JAVIER MUÑOZ* : En agosto de 2007, tres meses después de las últimas elecciones municipales y forales, llegó a Bilbao un profesor de urbanismo de la universidad californiana de San Diego que se encontraba de gira por Europa para estudiar las políticas de vivienda de este lado del Atlántico. Acababa de estallar la crisis de las hipotecas 'subprime', cuyos devastadores efectos nadie imaginaba, así que el docente, que se llamaba Nico Calavita, explicó sucintamente en qué consistían aquellos préstamos y advirtió que eran muy peligrosos porque los bancos de su país los habían concedido a compradores que «se lanzaban con lo justo». Las 'subprime', que el experto llamó irónicamente hipotecas 'creativas', y que había sido empaquetadas y revendidas a entidades financieras alemanas, francesas y británicas, habían elevado los precios de los pisos en Estados Unidos; aunque a Calavita le llamó la atención que fuesen tan caros en Euskadi como en California. «Muchísimos estadounidenses están perdiendo su casa o la perderán en el futuro», informó.
Han pasado más de tres años desde entonces, y las burbujas inmobiliarias estadounidense y española han estallado con las consecuencias de sobra conocidas. Los precios de la vivienda no dejan de bajar -lo han hecho más lentamente en España que en Estados Unidos-, y el crédito fácil se ha secado.
Aunque la vivienda ocupa un lugar destacado en las agendas electorales, la crisis posiblemente ha enfriado las expectativas de los votantes. Y es que en los anteriores comicios municipales y forales, los candidatos competían entre sí a ver quién sería capaz de construir más promociones. De hecho, el ejercicio de 2007 se cerró con un récord de pisos protegidos (se iniciaron 7.310, de las cuales 1.812 fueron de alquiler) y también registró una de las cifras más altas de pisos libres (11.269). Sin embargo, el derrumbe financiero recortó las estadísticas de años posteriores; (en 2010 apenas se pusieron en marcha 2.572 viviendas libres frente 4.950 protegidas).
Aún así, en las elecciones locales de 2011, los aspirantes a las alcaldías vascas han vuelto a prometer ritualmente más viviendas de protección oficial (VPO) y de alquiler, pero no será tan sencillo edificarlas, ya que el sector inmobiliario se ha desplomado. El suelo disponible se compró muy caro en su día y los pisos libres se venden con enormes dificultades. Como ya no generan los ingentes beneficios de antes, esas viviendas no pueden absorber la inversión requerida por las VPO previstas en el mismo solar, las únicas que, oficialmente, tienen compradores seguros. Los precios del mercado libre, que no dejan de caer, y los del protegido, que han aumentado y lo harán más en el futuro, tienden a converger; sobre todo, si la comparación se hace con la vivienda protegida tasada, algo más cara que la VPO.
Mientras tanto, los bancos y cajas de ahorros están más preocupados por reforzar su solvencia que por insuflar crédito a promotores y particulares. Ahora rechazan a solicitantes de hipotecas a los que años atrás hubieran concedido un préstamo. Con un 'stock' de miles de pisos sin comprador en Euskadi, no les gusta financiar nuevas promociones y mucho menos de alquiler, una inversión que tarda muchos años en amortizarse. Eso explica que, mientras el 40% de los nuevos inscritos en el Servicio Vasco de Vivienda (Etxebide) solicita sólo un arrendamiento asequible, apenas se han podido iniciar algo más de mil inmuebles de alquiler de los 8.100 previstos por el Gobierno vasco entre los años 2010 y 2013.
Liberalización
Esa es, sumada a los casi 87.000 aspirantes a un piso asequible que están apuntados a Etxebide, la delicada situación a la que se enfrentan los futuros alcaldes. No obstante, para salir adelante dispondrán a medio plazo unas reglas de juego muy diferentes de las actuales. El Ejecutivo autónomo, que se ha procurado en ese asunto el apoyo de la mayoría del Parlamento, se propone cambiar la Ley del Suelo de 2006 con un propósito controvertido: que los ayuntamientos puedan cambiar las actuales reservas de suelo para las promociones protegidas (55% de VPO y 20% de vivienda tasada en solares urbanizables). También podrán reducir las cesiones de terrenos que el promotor está obligado a realizar al ayuntamiento cuando inicia una obra (hasta el 15%). Con esas reformas, que suponen la mayor liberalización de las políticas de vivienda que se recuerda desde los años ochenta, el Gobierno vasco pretende que el negocio de los pisos resulte más atractivo a los promotores y a las entidades crediticias. Pero, al mismo tiempo, otorgará un singular poder a los alcaldes en cuestiones urbanísticas, lo que se traducirá también en poder político (el PSE gobierna en municipios importantes).
De todos modos, a la espera de que se concreten las nuevas herramientas legislativas, los ayuntamientos tienen más asuntos en los que fijarse. A la vuelta del verano asistirán, por ejemplo, a la puesta en escena en sus respectivos municipios de un nuevo programa de intermediación del Gobierno vasco entre caseros e inquilinos, abierto a particulares y otras sociedades, para movilizar unos 2.000 pisos hacia el alquiler (los precios estarán territorializados y serán un 20%, 30% y hasta un 40% más baratos y estarán dirigidos ciudadanos que ganen hasta 39.000 euros).
Ahora bien, los alcaldes habrán de asumir también algunas 'patatas calientes'; entre ellas el diseño, en colaboración con el Gobierno vasco, del calendario de inspecciones de los edificios construidos antes de 1961 (unos 80.000 en Euskadi, con alrededor de 320.000 pisos). Es sólo una de las tareas ingratas que jalonarán los próximos cuatro años de gobiernos locales, previsiblemente en forma de recortes sociales por falta de presupuesto. No obstante, otras polémicas más a gusto de los políticos permiten a los candidatos pasar de puntillas sobre ello.
* El Correo - Opinión - 6.05.11
.................................... Leer más...
