ELPAÍS* : El Gobierno ha emprendido de tapadillo una reforma de la Ley de Costas que suaviza su aplicación. Para ello, Medio Ambiente ha introducido una enmienda a la Ley de Navegación Marítima -de otro ministerio y sin relación con el litoral- para permitir vender y comprar las casas construidas en dominio público, sobre la misma playa, y que hasta ahora no podían cambiar de dueño.
El Ejecutivo comienza así, por la puerta trasera, a rebajar una de las políticas de Cristina Narbona que más problemas acarrearon al Gobierno: la recuperación del dominio público en el litoral.
El cambio no pasó por el Consejo de Estado, ya que se introdujo a última hora en la Ley de Navegación Marítima, elaborada por el Ministerio de Justicia y el de Fomento. Al tramitarse en comisión (la de Justicia, no la de Medio Ambiente) con competencia legislativa plena, el texto tampoco pasará por el Pleno de Congreso. Sin una línea en la exposición de motivos que justifique el cambio -al aprobarla el ministerio sí dio una críptica nota sobre la reforma-, Medio Ambiente abre una reforma de la Ley de Costas, norma clave de medio ambiente, vigente desde 1988.
La disposición final cuarta de la Ley de Navegación Marítima, aprobada por el Consejo de Ministros el pasado 5 de diciembre, añade dos apartados a la Ley de Costas: "Las concesiones [a las viviendas construidas legalmente sobre la playa antes de 1988] serán transmisibles, previa autorización de Costas, por actos inter vivos, subrogándose el nuevo titular los derechos y obligaciones de la concesión". Es decir, que las concesiones no sólo se pueden heredar, sino que con esa reforma se podrán vender y comprar. Medio Ambiente tendrá tres meses para ejercer el derecho de tanteo.
Hasta ahora, el Estado otorgaba una concesión de 30 años (ampliables a 60) a los dueños de las casas construidas en dominio público antes de la ley, pero no podían venderlas (salvo excepciones con trámites complejísimos). La reforma, que aún deben aprobar las Cortes, afecta a las cosas construidas legalmente antes de 1988. El Constitucional aceptó en 1991 la fórmula de expropiación contemplada en la ley: que los dueños podrían disfrutar de las propiedades 30 años y que después pasarían a ser demolidas.
Aunque la ley tiene 20 años, fue la ministra Narbona la que comenzó a aplicarla realmente en 2004, ya que los ocho años anteriores apenas se avanzó en el deslinde de la costa -el trámite que delimita la zona pública y la privada de playa-.
Esto provocó miles de protestas, la creación de una Plataforma Nacional de Afectados por la Ley de Costas (que calcula que hay 45.000 viviendas en esa situación) y quejas de las embajadas del Reino Unido y Alemania, ya que muchos de los compradores en primera línea eran extranjeros que, al adquirir su chalé, no fueron informados de que su casa podía pasar a manos del Estado.
La directora general de Costas, Alicia Paz, afirmó a este diario el pasado octubre que no había iniciado "ningún proceso de modificación legal" y que no sabía si se plantearía "algo puntual". Un mes y medio después, el Consejo de Ministros reformaba la ley. Medio Ambiente argumenta que el cambio legal es "una modificación puntual y no de fondo de la citada ley, ya que no altera en absoluto el espíritu de la misma" y que la reforma no contradice lo que declaró Paz.
Sin embargo, Javier Sanz, profesor de Derecho Administrativo en La Coruña y experto en el litoral, afirma: "No es que privatice la costa, pero es un cambio radical de entender las concesiones". En sentido parecido se pronuncia el abogado de la Plataforma de Afectados, José Ortega, quien lo califica como un cambio importante que afecta a mucha gente y va en la dirección correcta. Ortega fue muy crítico con Narbona y apoya el cambio de Elena Espinosa. Los dueños de casas en dominio público, muchos jubilados que se veían sin posibilidad de vender su casa, aplauden la medida.
