La fiesta del ladrillo se terminó de repente. ¿Y ahora qué?

ELCONFIDENCIAL* : La colosal fiesta del ladrillo español, que ha durado más de una década, disfrutaba de sus últimos compases cuando, de repente, estalló la crisis suprime estadounidense de agosto y secó el mercado inmobiliario español. A muchos les ha pillado con el pie cambiado en medio del baile. Una legión de mileuristas sobreendeudados que comprueban con horror cómo sus cuatro paredes no valen lo que costaron. Un país escandalosamente enladrillado que pretende competir en este mundo global. Y una certeza: la vivienda es el principal problema de los españoles, según el CIS. ¿Y ahora qué?

El año 2007 nos ha dejado una nueva ministra de Vivienda, Carme Chacón, que, en línea con Zapatero, pretende contentar a todos pero no convence a nadie. Una Ley del Suelo que provoca ojeras a los promotores. Un nuevo lobby, el G-14, apodado ‘el club de los mal pagadores’. Catástrofes bursátiles como la de Astroc. Concursos de acreedores como el de Llanera. El principio de la canibalización del sector. Psicosis entre las entidades financieras. Una demanda insatisfecha y una sobreoferta que no se coloca.

El año que ahora termina nos muestra un rápido deterioro de los elementos que sustentaron el boom y que permitieron a España “salirse de la diapositiva”. La tendencia se pone de manifiesto de manera dramática después del verano. Así, los precios de la vivienda se congelaron en el tercer trimestre, pese a haber subido un 5,3% en términos interanuales. En once provincias y en cuatro comunidades, los pisos se revelaron más baratos en septiembre que en junio. Todos los pronósticos apuntan a caídas de precios reales en los próximos trimestres.

Las cantidades no pintan mucho mejor: el pasado mes de septiembre, se visaron 47.099 viviendas frente a las 130.630 unidades en septiembre de 2006, según los datos del Ministerio de Fomento. Esto es un 63,9% menos. La patronal de la construcción, SEOPAN, estima que cada vivienda que se deje de construir se cobrará dos empleos. El pasado mes de marzo, el recientemente fallecido Enrique de Aldama, ex presidente de la patronal, ya advirtió de que se dejarían de construir 100.000 unidades en 2008, lo que destruiría 200.000 empleos “paulatinamente”.

Las compraventas también se deterioran. Entre septiembre de 2006 y el mismo mes de este año, se inscribieron en los registros 830.605 operaciones de compraventas, un 12% menos que entre septiembre de 2005 y 2006, según el Colegio de Registradores. Al igual que el crecimiento hipotecario: el número de viviendas hipotecadas -103.671- se desplomó en septiembre un 10,3% respecto al año anterior, según la Estadística de Hipotecas de septiembre de 2007 del Instituto Nacional de Estadística (INE). Y lo que te rondaré morena.

Citigroup: “está sorprendiendo la vulnerabilidad de España”

La velocidad de crucero a la que ha viajado el sector durante una década y su actual aterrizaje brusco no se pueden entender sin el contexto internacional. Dicho de otro modo, el boom español ha sido desmesurado, pero no ha sido el único. “El sector hipotecario residencial ha sido uno de los motores del crecimiento mundial en los últimos siete u ocho años. Sobre él se ha desarrollado un mercado de créditos estructurados que ha supuesto la mayor innovación de los mercados financieros de los últimos años. Pero en estos momentos asistimos a un proceso de aterrizaje brusco en algunos países, como EEUU. Y estos productos plantean ahora muchas dudas, que son las que explican la sequía, la desconfianza y la crisis en el sector inmobiliario mundial. Hoy por hoy, la desconfianza a nivel hipotecario es mundial.Y la posibilidad de recesión ha aumentado”, explica José Luis Martínez, estratega de Citigroup.

¿Y qué pasa en nuestro país? “En España comenzamos a ver los primeros indicios de una caída fuerte de la actividad. Nos está sorprendiendo su vulnerabilidad, que será más profunda cuanto más dure esta crisis de confianza. Lo cierto es que este país despierta muchos interrogantes para 2009”, añade.

