero que ha de exigirse al gobierno es un pacto de estado con autonomías y ayuntamiento que pase en primer lugar por moratorias y recortes drásticos en la recalificación de suelo y en todas las fases de planificación, y por la elaboración inmediata de instrumentos rigurosos de ordenación territorial, que deben destinarse al crecimiento "hacia adentro" y a dotar los núcleos existentes de infraestructuras más adecuadas y sostenibles (saneamiento, evitar el transporte motorizado individual, moderar el consumo de agua, etc).
Tampoco resulta creible la toma de iniciativa drástica en materia de urbanismo sin plantearse una alternativa económica y laboral para España, especialmente teniendo en cuenta que el ejecutivo no deja de hablar de la construcción como fuente de riqueza.
Por otro lado son necesarias reformas legales y del sistema judicial y administrativo que impidan la especulación y agilicen los procesos de denuncia y sanción.
El caso del Algarrobico
La actuación del ministerio resulta poco creible a la luz de recientes intervenciones, como en el caso del hotel del Algarrobico, paralizado en los tribunales por un recurso interpuesto por la asociación Salvemos Mojácar, y del que ahora el ministerio pretende expropiar solo la mitad del edificio, la que está en la servidumbre de protección marítimo terrestre que marca el deslinde de costas, mientras que pretende dejar indemne la otra mitad, igualmente ilegal, que se ubica en zona protegida del Parque Natural Cabo de Gata Níjar y en habitat Prioritario.
Si este es el "buque insignia" y el ejemplo de las actuaciones ministeriales, desde esta organización consideramos que se trata de farsas y de mascaradas electoralistas intolerables.
Si el ejecutivo quiere marcar diferencias con la retórica execrable del desarrollismo y la ignorancia medioambiental del PP, deben hacerlo con acciones y no solo con discursos y pasos e falso.
Desde la ciudadanía exigimos al gobierno una toma de responsabilidad definitiva en esta problema, el más grave del país por sus múltiples ramificaciones, entre las que se encuentran las problemáticas medioambientales del cambio climático y las sociales de la vivienda.
El territorio es un recurso limitado y el daño que se está causando, mientras el gobierno lanza sus insuficientes planes, es irreversible.
* Coordinadora Ciudadana en Defensa del Territorio
* Portalmería - 30/10/07
Blindados ante el alquiler
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ELPAÍS* : Vivir de alquiler es una opción minoritaria en España, sólo un 11,25% de los hogares españoles optaba por hacerlo en 2006, según datos del Ministerio de Vivienda. La cultura de la propiedad y una reducida oferta dificultan el despegue de una opción que el Gobierno se ha marcado como objetivo. El Plan de Apoyo a la Emancipación e Impulso del Alquiler pone el acento con ayudas destinadas a uno y a otro lado: la demanda, 210 euros mensuales a partir del próximo 1 de enero; y a la oferta, la agilización de los procesos de desahucio o la ampliación de ayudas para propietarios.
En la cara de la oferta, el objetivo es que se saquen más pisos al mercado de alquiler con "todas las garantías". Un muro, las garantías, con el que chocan muchos de los que quieren sumarse a esta opción. Dos piezas de un mercado que cuesta encajar.
Es el caso de Aitor R. que lleva dos meses buscando un piso de alquiler en Madrid junto a una amiga. Cerca de la treintena, licenciados y mileuristas, la única opción viable para independizarse es, por ahora, compartir vivienda. Pero, la tarea no es fácil. Además de los elevados precios y una oferta no demasiado amplia, chocan con el exceso de celo de muchos propietarios que, desprotegidos ante los largos trámites en caso de impago, exigen fianzas de varios meses, avales bancarios o el pago de meses por adelantado.
"Muchas veces las condiciones suponen un desembolso cercano a los 6.000 euros, todos mis ahorros, explica Aitor. Hay casos en los que nos han pedido, además de nómina y contrato indefinido, tres meses de renta por adelantado, avales bancarios por el importe de un año o fianzas de varios meses. Eso en alquileres que rondan los 900 euros", explica.
Al otro lado de estas peticiones, propietarios que, en muchos casos, han vivido ya malas experiencias con el arrendamiento, y quieren alquilar su casa pero arriesgando lo mínimo. "Te sientes desprotegido. Pueden destrozarte la casa, dejar de pagar. Necesitas muchos meses para recuperar el piso. Con esas garantías te aseguras perder menos dinero", explica Javier M., dueño de un piso en alquiler en Madrid. "Los propietarios, expone Carlos Mateu, abogado de Promein, necesitan de modo urgente que les abonen las rentas impagadas y que el inquilino moroso, profesional o no, desaloje su vivienda. El proceso actual de desahucio es excesivamente largo".
Ante esto, argumenta Fernando Encinar, de Idealista, "se ha generalizado pedir varios meses de fianza y aval bancario". A juicio de Encinar, en su portal hay cerca de 2.700 anuncios en alquiler frente a más de 21.000 en venta en la ciudad de Madrid, estas medidas dificultan el acceso de algunos colectivos y "estrangulan el mercado".