La medida ha generado malestar entre técnicos de Costas, por la forma en que se ha hecho y por el fondo. Argumentan que dificultará la recuperación del dominio público. Hasta ahora, si Costas quería rescatar una concesión de una vivienda sobre la arena podía alegar ante el dueño que lo mejor era llegar a un acuerdo ya que no podría vender esa casa. Ahora, al poder venderlas, las viviendas se revalorizan y se dificulta la adquisición por parte de Costas.
Marcha atrás en el camino anterior
La ex ministra de Medio Ambiente Cristina Narbona pisó muchos charcos. Y en dos de ellos -la costa y el agua- se terminó por ahogar. El retraso en las desaladoras que debían sustituir el trasvase del Ebro y las protestas de alcaldes y comunidades con costas (del PSOE y del PP) y de las embajadas de países de la UE por la aplicación de la Ley de Costas colmaron la paciencia de la vicepresidenta María Teresa Fernández de la Vega. Ésta, diputada por Valencia, llegó a supervisar deslindes de costas de Valencia para minimizar los daños.
El deslinde es un trámite muy complejo y aparentemente técnico, pero con gran relevancia ya que, basándose en criterios geográficos, se decide qué casas quedan en dominio público y cuáles pueden seguir en manos privadas. Hay mucho dinero en juego. Si en 2003, Medio Ambiente deslindó 332 kilómetros de costa, en 2007 superó los 1.500 kilómetros. Y las protestas se multiplicaron con la superficie deslindada. Más del 83% del litoral ya lo está.
Así que al otorgar la gestión del medio ambiente al equipo de Agricultura, uno de los objetivos de José Luis Rodríguez Zapatero era rectificar estas dos políticas. Y la ministra Elena Espinosa se ha puesto a ello a su manera, callada pero inexorable, sin los sobresaltos de Corbacho en la rectificación de la política de inmigración de la etapa de Caldera.
En materia de agua no queda ninguno de los responsables del anterior equipo, Medio Ambiente admite públicamente que "las desaladoras no son la panacea" y planea un nuevo trasvase desde el Tajo en Extremadura al Segura, algo impensable con el equipo antitrasvasista de Narbona. Con el cambio de la Ley de Costas comienza el cambio de rumbo para evitar problemas en el litoral.
Una norma clave
- La Ley de Costas, de 1988, declaró público todo el terreno de playa y hasta donde llegaban los mayores temporales conocidos.
- Las casas construidas antes de 1988 en dominio público pasaban a ser del Estado, que daba hasta 60 años de concesión a los dueños. Éstos no podían vender sus casas ni reformarlas sin permiso.
- La norma daba cinco años para completar el deslinde, trámite que delimita las que están en dominio público.
- La realización de deslindes fue a cámara lenta hasta 2004, cuando Narbona comenzó a aplicar la ley y originó una oleada de protestas que ahora el Gobierno quiere aplacar.
* ELPAIS.com - RAFAEL MÉNDEZ - Madrid - 02/02/2009
Foto: Viviendas en el dominio público sobre la playa de Nules en Castellón- ÁNGEL SÁNCHEZ, elpais.com
El Gobierno atenúa la Ley de Costas y deja vender las casas sobre la playa
Crisis en la Marbella de la Mariña lucense
ELPAÍS* : Política Territorial entró a saco en 2006 en el municipio lucense de Barreiros para poner coto a un urbanismo "desornado, insostenible e incontrolado", donde la presión urbanística era tan elevada que las nuevas construcciones no tenían garantizados los servicios básicos. Casi tres años después, la eclosión constructiva de este ayuntamiento costero, que discurre paralelo a la nacional 634, cayó en picado y hoy hay más estructuras paralizadas que obras en marcha.
El alcalde de Barreiros, el popular Alfonso Fuente Parga, lamenta que con la intervención de la Xunta la crisis de la construcción llegó a su municipio "un año antes". Y también aprovecha la existencia de obras en estructura y paralizadas para acusar al ejecutivo autonómico de impulsar el "feísmo".
