UrbanismoPatasArriba: lunes, 25 de junio de 2007

D.Delgado.- VegamediaPress/Entrevista* : "El profesor Israel Sancho, hombre joven inquieto y responsabilizado socialmente, ejemplo de intelectual comprometido con la justicia social, abordando la problemática del excesivo costo de la vivienda que la hace inaccesible, cada vez más, a considerables capas sociales. Es miembro de la Plataforma por una vivienda digna. Nos recibe en su despacho de la Facultad de Económicas de la Universidad de Murcia, de forma amable y acogedora, y nos muestra una serie de gráficas de estudios sobre la situación en la vivienda en la Región de Murcia.
- ¿Qué es la Plataforma por una vivienda digna?.
Es un movimiento que intenta crear conciencia entre todos los españoles, de un derecho que tenemos a una vivienda digna, tratando de analizar y difundir la situación de las viviendas de protección oficial en la Región de Murcia, más bien, lo poco que se ha hecho, y qué es lo que se habría de hacer estudiando y aprendiendo de otras Comunidades Autónomas y de otros países de la UE, para poder aplicarlo en la sociedad murciana, sobre todo en beneficio de los jóvenes.

¿Ha habido déficits de VPO en la Comunidad Autónoma de Murcia, sobre todo para jóvenes y colectivos necesitados socialmente?.
La promoción de VPO en Murcia ha sido un desastre, ya que desde 1996, cada vez se han construido menos. En 2006 se realizaron menos de 1000 viviendas de Protección Oficial. Si bien hemos de distinguir, dentro de la protección pública de vivienda, dos modalidades:
a) De promoción pública de las que sólo se construyeron 14 (modalidad que adjudica la Administración Pública).
b) De promoción privada (modalidad que vende el mismo promotor que las realiza).
¡Eso lo dice todo…!

¿En qué se ha quedado el art. 47 de la Constitución?.
En Murcia es papel mojado. Tenemos un derecho, pero hay que reivindicarlo, ya que “el que no llora, no mama”. Hay que ver lo realizado, ya que eso nos da mucha información, para ver qué es lo que se puede hacer.

¿Nos da a entender que los poderes públicos pudieran tener responsabilidad en este descenso de la construcción de viviendas de promoción pública?.
Los poderes públicos tienen una responsabilidad tremenda, que no la han sabido manejar.
Construir VPO es sencillo y relativamente barato, y con la nueva Ley del Suelo más.
Se podrían construir, razonablemente, viviendas de 90 m2 en Murcia, en torno a los 70.000€, de manera que a partir de ese precio, las diferencias se las va a llevar alguien (bien el propietario del terreno, o la empresa promotora, o ambos).

¿En esos 70.000€ entraría el coste del suelo?.
Sí. El coste del suelo actualmente está en un 35% del total del coste de una vivienda, pero eso no tiene por qué ser así, ya que el que “pone el sello” para que un suelo deje de ser rústico es el Ayuntamiento, luego tiene en su mano adquirir suelo rústico público económico, y después recalificarlo en urbano para construir VPO, siendo así que el coste de suelo sería muy bajo, y no habría de exceder del 5%.

¿Estos planteamientos se los ha puesto de manifiesto a algún Ayuntamiento o a la Comunidad Autónoma de Murcia?.
Este planteamiento se lo expusimos a los tres principales responsables de ordenación del territorio de los tres grandes partidos (PP, PSOE, e IU), y la respuesta ha sido positiva.

¿Qué ha causado el desajuste de precios en la vivienda?.
Intentando ser breve, hay que decir que ha habido un incremento de precios de vivienda a nivel mundial, y en España ese incremento ha sido mayor por diversos motivos (afluencia al mercado laboral de la generación del “baby boom”, fenómeno inmigratorio muy acusado, y las expectativas de revalorización en los precios de las viviendas) que han contribuido al incremento de la demanda de viviendas y por ello al de sus precios.

Como profesor de economía, ¿no le parece contradictorio que, pese al incremento del número de viviendas en la Región de Murcia, sigan creciendo los precios de las mismas?.
Efectivamente se llevan varios años creando más viviendas que hogares existentes, lo que provoca un desajuste entre oferta y demanda, que llevaría razonablemente a pensar en un ajuste de preciso a la baja, pero la creencia del incremento de precios –de valor de inversión y revalorización segura- lleva a que muchos especuladores sigan adquiriendo viviendas para la reventa. En el momento en que esas expectativas cambien, la predicción es que ese exceso de oferta de vivienda haga caer los precios de las mismas.

