A Coruña: El centro comercial que cambió la normativa

XORNAL* : El que está llamado a ser el primer centro comercial de España y uno de los principales motores económicos de Galicia, el Marineda City, es un fin que, para el ayuntamiento de A Coruña, siempre ha justificado los medios. De hecho, su construcción habría sido ilegal de no ser por una estratégica y engañosa modificación en la normativa urbanística en 2007, que en su día pasó desapercibida. El beneficio para­ la ciudad acarrea a la vez ganancias particulares para los propietarios de los terrenos y promotores de la compañía Invest Cos, tres de los empresarios más relevantes de Galicia: Manuel Jove, José Collazo y José Souto.

Además, parte de los terrenos que vieron incrementado su valor hasta diez veces más pertenecían a Herederos de Ignacio de la Iglesia, empresa de la familia del ex alcalde Francisco Vázquez.

Las parcelas del nuevo gigante de ventas que se levanta en A Coruña eran hasta 2007 suelo industrial-comercial, lo que permitía construir naves, talleres o pequeño y mediano comercio, pero no grandes superficies comerciales. De hecho, en la normativa municipal había dos grados claramente diferenciados: el grado 2, industrial-comercial, en el que estaban estas parcelas, y el grado 3, de grandes superficies comerciales. Con estas características, el sueño de Ikea y la nueva ciudad de compras, ocio y negocios se desvanecía, así que el concello coruñés decidió actuar con una modificación puntual del plan general de 1998. Eso sí, bien oculta para que no llamase la atención. Los responsables municipales encontraron la forma­ de hacerlo.

De este modo, en junio de 2007 la Consellería de Política Territorial aprobó definitivamente una propuesta a la que el ayuntamiento de A Coruña ya había dado el visto bueno en 2006. El concello anunció el cambio, pero justificó que con él solo quería aclarar con más exactitud el punto 3, el de las grandes superficies, que no estaba detallado en el plan, y que, según ellos generaba “dudas en diversas consultas efectuadas al Servicio Municipal de Urbanismo por escrito y de forma verbal”.

En el mismo escrito, el ayuntamiento aseguraba: “La presente modificación no altera en absoluto la ordenación del Plan General, en cuanto a que solo se trata de cubrir el vacío normativo existente por la no definición del grado 3”, y añadía: “Se trata pues, tan solo, de completar y definir las condiciones de edificación en un grado. No existe pues, ni reclasificación de suelo, ni incremento de intensidad de uso, ni alteración alguna de los sistemas generales”. Sin embargo, la explicación no era cierta.

A la vez que el Gobierno municipal añadía esas modificaciones, introducía un cambio en el grado 2 que en ese momento pasó desapercibido. Entre la lista de usos del suelo industrial-comercial, añadió uno más: grandes superficies comerciales. De este modo, los terrenos de grado 2 se convertían, como por arte de magia, en terrenos de grado 3. Aplicado a este caso, donde solo podía haber pequeñas naves ya era posible el sueño de Marineda City, el mayor centro comercial de España. Así, el valor del suelo adquirido por los grandes promotores y también de las propiedades de la familia de Francisco Vázquez se disparó y se le dio un marco legal al proyecto que el ex alcalde ya había esbozado antes de irse. El plan había empezado a cerrarse en 2006, cuando Ikea formalizó una opción de compra sobra la cuarta parte de la parcela con Invest Cos.

Entre otras cosas, el cambio en la normativa elevaba tanto la altura máxima como la superficie edificable de cada parcela. De los 11,5 metros de altura que podían construirse en un suelo como éste, industrial-comercial, pasó a los 18 metros, y del 70% pasó al 100% de la parcela edificable.

Política Territorial dio luz verde a la reforma encubierta después de indicarle al ayuntamiento coruñés que debía “explicitar las razones en las que se fundamentan las propuestas de modificación”.



¿Y LA TERCERA RONDA?

Todo comenzó en 2004, cuando Unión Fenosa le vendió a Invest Cost el 85% de la superficie de su subestación eléctrica, que estaba ubicada en esos terrenos, por unos 38 millones de euros. Esa parcela de 95.000 metros cuadrados, junto a sucesivas adquisiciones de suelo, fue el germen del actual proyecto de 200.000 metros cuadrados y 8.000 plazas de aparcamiento de Marineda City, que superó sucesivos obstáculos de la mano del concello. Tampoco fue un impedimento que el trazado de la tercera ronda, una circunvalación proyectada para aligerar el tráfico de la ciudad hacía veinte años, pasase por encima de los terrenos donde querían construir el nuevo gran centro comercial.

La Xunta se negó a asumir el cambio de trazado y le exigió al ayuntamiento coruñés que solucionase el problema y el embudo que crearía un centro de estas características. Ni el concello ni los promotores estaban dispuestos a que la realidad echase abajo un gran proyecto beneficioso tanto para la ciudad como para sus impulsores. De esta forma surgió un convenio con Invest Cos. Jove, Collazo y Souto asumirían el coste de 4,9 millones para el desvío de la tercera ronda y una glorieta a tres niveles y de 1,3 más para expropiar los terrenos para los viales de incorporación. Ikea retrasaría su apertura, pero de nuevo el fin justificaba los medios.

El Ayuntamiento, ya con el actual alcalde Javier Losada, vendió el acuerdo como un gran triunfo. Sin embargo, el desembolso de los empresarios no fue en balde. A cambio, sus parcelas se fueron revalorizando, y los 130.000 metros que establecía como tope de edificación el plan general se convirtieron en 200.000. Ahora, la operación que hizo que la familia de Francisco Vázquez ganase 18 millones de euros sigue adelante, con Ikea a punto de abrir y el resto del complejo previsto para la primavera de 2011, con una inversión de más de 400 millones. El 75% de su superficie ya está comercializada y, si se cumplen las previsiones, atraerá 15 millones de visitantes cada año.





* Xornal - 10.05.10
Foto: Vista aérea de la construcción del centro Marineda City e Ikea / CASTELEIRO, xornal.com