Un mes de fianza por ley
Con la Ley de Arrendamientos Urbanos en la mano, lo único obligatorio es un mes de fianza en metálico en el caso de viviendas y de dos si el uso es distinto. Isabel Cámara, abogada de Ausbanc, considera que este punto es preceptivo y no se puede alterar. Desde la asociación se recomienda evitar avales o fianzas excesivas. Asimismo Cámara recuerda la obligatoriedad de que ese mes de fianza se deposite en el organismo designado en cada comunidad. En caso de no hacerlo hay sanciones estipuladas.
Pero, ya sin carácter obligatorio, la norma deja la puerta abierta a más blindajes. "Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía [] adicional a la fianza en metálico", añade la normativa. Al otro lado, el inquilino es libre de decidir si las acepta. "Sabemos que si no lo hacemos nosotros, lo aceptará otro y perderemos el piso, pero nos parecen abusos en toda regla", se resigna Aitor.
Entre depósitos y avales
¿Qué diferencias hay en cada una de las restantes garantías que se suelen exigir? Los meses de renta por adelantado o los depósitos por determinadas mensualidades 'sólo' suponen un desembolso extra de dinero que se da al arrendador.
Para el aval se necesita la intermediación de una entidad bancaria. Normalmente lo que hace la entidad es, una vez que ha comprobado que se tiene el dinero requerido, inmovilizarlo y emitir el aval. Los gastos, aunque varían entre entidades, incluyen una comisión por formalización (ronda el 0,5%) y otra trimestral por riesgo de entre el 1 y el 1,5%.
A juicio de Carlos Mateu, de Promein, esta herramienta es una de las mejores garantías que existen para protegerse ante el impago de la renta (pese a no cubrir ni los destrozos ni los costes de un juicio), aunque reconoce que presenta inconvenientes para el inquilino. "El dinero se queda retenido y no puede disponer de él", explica, además del coste que conlleva. El propietario puede ejecutar el aval "a primer requerimiento" en caso de impago y el banco está obligado a abonarle las cantidades avaladas tras demostrar con pruebas documentales ese incumplimiento.
Al amparo del Estado
Ante esta situación, el Gobierno ofrece opciones, que ahora va a reforzar con el Plan de Apoyo a la Emancipación e Impulso del Alquiler, para dar "tranquilidad" al propietario. Una, existente desde abril de 2005, es recurrir a la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), dependiente del Ministerio de Vivienda. Si el propietario inscribe su vivienda en el programa, la SPA le garantiza que va a recibir la renta, independientemente de que el inquilino las abone, hasta la resolución del contrato. Además, garantiza la devolución de la vivienda en las mismas condiciones en las que se entrego.
En esta línea, el nuevo plan incluye un epígrafe denominado 'Alquiler Seguro' que, según técnicos del ministerio de Chacón, viene a reforzar este punto de las garantías y se suma a la creación de nuevos juzgados y al desarrollo de 'juicios rápidos' para desahucios. Unas medidas, que en opinión de Mateu, van a ayudar a "que disminuya el temor del propietario en convertirse en arrendador".
En todo caso, en el sector inmobiliario, el anuncio de estas medidas se recibe con expectación. Desde una de las principales agencias del país creen que será el mercado y no estos impulsos gubernamentales los que dicten el futuro del alquiler. Las subidas de tipos y las crecientes dificultades para vender, explican fuentes del sector, "pueden hacer que la gente saque casas y se opte más por alquilar, no serán las medidas del Gobierno, será el mercado".
Recurrir al arbitraje
Otra de las opciones a la que recurren cada vez más arrendadores para intentar protegerse ante el inquilino es el arbitraje. Algunas entidades, como la Corte de Arbitraje, ofrecen lo que denominan 'Garantía de Alquiler', un documento que se adquiere, el coste es de 42 euros, y se adjunta al contrato. Lo que garantiza es que, en el caso de que haya algún incumplimiento por cualquiera de las dos partes, se puede recurrir al arbitraje para solucionar el conflicto (impagos de renta, problemas con los suministros, daños en la vivienda). Las partes remiten a la entidad las pruebas documentales que se requieran y el árbitro resuelve un laudo o sentencia arbitral en unos 45 días. "Si no se cumple con esta primera notificación, pasa a justicia ordinaria, donde el juez debe darle cumplimiento lo más rápido posible", explica Mario Navarro Rubio, máximo responsable de la Corte de Arbitraje que añade que la primera notificación tiene un carácter fuertemente disuasorio. "Muchos inquilinos que no abonan las mensualidades abandonan la casa en ese momento". El arbitraje no garantiza el pago de la renta, pero sí logra que el propietario recupere su casa en menos tiempo -unos tres meses- y con menos costes -alrededor de 150 euros-, explica Navarro. Desde que iniciaron estos servicios, en 2004, han vendido 240.000 garantías.
* ELPAIS.com - N. CANO - Madrid - 30/10/2007
Foto: Cartel de piso en alquiler- Alejandro Ruesga (El País)