¿Qué soluciones plantea para propiciar políticas eficaces de ajustes del mercado inmobiliario?.
Desde luego, incidir en que es necesaria una promoción pública de viviendas, que no tiene por qué ser para la venta, sino también para el arrendamiento (que es más justo socialmente). Además establecer medidas que hagan que el sobreendeudamiento de las familias españolas por la adquisición de vivienda no vaya a más, y a ser posible, descienda. Hace poco IU propuso que se limitara el endeudamiento familiar al 15% del salario, o limitaran los plazos de los préstamos hipotecarios que no sean superiores a 15 ó 20 años. Ya que la facilidad crediticia también contribuye al alza de los precios.

¿De alguna manera, tambien la banca es responsable de esta situación?.
La banca está jugando un papel fundamental, está claro que tienen grandes intereses, ya que hacen los préstamos a los promotores de las viviendas y es una de las mayores interesadas en que las viviendas se vendan para lo cual facilita créditos a largo plazo, haciendo así doble negocio. Llegando a tener “sujeto” así a clientes durante 30 ó 40 años, con todos los servicios que eso implica.

¿Qué opinión le merece la nueva Ley de Suelo del Estado?.
Creo que es una ley positiva, pero depende como se aplique, si bien parece que puede acabar con la especulación del suelo rústico ya que posibilita que los Ayuntamientos puedan expropiar o comprar terrenos rústicos baratos para construir viviendas protegidas en beneficio de sectores necesitados de la sociedad.

¿Las “soluciones habitacionales” de la Ministra Trujillo han tenido alguna eficacia, o se quedaron en una ocurrencia?.
Algunas propuestas del Ministerio de la Vivienda han sido positivas, si bien, por parte de algún sector de prensa se ha hecho una dura crítica.
Lo cierto es que conozco amigos que viven en pequeños apartamentos por los que pagan mensualmente 500 ó 600€ en Murcia; luego, que se hagan estas propuestas por el Ministerio es muy positivo, como se hace en otros países europeos, y si se llegasen a construir sería muy positivo, y creo que la gente las acogería muy favorablemente.

¿Qué opinión le merecen otros proyectos como los de “vivienda joven” o la “Agencia Pública de Alquiler”?.
El alquiler de viviendas públicas en España está muy subdesarrollado en general, y en Murcia en particular, estando “años luz” de lo realizado en otros países europeos.
Para que el sistema de VPO funcionase bien tendría que existir un importante parque de viviendas públicas que se pudieran alquilar por precio no superior al 20% del sueldo del arrendatario, de manera que si ganara 1000€/mes pagaría a la sociedad pública de alquiler la cantidad de 200€/mes por la vivienda, si pasara a ganar 2000€/mes pagaría 400€/mes por dicho alquiler. De manera que paga más cuando su nivel de vida se incrementa. Y cuando pueda comprar una vivienda y decida hacerlo, la alquilada quedaría libre para que otra persona pudiera tener un techo en el que cobijarse, por ese procedimiento, siendo siempre propiedad pública.

¿Su colectivo ha obtenido algún tipo de promesa o compromiso de los partidos políticos, en ese periodo electoral?.
En campaña casi todos prometen el “oro y el moro”. Por parte del PSOE y de IU se han prometido gran cantidad de viviendas de protección oficial; por su parte el PP también, pero todos van en la misma línea, entonces cabe hacerse la pregunta de si lo cumplirán. Unos nos generan dudas (PSOE e IU), pero en el caso del PP no parece que vayan a cumplirlo, ya que lo que están haciendo no va ni mucho menos en la línea prometida. Con todo, nos cabe la esperanza que los otros lo puedan llegar a cumplir.

¿Cree que debería intervenirse en el mercado inmobiliario para hacer reformas o simples retoques?.
Retoques, no cabe duda que hay que hacerlos, que sean mayores o menores, es otra cuestión.
Los neoliberales dirían que hay que dejar el mercado a su evolución, yo también creo en el mercado, pero a veces hay externalidades que lo influyen indebidamente y hay que corregirlas. Y en ese sentido, en el mercado inmobiliario hay que hacer intervenciones que lo corrijan, como por ejemplo, intervenir en la gran cantidad de viviendas vacías que hay en la Región de Murcia (unas 100.000), cuando se están construyendo anualmente unas 30.000, resulta que hay una producción de 3 años que están vacías, lo cual es un despilfarro de recursos públicos y los poderes públicos deberían incentivar la salida de esas viviendas al mercado.

