C.Sánchez/ElConfidencial* : "La espectacular subida de los pisos en los últimos años suele tener un culpable para muchos analistas y expertos: la escasez de suelo. O dicho en otros términos; la incoherencia entre oferta y demanda, lo que favorece la escalada de los precios. Pero los datos del Catastro no parecen avalar ese argumento. Según datos oficiales las cinco grandes capitales españolas (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Zaragoza), donde vive alrededor del 15% de la población española, cuentan en estos momentos con nada menos que 168,8 millones de metros cuadrados clasificados como urbanos y en los que, sin embargo, no existe edificación alguna.
Una cantidad de suelo verdaderamente espectacular (equivalente a 168,8 kilómetros cuadrados) repartida en 32.859 parcelas situadas en pleno casco urbano de las cinco grandes ciudades españolas, pero sobre las que no se ha colocado ni un solo ladrillo pese a la demanda creciente de viviendas por razones demográficas (inmigrantes o nativos) y de inversión.
Un coeficiente equivalente al del Vicente Calderón
Aplicando a esos terrenos un coeficiente de edificabilidad de 1,9 metros cuadrados por metro cuadrado de superficie -similar al que se ha tenido en cuenta en el reciente Protocolo firmado entre el alcalde Ruiz-Gallardón y el Atlético de Madrid y Mahou para la reclasificación del estadio Vicente Calderón y de las instalaciones de la cervecera-, se estaría hablando de unos 320 millones de metros cuadrados, en donde se podrían construir unos cuatro millones de viviendas con una superficie media de 80 metros.
Los datos del Catastro no dejan lugar a dudas. En Madrid existen 117 millones de metros cuadrados sin edificar clasificados como urbanos, una cantidad similar a la superficie de parcelas edificadas, lo que pone de manifiesto el potencial de crecimiento de la capital. Ahora bien, el número de parcelas sin edificar representa el 10% del total de parcelas construidas: en total, 12.548 parcelas urbanas están sin edificar, mientras que algo más de 121.000 tienen encima alguna construcción. Esto se explica porque las parcelas que están sin edificar son mucho más grandes que las edificadas.
En Barcelona hay 6.449 parcelas sin construir y una cantidad similar existe en Valencia (6.065). En Sevilla, el número de parcelas sin edificar es de 2.749 y en Zaragoza, de 5.048, pese a tener 100.000 habitantes menos que la capital hispalense. En estas ciudades, el número de metros cuadrados urbanos sin edificar oscila entre los 23 millones de metros cuadrados en Zaragoza y los 6,9 millones de metros cuadrados de Valencia. El caso más significativo es, sin lugar a dudas, el de Madrid, donde hay tantos metros cuadrados clasificados como urbanos sin edificar como edificados, lo que pone de relieve hasta qué punto el suelo permanece ‘secuestrado’ por parte de sus propietarios.
La legislación define como suelo urbano aquel que cuenta con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales y suministro de energía eléctrica. Es decir, aquel que está plenamente operativo si bien todavía puede estar sujeto a acciones de remodelación por parte de las autoridades municipales. Es distinto al urbanizable, que es aquel que todavía no reúne las condiciones necesarias para su consideración como urbanos, ya que depende de determinados desarrollos urbanísticos.
Fines claramente especulativos
Esta complejidad en la gestión del suelo -con una fuerte carga administrativa durante su tramitación- es lo que explica en parte la tardanza del suelo en salir en mercado; una salida más rápida habría favorecido un descenso de los precios. Pero, sobre todo, es consecuencia de la retención del suelo urbano con fines claramente especulativos. Un estudio realizado por el Ministerio de la Vivienda durante la tramitación de la nueva Ley del Suelo puso de manifiesto que apenas media docena de grandes propietarios –sin incluir a los poderes públicos- eran los dueños de buena parte del suelo existente en la Comunidad de Madrid, que no habrían puesto a la venta para favorecer la escalada de los precios.
Durante sus tiempos en la oposición, el presidente Zapatero prometió medidas legislativas encaminadas a impedir que el suelo se quedara en manos de sus propietarios y no saliera al mercado. Barajando, incluso, la posibilidad de encarecer el tipo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). En algunas comunidades autónomas –como Extremadura- ya se ha puesto en marcha este tipo de medidas. Pero en la reciente Ley de Suelo se pasa de puntillas sobre este asunto, entre otras cosas debido a que, desde siempre, el Ministerio de Economía se ha mostrado en contra de decisiones que penalicen la propiedad y la inversión, y también a que se trata de competencias de las administraciones periféricas.
