ALFREDO ZAIAT* : Una foto ilustra la disputa por viviendas populares a estrenar de familias que habitan en villas miseria, que han sido postergadas por décadas en la periferia más abandonada de la Ciudad. Otra foto muestra el crecimiento vertiginoso de la construcción en los últimos años, con decenas de nuevos edificios en diferentes barrios y el desarrollo comercial en zonas de la Capital que precipitaron un frenesí inmobiliario. Ambas instantáneas son manifestaciones de la política comunal en materia de administración del suelo urbano, donde la especulación, además de la ineficacia, es el principal (des)ordenador de la cuestión habitacional en el área metropolitana. La deficiencia de la política macrista en el área de viviendas es notable, teniendo en cuenta que no debía invertir mucho esfuerzo para mejorar las mediocres gestiones pasadas. Al asumir la jefatura de la Ciudad de Buenos Aires, Mauricio Macri heredó un plan para licitar 7000 viviendas en un acuerdo con el gobierno nacional. Debía comprometerse a invertir un 50 por ciento de los fondos que aportaría la Nación, en un esquema similar definido con el resto de las provincias. En Capital no se realizó esa convocatoria y el saldo fue que se construyeron muy pocas unidades para grupos sociales postergados. Pero la dificultad para el acceso a la vivienda propia se extiende al resto del país también a sectores medios.
Según un informe del año pasado de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación, desde el 2003 en los 24 distritos del país unas 723 mil familias han mejorado o están en vías de mejorar su situación habitacional a través del acceso a una nueva vivienda o el mejoramiento de la que habitan actualmente. Este plan federal fue el más intenso desde el período democrático iniciado en 1983 y recuperó la iniciativa de la administración central en materia de viviendas, tarea que había sido abandonada en los noventa. Ese notable esfuerzo se enfrenta a la existencia de un déficit estructural y condiciones estructurales de mercado que requieren de un abordaje adicional.
El problema de la vivienda forma parte de una realidad social compleja y es estudiada desde varias áreas, desde la economía, la arquitectura, la geografía y hasta las ciencias políticas. Esto requiere de una intervención interdisciplinaria alejada de la receta única. Por eso resulta necesario tomar de cada uno de esos campos de estudio aspectos fundamentales para aproximarse a los conflictos y dificultades en el acceso a la vivienda, que implica debatir la propiedad de la tierra (el uso del suelo), así como también analizar el desarrollo anárquico de las grandes urbes.
Desde la perspectiva económica, uno de los factores centrales es el aumento del valor de las propiedades, que produce varios efectos:
- Pese al aumento del empleo y del poder adquisitivo de los salarios en los sectores medios de la población, esos ingresos son insuficientes para poder adquirir una vivienda vía un crédito hipotecario.
- Si bien las tasas de interés de los préstamos hipotecarios son neutrales o apenas positivas en términos reales según el índice oficial de inflación y negativas, de acuerdo a estimaciones privadas, la relación cuota/salario es insuficiente para conseguir el monto del crédito necesario.
- El alza del precio de las propiedades genera también una suba del valor de los alquileres, que restringe así la capacidad de ahorro para comprar una vivienda, y en otros casos deriva en la imposibilidad de pagarlos y obliga a una mudanza a barrios periféricos.
La actividad inmobiliaria ha tenido un avance sostenido desde el 2003 al ritmo del fuerte crecimiento económico. Las bajas tasas de interés para depósitos en pesos no han sido atractivas para los inversores. Esos capitales se volcaron a los ladrillos, generando un boom de la construcción. El aspecto virtuoso de ese ciclo ha sido el de la generación de empleo y dinamización de actividades vinculadas a la construcción. El otro rostro de esa bonanza es que, pese a la construcción de miles de unidades, se ha agudizado el déficit habitacional en la ciudad. Propietarios de terrenos en barrios donde han vivido dos o tres generaciones de su familia son seducidos con impensadas ofertas de miles de dólares. El alza de los valores que se pagan por esos terrenos, acompañados por un aumento en los costos de la construcción, derivó en una suba significativa en el precio de las viviendas. Esos valores son convalidados por inversores porque las tasas de interés, en el mercado local como en el internacional, son muy poco atractivas. El mercado inmobiliario se convirtió entonces en un espacio de inversión de capitales con una elevada cuota de especulación. Así se va realimentando el ciclo con precios en dólares del metro cuadrado que superan por mucho a los vigentes durante la convertibilidad.
Este auge restringió aún más el acceso a la vivienda de los sectores medios y bajos. La necesidad de contar con terrenos para nuevos emprendimientos urbanos impuso el cambio de destino de muchas viviendas, en especial de las casas alquiladas u ocupadas en forma irregular por personas pertenecientes a grupos sociales vulnerables, lo cual produjo su desplazamiento a la periferia de la Ciudad. A la vez, por el alza de los precios de los inmuebles, aumentó considerablemente también el valor de los alquileres y los requisitos exigidos para calificar como locatario, lo que también excluyó del mercado a los sectores medios y bajos.
En términos globales, según estudios realizados por especialistas en urbanismo, la Ciudad de Buenos Aires tiene 88 mil familias que tienen necesidades de una vivienda social, 150 mil que viven en villas de emergencia, 220 mil en casas tomadas, 60 mil en inquilinatos, 60 mil en hoteles, y 120 mil que se hacinan, viviendo familias enteras alquilando una habitación de una casa. Por otro lado hay otros 600 mil habitantes de clase media y de clase media baja que no son propietarios. En total, se estima en 1.200.000 las personas que necesitan vivienda, ya que 4 de cada 10 vecinos no tienen vivienda propia. Esas cifras no son desconocidas por la gestión de Macri, puesto que similares, aunque con menor desagregación, se encuentran en el sitio web de la Ciudad de Buenos Aires, en el link del Instituto de la Vivienda. El informe se titula “Situación habitacional de la Ciudad”, elaborado a partir de datos de la Dirección General de Estadística y Censos. En ese documento se describe que “la Ciudad presenta una situación de formalización con respecto a la tenencia de la vivienda en la que el 60,7 por ciento de los hogares es propietario de la vivienda y el terreno, un poco más de un cuarto es inquilino y el 11,6 por ciento reside en una vivienda de manera irregular o precaria”. En otro punto del informe se precisa que “si se analiza la distribución de los diferentes tipos de vivienda en que habitan los hogares según zona geográfica, se puede observar que las zonas B y C (sureste de la Ciudad) son las que presentan los mayores problemas, con un 13,1 y 12,2 por ciento de déficit habitacional”.
Esta situación de precariedad habitacional convive con un período extraordinario de crecimiento de la construcción en Capital, unidades nuevas que no tienen ningún impacto sobre esa población necesitada de una casa propia. En el tema de la vivienda, con el déficit habitacional y el precio de los alquileres, se sabe que la improvisación y los parches para obtener respuestas de corto plazo no brindan buenos resultados. Cuando es el mercado, en su más amplia expresión, el que determina la dinámica de funcionamiento de una actividad tan sensible, una estrategia pública subordinada a esa lógica sólo agudiza las contradicciones e inequidades.
* Página 12 - Opinión - 13.03.11
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