“2007 es el año en que se puede decir que se acabó el pastel. Mientras el mercado habla de si la crisis es brusca o suave, a muchos se les va a llevar por delante”, plantea Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea, para quien “se ha producido un cambio radical -a peor- en las expectativas del mercado por la crisis de liquidez del sistema financiero internacional”. Echavarren, desde la consultora inmobiliaria que gestiona, advierte de que el concepto “valor” es enormemente relativo: significa lo que tú está dispuesto a comprar; de que en España se han concedido hipotecas basura sobre suelo rústico; y de que se ha reducido significativamente el número de potenciales inversores.

“Iniciamos 2007 con mucha alegría, pensando que el negocio seguiría, que la vivienda era la inversión más segura y que los precios continuarían creciendo dos dígitos un año más. Por la realidad es que ya en el primer semestre tuvimos que revisar nuestras previsiones a la baja y terminamos el año con caídas reales de los precios en las viviendas de segunda mano. En definitiva, se ha confirmado el fin del ciclo inmobiliario”, es el balance de Fernando Encinar, director de comunicación de Idealista. También él hace referencia al impacto que la crisis de las hipotecas basura estadounidenses ha tenido sobre el sector inmobiliario patrio. “Son unos platos que no hemos roto nosotros pero que han provocado un cambio brusco en el ciclo español”, señala.

La palabra crisis en chino está formada por los caracteres peligro y oportunidad

¿Y ahora qué? La nueva ministra de Vivienda, Carme Chacón, recordó en la puesta de largo del recién creado G-14, Grupo de Inmobiliarias por la excelencia, que “la palabra ‘crisis’ en chino está formada por los caracteres ‘peligro’ y ‘oportunidad’”.

Y oportunidad es la palabra que sale a relucir en estos momentos por doquier en el sector. “Hay margen para gestionar la crisis. Las oportunidades se presentan ahora para quien tenga liquidez. O sea, quienes vendieron sus empresas a tiempo, quienes han sido prudentes y no se han endeudado hasta las cejas y quienes dispongan de patrimonio en renta. En todo caso, las inmobiliarias de toda la vida que han pasado varias crisis, tienen más margen de confianza”, asegura Mikel Echavarren.

Entre los optimistas se sitúa también Frédéric Mangeant, socio propietario de la consultora Knight Frank, para quien la situación que atraviesa el segmento residencial no se trasladará a oficinas o centros comerciales. Mangeant confía en que el panorama se clarifique a partir de marzo, cuando tengan lugar las elecciones generales.

“El 2008 puede ser un año duro, pero también puede ser muy interesante para los demandantes de vivienda. Además, todo el esfuerzo de las administraciones por el alquiler va a dar sus frutos en 2008. Y, por supuesto, va a ser el año de Internet en el sector”, resume Encinar. “España no es sólo ladrillo”, afirma José Luis Martínez.

El arquitecto y economista Ricardo Vergés no es tan benévolo: “en 2007, algo nuevo está ocurriendo. El BCE pone nuestro mercado monetario primario (36m) a cero (somos los únicos). Los bancos ya no prestan a promotores y los visados caen en picado. Los precios empiezan a encogerse. El gobierno cambia a su ministra tapadera. La presión medioambiental se vuelve insostenible. La prensa anglosajona arrecia sus ataques. Francia se queja de las inmobiliarias españolas. La inflación por causa de liquidez se dispara. Aun así, el Banco de España anuncia un nuevo subidón en Oct.-Nov (ver 20.3 BdE. Boletín Estadístico), que llevará el saldo del mercado secundario interbancario de Frankfurt (36n) a rozar el medio billón de euros. Señor Solbes, tengo una pregunta para Ud.: ¿por qué necesitamos tanta liquidez si ya nos la hemos llevado toda?”, se pregunta. A la hora de pedir explicaciones al ministro de Economía, Vergés coincide con la voz de la calle. La Plataforma por una Vivienda Digna pidió la dimisión de Solbes el pasado 12 de diciembre ante el Ministerio de Economía.









* El Confidencial - Fátima Martín - 24/12/2007
Foto: cotizalia.com



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Alta velocidad, baja rentabilidad

ECOLOGISTASENACCIÓN* : Ante las previstas inauguraciones de nuevas líneas de alta velocidad ferroviaria, Ecologistas en Acción quiere enfatizar la falacia del supuesto desarrollo asociado a estas infraestructuras. Los estudios realizados así lo confirman. Por el contrario, si todas las inversiones realizadas en AVE se hubiesen repartido por la red de ferrocarril existente, la mejoras de velocidad y de los servicios, por ejemplo en cercanías, favorecerían a muchas más personas, y con menos impacto ambiental.