* El Confidencial - 06/08/2007
Foto: elconfidencial.com
La retención especulativa del suelo frena la construcción de cuatro millones de pisos en las grandes capitales
Lanzarote: Otro 'Algarrobico' sin licencia
S.Menéndez/El País : "En las habitaciones del Papagayo Arena se alojan ahora familias extranjeras y españolas que duermen, se bañan y contemplan sus vistas. Cuelga estos días el cartel de lleno. Los veraneantes disfrutan ajenos a la situación de ilegalidad del hotel. El Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC) acaba de declarar nula la licencia de edificación del hotel Papagayo Arena, construido en la cala de Las Coloradas, en el municipio de Yaiza, al sur de la isla de Lanzarote. Este hotel es conocido como el Algarrobico de Canarias por estar construido, como el de Almería del mismo nombre, encima de la arena de una playa virgen, con siete plantas y 747 habitaciones a escasos metros del agua.
En realidad, el título de El Algarrobico canario lo comparte con el hotel Dream Gran Castillo, que está inmediatamente a su lado. Ambos parecen un solo bloque que abarca toda la extensión de la playa. Su ubicación parece poco compatible con el título de Reserva de la Biosfera que se concedió a Lanzarote en 1993.
La licencia de construcción del Dream Gran Castillo fue declarada nula por el mismo tribunal el pasado 15 de enero y por los mismos motivos: los dos se han construido dentro del mismo Plan Parcial de Las Coloradas e incumplen la legalidad urbanística. A pesar de esto, los dos hoteles están funcionando desde hace varios años, aunque el Cabildo Insular de Lanzarote les denegó la autorización de apertura en su momento.
Aunque con idénticas circunstancias de ilegalidad, ubicación y características estéticas, estas dos explotaciones hoteleras han llevado procedimientos judiciales separados, lo que ha dado lugar a algunos errores en su identificación. Aprovechando el desfase temporal de ambos procedimientos, los propietarios del Papagayo Arena han tratado siempre de evitar la vinculación con el otro hotel, cuya licencia se anuló primero.
La licencia del Papagayo Arena ahora anulada se concedió por un decreto del alcalde del municipio de Yaiza el 1 de junio de 1998. El Cabildo de Lanzarote demandó a este Ayuntamiento y a la promotora, Papagayo Arena, S. L. por múltiples irregularidades: falta de adecuación a la normativa urbanística, incompatibilidad con el Plan Insular y carencia de informe favorable sobre habitabilidad, así como del preceptivo informe jurídico previo a la concesión de la licencia.
El Ministerio de Medio Ambiente ha iniciado el expediente de expropiación forzosa para derribar el Papagayo Arena y próximamente hará lo mismo con el hotel contiguo.
El enorme impacto visual y ambiental del Papagayo ha dado lugar a que la Dirección General de Costas tramite dicho expediente "con el objetivo de incorporar los terrenos al dominio público marítimo-terrestre".
La sentencia ahora emitida rechaza el argumento de los dueños del hotel: "El problema es que [el Cabildo] no podía impugnar la licencia por no conocer sus detalles al no haberse notificado su existencia".
Apariencia de informe
La carencia del informe jurídico previo a la concesión de la licencia merece también atención especial del TSJ de Canarias: "El que pretende erigirse o hacerse valer como informe [jurídico] es una mera apariencia de informe; es decir, un documento sin contenido", razona el tribunal. Los jueces responsabilizan al secretario del Ayuntamiento de la falta de adecuación de los informes.
El Cabildo de Lanzarote denunció por la vía administrativa la existencia de múltiples irregularidades en la concesión de la licencia que el Ayuntamiento de Yaiza concedió al Papagayo Arena. Incluso entiende que puede haber una infracción penal y se han emprendido acciones contra el alcalde de Yaiza, José Fernández Reyes (antes de Coalición Canaria y ahora del Partido Nacionalista de Lanzarote) por presuntos delitos de prevaricación, tráfico de influencias, cohecho y blanqueo relacionados con el otorgamiento de esta y otras licencias de obras.
