El Ministerio de la Vivienda paga a las empresas del boom

ISIDRO LÓPEZ* : El acoplamiento de dos crisis con origen en el mercado inmobiliario, crisis interna de la demanda inmobiliaria y crisis global de liquidez, ha dejado inmediatamente al descubierto una de las características más olvidadas del ciclo inmobiliario expansionista español, el fortísimo endeudamiento con el que venían operando los promotores y constructores. Durante estos años, la atención mediática se ha venido centrando, justificadamente, en el creciente endeudamiento de las familias ocasionado por la compra de la vivienda en un contexto de precios de burbuja, que recordemos ha llegado a superar en más de diez veces la renta de las familias.

Sin embargo, se estaba olvidando el significado de conjunto del ciclo inmobiliario al no prestar la suficiente atención al hecho de que, según el Banco de España, en 2007, el 60% de todo el crédito al sector empresarial privado correspondía a actividades inmobiliarias y, dentro de estas actividades, un 25% correspondía a la promoción inmobiliaria, léase operaciones de compra y venta de suelo, por sí solas. Una vez lanzado todo el ahorro de las familias al ciclo inmobiliario, el origen de esta masa crediticia tenía como base las hipotecas familiares españolas pero también, y muy especialmente, la captación de capitales en los mercados financieros globales. La aparición de una crisis crediticia internacional de origen hipotecario ha desatado una especial desconfianza hacia los activos de origen inmobiliario, que ahora se revelan, gracias al cambio de humor del sector financiero, como la mercancía ficticia que son. En estas condiciones, no sólo ha sido imposible una mayor internacionalización del capital inmobiliario español que permitiera sortear la depresión del mercado invirtiendo en otros países, sino que, además, han aparecido grietas profundas en lo que, durante una década larga, venía siendo un sólido bloque de poder financiero- inmobiliario.

Cambiar las cosas desde dentro

El 18 de septiembre de 2007, cuando la crisis internacional presenta síntomas muy serios de agravamiento, se constituye, tras una reunión con Rafael Taguas, director de la Oficina Económica del presidente, y otra con Mariano Rajoy, el grupo de las 14 inmobiliarias más grandes de España formado por: Martinsa- Fadesa, Colonial, Chamartín, Hercesa, Metrovacesa, Nozar, Rayet, Realia, Renta Inmobiliaria, Restaura, Reyal Urbis, Sacyr Vallehermoso, San José y Parquesol. El lobby está dirigido por Fernando Martín, presidente de Martinsa- Fadesa y cuenta, como mediador estrella, con un antiguo secretario general de Economía con el PSOE: Pedro Pérez. El propósito del lobby está claro desde el principio: utilizar al Estado para que medie ante los bancos en el nuevo contexto de endurecimiento del crédito y legisle a favor de estas promotoras, mientras éstas agitan la amenaza de los riesgos macroeconómicos que se derivarían de una caída demasiado aguda y prolongada del mercado inmobiliario español, el principal de ellos, el colapso de la demanda privada. La impresión de que este grupo de inmobiliarias no está formado por los operadores de mayor capacidad financiera, sino por aquellos que se han quedado ‘atrapados’ en el mercado español, queda reforzada por la ausencia de las grandes constructoras globales de capital español (Acciona, Ferrovial, OHL, ACS, etc).

El lugar de operaciones preferencial del llamado G-14 es, nada paradójicamente, el nuevo ministerio que el Gobierno del PSOE creó para “resolver el problema de la vivienda”: el Ministerio de la Vivienda. Hasta ahora, el gran triunfo del G-14 ha sido la revisión del Plan de Vivienda 2005/2008. El nuevo plan, que regulará la política de vivienda durante este año, prevé modificaciones sustanciales que corresponden a las reclamaciones del lobby de los promotores.

Esta revisión supone una transferencia directa de dinero público hacia las promotoras inmobiliarias, en un momento de agudización del exceso de oferta inmobiliaria y de caída de los precios de la vivienda libre. La revisión del plan establece ayudas de 12.000 euros (6.000 euros nuevos que se suman a los 6.000 ya previstos por el plan) al promotor por cada vivienda que destine al alquiler, sin que en ningún lugar se explicite la cantidad total destinada para cubrir estas ayudas, o lo que es lo mismo, se abre una vía permanente de subvención pública al sector inmobiliario. Por otra parte, esta misma normativa decreta que las promociones de viviendas de obra nueva no vendidas durante más de un año puedan acomodarse a la categoría de viviendas protegidas, mediante una sustancial relajación de los criterios de precios necesarios para que las viviendas puedan ser calificadas como VPO. De esta manera se garantizan públicamente parte de los beneficios de los promotores y, además, el Gobierno puede hinchar sus cifras de construcción de vivienda protegida con fines electorales.