Estos días asistiremos a todo un aluvión de parabienes y congratulaciones sobre los supuestos beneficios que las nuevas líneas de alta velocidad ferroviaria van a traer a las ciudades “agraciadas” con este maná. Algo que sin duda hará que el resto de capitales de provincia y ciudades importantes clamen por una infraestructura similar para lograr el “desarrollo” de su territorio.

Sin embargo, la mayor parte de estas asunciones, de estos tópicos, son tan falsos como extendidos. Así lo demuestra el único estudio serio realizado en España para evaluar el efecto socioeconómico del AVE. Nos referimos al “Estudio de los efectos de la línea de alta velocidad Madrid-Sevilla sobre la movilidad, el sistema territorial y el desarrollo regional” un amplio y completo trabajo encargado por el Ministerio de Fomento y realizado durante 2001-2003 por Taller de Planificación S.L.

Las principales conclusiones de este trabajo no pueden ser más demoledoras para aquellos que creen en la gran cantidad de supuestas ventajas que vienen aparejadas al AVE. Así el estudio concluye que:

* Los efectos socioeconómicos generales generados por la línea de alta velocidad eran casi nulos en el desarrollo de las poblaciones que une (Madrid, Ciudad Real, Puertollano, Córdoba y Sevilla), con tendencias constantes antes y después de la actuación.
* En todo caso, el desarrollo ha favorecido a las ciudades que previamente estaban más desarrolladas: Madrid y, en menor medida, Sevilla.
* En las poblaciones intermedias se observó una reducción de las sedes sociales de las empresas a los centros pasivos (de atención al cliente, etc.), mientras que se concentraban en Madrid los centros empresariales y recursos de alto valor añadido.
* Ha habido pocos cambios de residencia. Pero el 60% de éstos se han producido hacia Madrid.
* Por último, el estudio recomienda evaluar las necesidades de infraestructura, y observar si hay inversiones alternativas, más productivas, que los ingentes fondos que se invierten en las líneas de AVE.

Lamentablemente este trabajo, a pesar de las reiteradas peticiones de Ecologistas en Acción, sigue bajo llave en un cajón del Ministerio de Fomento, un Ministerio, por cierto, que viene destacando por su opacidad informativa.

Ecologistas en Acción siempre ha apoyado el ferrocarril normal y se ha opuesto al AVE. Esta posición se basa en distintos aspectos, entre los que destaca la baja rentabilidad social y el enorme impacto ambiental de la alta velocidad ferroviaria. Efectivamente, con la enorme cantidad de fondos que se han invertido para el AVE –a finales de año tendremos 1.543 km de líneas–, se podría haber mejorado la totalidad de la red actual –14.000 km– e incrementar las velocidades comerciales hasta acercarlas a los 200 km/h. Esto sin olvidar las bajas inversiones en cercanías –con la situación de colapso en Barcelona de todos conocida– en las que cada día viajan cerca de 2 millones de personas. Por otro lado, los elevados precios de los billetes del AVE no están al alcance de todo el mundo. En cuanto al impacto ambiental de las nuevas líneas AVE, éste es brutal, además del enorme coste energético que suponen.

Para Ecologistas en Acción es paradójico que seamos uno de los países del mundo con más infraestructuras de transporte [1] y, entre tanto, estemos a la cola de los países desarrollados en cuanto a inversiones en sanidad, educación, investigación o atenciones sociales. Para grandes infraestructuras de transporte, de una más que dudosa rentabilidad social, siempre hay dinero, pero constantemente se racanea para estos otros aspectos, que sí marcan una importante diferencia en el bienestar de una sociedad.


[1] El Estado español el 4º del mundo y 2º de Europa (sólo nos superan Estados Unidos, China y Alemania) en cuanto a longitud de autovías y autopistas; en 2010 seremos el primero del mundo en kilómetros de alta velocidad ferroviaria, aunque con los planes previstos en el PEIT en 2020 multiplicaremos por 5 la longitud de vías de alta velocidad de Japón, el país que, con 2090 km, más tiene en la actualidad.







* Ecologistas en Acción - Transporte, 21 de diciembre
Foto: ecologistasenaccion.org



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