Según el Cabildo "la construcción de este macrohotel eliminó el vial de acceso público al mar, erradicó una zona verde prevista en el Plan Parcial de las Coloradas y quebrantó el parámetro básico urbanístico de edificabilidad al estar por encima de lo establecido en la ordenanza en más de un 50%". Además, señala que "se han construido siete plantas sobre la rasante, siendo el máximo cuatro". El letrado Agustín Domingo Acosta denuncia en un informe "una estrategia de los Ayuntamientos de Yaiza y Teguise para conseguir autorizar la ejecución de enormes complejos turísticos obviando el Plan Insular". Según el informe de Acosta, se han autorizado por parte de estos ayuntamientos más de 12.000 camas hoteleras ilegales. Se da la circunstancia de que el abogado Felipe Fernández Camero, que defiende al Ayuntamiento de Yaiza, es también quien defiende los intereses de la empresa explotadora de dicho hotel en el recurso que la misma ha formulado contra la resolución del Cabildo de Lanzarote que denegó la autorización de apertura a este hotel.
Según ese mismo informe, el abogado Fernández Camero fue anteriormente secretario del Ayuntamiento de Arrecife, capital de la isla, y fue destituido por el Ministerio de Administraciones Públicas por una infracción grave de incompatibilidad. Acosta, que lleva denuncias por irregularidades urbanísticas, afirma también que "el arquitecto autor del proyecto del hotel Papagayo Arena, Ángel García Puertas, fue hace años el arquitecto de la Oficina Técnica Municipal de Yaiza".
* ELPAIS.com - Lanzarote - 06/08/2007
Foto: Lanzarote, hotel PAPAGAYO_ARENA /J.Fuentes, lavozdelanzarote.com
La vivienda hecha cómic
A.RodríguezCarrasco/El Mundo* : "Para algunos la vivienda es una inversión, para otros un gran esfuerzo, para otros una utopía... ¿y para ti?". Así comienza la campaña que la ONG Arquitectos Sin Fronteras, en colaboración con la Universidad del País Vasco, ha iniciado para concienciar a la población de la necesidad de reflexionar sobre el problema del acceso a una vivienda, no centrándose sólo en el punto de vista nacional o europeo. Si se piensa en el tan trillado problema de adquirir una casa, lo primero que se viene a la cabeza son los altos precios, la especulación, las hipotecas, la subida del Euribor, etc.
Desde esta ONG se proponen dar la vuelta al tema y ofrecer otro punto de vista. Para ello han organizado un concurso de cómics con la vivienda como temática y con el título "¿Hogar dulce hogar?".
"Nuestro objetivo es que la gente reflexione, pero no sólo en el contexto de España y Europa. También queremos que sirva para que la sociedad se interese en conocer cómo viven el resto de personas en el tercer mundo", dice Íñigo Collantes, secretario de Arquitectos Sin Fronteras en el País Vasco. Y es que con este concurso buscan que no se olvide el hecho de que numerosas personas no cuenten con los servicios básicos en el hogar. Por no hablar de aquellas que se ven obligadas a vivir en pisos patera, chabolas, campamentos para refugiados, etc.
Las viñetas que se presenten deberán ser de creación propia y con personajes originales. Podrán participar individualmente o de forma colectiva guionistas y dibujantes. Los diálogos podrán estar escritos en castellano o en euskera. La fecha límite para entregar los dibujos es el 19 de noviembre, y el día 30 se darán a conocer los tres ganadores que optan a un primer premio de 600 euros, un segundo de 300 y un tercero de 200. Consulte las bases del concurso.
"Arquitectos Sin Fronteras ha protagonizado antes otras campañas de sensibilización como concursos de fotografía, de camisetas, etc.", dice Collantes. "Lo importante es darse cuenta de que hoy en día aspiramos a demasiado, nuestros padres y abuelos empezaron con muy poco y ahora nosotros queremos comenzar como viven ellos", puntualiza.
Una vez conocidos los trabajos premiados, éstos y otras obras que determine el jurado formarán parte de una exposición que durará un año. Después, los autores podrán recuperar sus trabajos. "Vamos a publicitar esta iniciativa por todas partes, pero sobre todo en foros de diseñadores y aficionados, en escuelas de dibujo... Queremos que la gente se interese y colabore", añade Collantes.
* El Mundo - Su Vivienda - 02/08/2007
Foto: cartel Arquitectos sin Fronteras, concurso de comics /asfes.org