¿Considera adecuado, como solución a la “corrupción urbanística” que haya algún control sobre los Ayuntamientos en materia de planeamiento urbanístico y ordenación del territorio?.
Estoy totalmente de acuerdo con ello, ya que los Ayuntamientos tienen la última palabra, y no se les exige ningún tipo de responsabilidad y eso hace que en algunos Ayuntamientos se “pierdan los papeles”.
Si el sistema está mal montado, facilita la corrupción. No supone que unos políticos sean más o menos corruptos que otros, se trata de un sistema distorsionador que posibilita que algunos políticos –al no estar debidamente controlados- vayan contra el interés general. Debería existir algún tipo de coordinación entre las distintas Administraciones Públicas que garanticen que no se va a dar el flagrante abuso de poder que se está dando en algunos lugares de España.

El problema de la corrupción municipal de la que se habla en prensa, ¿entra por la vía del urbanismo?.
Si los responsables de un Ayuntamiento estiman –en el caso de realizar alguna actividad ilícita- que la probabilidad que les pillen es mínima, y que la pena sería baja, evidentemente incentiva a la corrupción. Y es un escándalo que en muchos casos los responsables de urbanismo en los Ayuntamientos sean, o hayan sido, constructores o promotores inmobiliarios, ya que eso puede suponer que tengan una visión sesgada de la cuestión y “barran para casa”. Debería estar totalmente regulado, y no lo está.

¿Quizá habría que exigir un mayor rigor en las medidas de incompatibilidad frente a la frecuente figura del “edil constructor o promotor inmobiliario”?, ¿le consta que algún partido político haya planteado esta cuestión?.
Efectivamente debería existir un régimen de incompatibilidades más estricto. Quizá habría que asegurarles un sueldo mayor para exigírselo. Además de controlarse de de forma eficaz.
En cuanto a medidas de algún Partido, creo que el PSOE en su web aborda algo de esto. En cualquier caso, creo que la actitud de todos sea inicialmente receptiva, luego queda que verdaderamente haya interés en llevarlo a la práctica.

¿Porqué cree que no ponen mecanismos eficaces en marcha?.
En mi opinión se debe a que junto a los Partidos subsisten importantes “grupos de presión” que en el fondo son los que mueven los hilos, por lo que los Partidos a veces no tienen más remedio que tomar medidas que favorecen a esos grupos de presión aunque sea contra la mayoría.

¿Habría que implementar la participación ciudadana para corregir los mecanismos que inciden negativamente en el interés común?.
Hay grupos de presión que pesan mucho, por eso es muy necesario que los ciudadanos nos movilicemos para equilibrar la balanza de intereses. En Murcia se observa un cambio de tendencia a favor de la movilización social, lo cual es muy positivo, pero sigue siendo insuficiente, ya que necesitamos crecer como en Cataluña, evitando ser tan individualistas como somos y pasar a ser más participativos y solidarios.

Tal actitud tiene gran trascendencia, ya que por ejemplo, la determinación de que existan políticas de vivienda es política, pero nos afecta de lleno, ya que no es lo mismo que la vivienda tenga un precio razonable con una hipoteca a 15 años, que tenga un precio inflado con una hipoteca a 40 años, que va a condicionar mi vida, en cuanto a bienestar (menos posibilidades de adquisición de bienes, cultura, viajes, coches, etc.).

En el precio de las viviendas concurren diversos factores: suelo, construcción, promoción, e impuestos ¿no cree Vd. que también se deberían de bajar los impuestos que gravan la adquisición de las viviendas?.
Los impuestos vienen a representar poco más del 6%, pero no estoy de acuerdo con ese planteamiento, ya que si uno paga 5000€ menos de impuestos normalmente se trasladaría al precio de la vivienda ya que esa disponibilidad posiblemente acabara asumiendola en precio de compra. Por lo que el hecho de menor imposición tributaria sobre la adquisición de vivienda, no necesariamente representa bajada de precios de la misma, y lo mismo en relación con la desgravación fiscal.
Cada vez que se compra una vivienda podemos desgravarnos el 15% en el IRPF, y eso no ha supuesto menor precio de adquisición.

¿Ve justo y eficaz la implantación de un canon por vivienda deshabitada para sacar esas viviendas al mercado?.
Todo lo que suponga incentivar la salida de viviendas vacías al mercado, desde el punto de vista económico, es positivo ya que aumenta la eficacia, y ese dinero que se emplea en construir viviendas se invertiría otros sectores productivos (por ejemplo, el industrial). Ahora bien, ¿penalizarlas o incentivarlas?, es una cuestión política, no económica, y se pueden emplear incluso ambos mecanismos.
Las propuestas en la Región son diversas, ya que sólo IU propone la penalización, mientras PSOE y PP plantean la incentivación para que salgan al mercado.