La batalla por el suelo

Desde principios de 2008, aparece un nuevo caballo de batalla del G-14 que parece que va a ser protagonista durante los primeros meses de 2008: el mercado de suelo. La devaluación de los activos inmobiliarios y el endurecimiento de las condiciones de crédito no sólo han provocado un parón en la concesión de nuevos créditos a las promotoras, sino que han provocado una incapacidad creciente de las promotoras para hacer frente a las enormes deudas contraídas durante el boom. El resultado ha sido que varias grandes inmobiliarias del G-14, como Nozar o Martinsa- Fadesa, intentan renegociar su deuda en un momento en el que la crisis financiera internacional se va haciendo cada vez más severa y los bancos y, especialmente, los grandes fondos de inversión internacionales están cada vez más necesitados de liquidez y han comenzado a exigir la liquidación inmediata de parte de la deuda contraída con las promotoras. Éstas han respondido a las demandas de los bancos intentando vender grandes paquetes de suelo con expectativas de urbanización en un mercado de suelo que ha reducido drásticamente su actividad. Desde el punto de vista de los promotores, uno de los obstáculos legales para cerrar sus operaciones de venta de suelo rústico con expectativa de urbanización, es la nueva valoración del suelo que establece la Ley del Suelo, y están presionando para restaurar la antigua valoración por expectativas (que no ponía límite a los precios del suelo rústico).

Resulta paradójico que esta bestia negra de las promotoras que es el régimen de valoraciones que establece la Ley de Suelo está evitando la ejecución de una cadena de ventas de suelo con precios a la baja que, de seguir igual el resto de factores, acabaría por deprimir definitivamente el precio del suelo en el medio plazo y alargando la reactivación del boom inmobiliario. Como todo apunta a que garantizar una pronta reedición de la burbuja inmobiliaria será el objetivo central de la política económica del nuevo gobierno, es de esperar que el rescate de las promotoras se produzca por otros medios

RELACIÓN CON LOS SINDICATOS

CC OO y UGT, entre la concertación y la crisis

DIEGO SANZ PARATCHA
El entendimiento entre CC OO, UGT, las patronales y el Gobierno en la anterior legislatura coincidió con el periodo de mayor crecimiento y menos huelgas. La nueva etapa ha comenzado, ya en la primera semana tras el 9-M, para negociar un plan de choque contra el desempleo provocado por el cambio de ciclo económico. El Gobierno tendrá que atender a los compromisos de la pasada legislatura, con la Ley de Dependencia a la cabeza, y un superávit que, según la Fundación de Cajas de Ahorros, apenas alcanzará el 0,3% del PIB el año que viene (el 2,2% en 2007). Y lo deberá combinar con nuevos recortes de impuestos, quizá el aspecto de su política económica más criticado por el sindicalismo de concertación. De entrada, ya hay divergencias sobre la procedencia de los 201 millones que costará el mencionado plan de choque, pues el Gobierno pretende que salga de las cotizaciones a la Seguridad Social y no de los Presupuestos Generales del Estado. Además de la crisis, las dinámicas internas de las organizaciones condicionarán el llamado diálogo social. CC OO llega a su IX Congreso en diciembre como el sindicato más votado en el último proceso de elecciones sindicales. Una ejecutiva continuista, con o sin Fidalgo al frente (todavía se desconoce si se presentará a la reelección), podría plantearle al Gobierno más problemas de los que se aprecian a primera vista. Las denuncias del diario Público sobre las propiedades de la dirigente del sindicato de banca y oficinas fueron entendidas por el equipo de Fidalgo como un ataque gubernamental a su entorno. La candidatura de Rodolfo Benito, apoyada por la federación madrileña, el sindicato de construcción y el parlamentario socialista Antonio Gutiérrez (antiguo líder de la central), es mejor valorada en Moncloa.

LAS RAÍCES DEL PROBLEMA

La avaricia de los promotores rompe la burbuja

M.D.L.
“En el mismo momento que dejásemos de construir, se derrumbaría todo”. La frase no pertenece a ningún gestor inmobiliario, sino a una viñeta del Roto, citada por Ramón Fernández Durán en su libro El tsunami urbanizador. La construcción llegó a 800.000 viviendas anuales, una cifra superior a la de Italia, Alemania y Francia juntas. La vivienda no sólo se convirtió en un bien de uso, sino también en un terreno sumamente seductor para usos especulativos. Durante años invertir en vivienda suponía ver como su valor se revalorizaba muy por encima del resto del mercado, con lo que se da el caso de que, según el último censo, tres millones de viviendas permanezcan vacías. Ahora bien, llega un momento en que incluso la demografía no da más de sí. Además, la crisis provocada por las hipotecas basura en EE UU y el techo tocado por la fiebre constructora llevaron al momento actual. Y la dependencia de la construcción lleva a descartar la idea de un aterrizaje suave. Nadie está dispuesto a comprar cuando se percibe que los precios caerán en picado. Ante ello, los promotores desean que el Gobierno declare el sector zona catastrófica y lo ayude para evitar un efecto arrastre. Es decir, una ayuda extra al causante.



* Isidro López, Madrid (Observatorio Metropolitano)



* Periódico Diagonal - En el Alambre - Número 75. 3 - 16 de abril de 2008