La bajamar deja al descubierto kilómetros de arenales a lo largo de diez playas que hasta hace una década estaban casi vírgenes. Todo este atractivo de costa, que va desde Ribadeo hasta la ría de Foz, hizo que fueran proliferando las edificaciones unifamiliares. Lo que en un principio fue una lenta ocupación urbanística se convirtió, muy pronto, en voracidad edificatoria, cuando llegaron promotores de mayor envergadura que sembraron la costa de apartamentos.
"Desde San Cosme bajabas a la playa en medio de maizales y luego podías continuar hacia la zona del camping con el mismo paisaje. Hoy, todo eso se acabó", se lamenta Manolo, propietario de una de las primeras viviendas unifamiliares de la zona. Las fincas se sustituyeron por adosados, que en su mayor parte tienen el cartel de "se vende". En la misma zona estaba proyectaba una ambiciosa urbanización de viviendas unifamiliares, pero se quedó en eso: en proyecto. La crisis y la incertidumbre de Barreiros dejaron a mitad de camino lo que se presagiaba como la Marbella de la Mariña lucense.
El municipio contaba en 2001 con 2.797 viviendas, de las que 1.327 tenían consideración de segunda residencia. Pero en los últimos diez años se concedieron licencias para unas 6.000 casas, aunque en ese tiempo Barreiros perdió 283 habitantes. Todo cambió. Las resoluciones de la Xunta dejaron atrás los tiempos donde todo tipo de construcción se vendía a pie de obra, y la crisis hizo el resto.
Un ejemplo de la pérdida de atractivo inmobiliario lo encontramos en Manuel, que trabaja y reside en Lugo. Decidió invertir "más de lo que tenía" en un apartamento en San Cosme con la intención de revenderlo. Lleva así dos años, pero al número de teléfono que figura en la fachada "no llamó ni el primero". "¡Ni el primero!", enfatiza.
* ELPAIS.com - ARCADIO SILVOSA - Lugo - 02/02/2009
Foto: Barreiros (Lugo) - todopueblos.com
El Puerto: Legalizaciones hasta el último día
DIARIODECÁDIZ* : El anterior Gobierno municipal realizó regularizaciones de viviendas ilegales hasta el final de su mandato. Incluso las hizo estando en funciones, el periodo comprendido entre la celebración de las elecciones y la toma de posesión de la Corporación surgida de esa votación.
Y como muestra de ello, es un decreto de legalización al que ha tenido acceso este periódico firmado por el ex edil de Urbanismo Juan Carlos Rodríguez el 7 de junio de 2007, siete días antes de que cesara de su cargo (las elecciones se celebraron el 27 de mayo y el Gobierno actual tomó posesión el 15 de junio).
Éste es uno más, el enésimo (porque no hay una cifra oficial), de los distintos decretos que firmó Rodríguez en beneficio de viviendas al margen del planeamiento cuya legalidad es discutible.
Y el procedimiento seguido es, precisamente, el mismo que ya este periódico ha venido denunciando desde hace meses y en él vuelven a aparecer nombres de arquitectos ya relacionados con procedimientos similares.
Este caso concreto es el de una vivienda en el diseminado ilegal de Los Perales, concretamente en la calle Peral Ercolini. El proyecto fue elaborado por el grupo Tec, perteneciente a las arquitectas Milagros Trigo Pacheco e Isabel Ruiz Vázquez, con el que el jefe de Licencias y Disciplina Urbanística, Fernando Jiménez Fornell, mantiene vinculaciones personales (es el compañero sentimental de una de las profesionales).
El propietario de la vivienda solicitó la apertura del expediente de legalización el 25 de septiembre de 2005. Pero le fue resuelto, de manera positiva, casi dos años después. Para justificarlo, el ex edil de Urbanismo recurrió a un artículo de la LOUA (Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía) que obliga a las administraciones públicas a pronunciarse sobre la concesión de una licencia o no en el plazo de tres meses.