¿Con hipotecas a 40, 50, e incluso 60 años, no cree que es una nueva forma de esclavitud de la sociedad moderna?.
Es una nueva forma de esclavitud, sin duda. Si bien no creo que en el futuro se generalicen estas hipotecas, pues ya en Japón sucedió en el año 1990/1991 y acabó generando una crisis económica que duró una década. No quisiera que nos pasara lo de Japón, pero llevamos todas las papeletas.

¿Hasta cuando cree Vd. que podrán aguantar las familias españolas con estos considerables endeudamientos?.
Los economistas no podemos dar plazos, sí previsiones.
De manera que muchos economistas pensamos que esta situación no es sostenible en el tiempo y ello llevará a un menor empleo, y muchas familias se van a ver con problemas económicos y sociales graves de difícil cálculo, que en Murcia puede ser bastante complicado; previendo que pueda suceder en un horizonte temporal de un par de años.

¿La economía murciana actualmente la mueve la construcción?.
El sector de la construcción en España y en Murcia tira mucho de la economía (actualmente representa el 18% del PIB, mientras en Europa está sobre el 8% del PIB). Trae progreso y crecimiento económico, pero no es tan positiva como la pintan (tiene efectos negativos de tipo medioambiental, el crecimiento del empleo generado es del 45% que ha sido cubierto mayoritariamente por inmigrantes, quiere decirse por tanto que no ha repercutido tanto en el empleo de los nativos, etc). Hay que buscar un equilibrio: ni cargarse la construcción como motor económico, ni hacer que la economía dependa de la construcción.

¿Habría peligro de crisis bancaria si se rompe la burbuja inmobiliaria?.
Es difícil, ya que la banca española es bastante eficaz, se supone que hay garantías bancarias en los préstamos. Pero otra cuestión son las Cajas de Ahorro (que dependen de decisiones políticas) y han entrado en proyectos urbanísticos excesivos en cuantía y riesgo.

¿No cree Vd. que las Cajas de Ahorro, por su propia finalidad social, deberían haber tenido una participación más activa no sólo en fomento de la vivienda social, sino también ofreciendo créditos blandos bonificados a sectores sociales necesitados?.
Me encanta que me haga esa pregunta. En Murcia, las dos principales Cajas de Ahorro regionales (Cajamurcia y la CAM) han participado en proyectos urbanísticos en el litoral con considerables beneficios económicos, y sin embargo ninguna parte de esos beneficios –que yo sepa- se han utilizado para la construcción de viviendas sociales, compensando sus extraordinarios beneficios con su condición de obra social.

* Vegamedia Press - 30/05/2007

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EFE/Málaga* : "El Juzgado de Instrucción número 3 de Fuengirola ha abierto diligencias para investigar un presunto delito urbanístico en una promoción de viviendas protegidas del Ayuntamiento de Mijas que se ubican supuestamente en una vía pecuaria, que es de dominio público. La juez ha decidido iniciar una investigación, porque considera que "los hechos presentan características que hacen presumir la posible existencia de una infracción penal". Estos inmuebles se levantan a escasos metros de unos bloques de viviendas, cuyos vecinos denunciaron al Ayuntamiento por los desperfectos que estaban causando estas obras en sus casas.

El Juzgado de Primera Instancia 4 de Fuengirola acordó por sentencia firme paralizar los trabajos, aunque las viviendas están prácticas construidas.

El juzgado de instrucción de Fuengirola ha remitido el caso a la Fiscalía Anticorrupción de Málaga y ha ordenado la práctica de diligencias para determinar los responsables de estos hechos.

Para ello, fuentes judiciales indicaron que los denunciantes pedirán que declaren en principio como testigos alrededor de veinte personas, entre ellos, el alcalde de Mijas, Agustín Moreno (PSOE), el arquitecto de los servicios urbanísticos del consistorio y responsables de la constructora Profasan.

Además del delito urbanístico, el juzgado investiga uno de estafa, ya que los denunciantes señalaron que la parcela donde se ubican las VPO no es la misma que la figuraba en el contrato de cesión de la finca firmado en abril de 2004 entre el Ayuntamiento y la constructora.

En dicho contrato, se cedía la finca con número registral 60.212 en la que se podía construir VPO, pero la realidad es que comenzó a edificarse en la parcela número 63.546 donde legalmente no se puede.

Asimismo, los vecinos del bloque colindante que han denunciado este caso sostienen que la promotora que les vendió los pisos les aseguró que en el solar contiguo se iba a construir un parque al ser terreno público, pero nunca viviendas.

* ELPAIS.com - 25/06/2007
Foto: Mijas (Málaga) /J.Rojas (ELPAIS.com)