Transcurrido este periodo, si el organismo competente no ha resuelto la autorización se considera concedida por silencio administrativo.
En este caso concreto, y al igual que otros similares, se otorgó legalizaciones de viviendas en suelo no urbanizable mediante este procedimiento. Para ello, el edil de Urbanismo le remitió al propietario un escrito donde le daba confirmación de ello.
Este nuevo decreto de legalización ha sido incorporado a las diligencias abiertas en el Juzgado número 5 de El Puerto contra el jefe de Licencias y Disciplina Urbanística y contra las dos responsables del grupo Tec tras una denuncia por el propietario de una vivienda del diseminado de Arenas Cárdenas, quien acusa a los tres de un presunto delito de estafa.
Según la versión del denunciante, el estudio Tec le aseguró que podría obtener la legalización de su vivienda mediante silencio administrativo. No obstante, estas diligencias han sido archivadas provisionalmente por la jueza aunque el auto ha sido recurrido por el denunciante.
Ya este periódico ha publicado durante el último año varios casos de legalización de viviendas en suelo no urbanizable. A esto se suma los decretos de autorización del enganche de luz y agua concedidos por "causas humanitarias" y en base a una futura legalización con el futuro Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), documento que aún no ha se ha aprobado de manera definitiva.
Ya hay algunas diligencias abiertas en los juzgados portuenses contra los anteriores responsables municipales por este motivo (no sólo contra Rodríguez sino también contra Hernán Díaz y Fernando Gago).
* Diario de Cádiz - E. M. Cañas - 1.02.09
Foto: Ayuntamiento de El Puerto de Santa María - wikipedia.org
España acumula más de un millón de pisos sin vender
ELPAÍS* : España lleva el camino de convertirse en un enorme cementerio de pisos. Las inmobiliarias cerraron 2008 con un inventario de 1,05 millones de viviendas de obra nueva sin vender. De seguir el ritmo medio de ventas del año pasado, en constante decrecimiento, las empresas tardarán tres años y un mes en deshacerse de todo este volumen de pisos.
Así lo manifiesta el avance de un informe de José García-Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra, presentado ayer en la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas).
De acuerdo con este estudio, unas comunidades se están adecuando mejor que otras al parón del sector. Las obras en Madrid han ido descendiendo y, según García-Montalvo, la región tardará 2,2 años en deshacerse de todo el stock. En cambio, en Cataluña sigue aumentando el volumen de viviendas acabadas y, a su vez, las ventas siguen desplomándose de forma más acusada. Las inmobiliarias catalanas, que venden la mitad que hace un año, tardarán más de cinco años en desprenderse de todo lo construido en los últimos años.
Este cálculo se realizó cruzando datos de las viviendas terminadas y las vendidas. Sin embargo, no incluye las que compraron inversores que pretendían revenderlas al cabo de poco tiempo y que todavía están en sus manos. Concentran entre el 30% y el 40% de todo lo que salió al mercado en época de bonanza, y ahora rivalizan con los promotores para sacarse de encima los pisos.
García-Montalvo, además, advirtió de que los precios deben caer "entre el 40% y el 50%" de su máximo histórico, que se registró en el primer semestre de 2008. Es decir, que todavía deben bajar más de un 30%. Ello se debe a que las familias dedican ahora los ingresos de siete años enteros a pagar la hipoteca. "Este indicador debe retroceder a cuatro años, como está sucediendo en EE UU. Y para eso o bien aumenta rápidamente la renta familiar, lo cual no parece razonable, o debe bajar el precio de la vivienda", explicó.
El mercado inmobiliario emite más signos de deterioro. El volumen de viviendas hipotecadas cayó en noviembre el 45,8% respecto al mismo mes de 2007, hasta las 50.914. El capital prestado para estas operaciones disminuyó un 51,3%.
* ELPAIS.com - LLUÍS PELLICER - Madrid - 29/01/2009
Foto: grúas - elpais 15-01
