La banca se adjudica pisos hasta un 58% por debajo de lo que valen sus hipotecas

ELCONFIDENCIAL.- Los precios de las miles de viviendas embargadas por las entidades financieras españolas están, de media, un 43% por debajo de las valoraciones que les fueron asignadas cuando se firmaron las hipotecas, según un informe de Fitch. La agencia de calificación explica esta situación por la dinámica del mercado inmobiliario español y aclara que los datos utilizados se refieren exclusivamente a inmuebles con garantía hipotecaria, mucho de los cuales contaban con un elevado Loan to Value (LTV o porcentaje que las entidades financieras prestan sobre el valor de tasación del inmueble), por lo que -ciertos elementos del análisis podrían no ser aplicables al completo al conjunto del mercado residencial español".
Tras analizar un total de 8.235 viviendas embargadas cuyas hipotecas se encuentran en cédulas, Fitch calcula que la caída de los precios se sitúa entre el 20 y el 58%. Lo que "estaría indicando el impacto significativo que pueden tener en las operaciones las diferentes estrategias de ejecución hipotecaria que están asumiendo las entidades financieras", según los autores del informe, Juan David García y Carlos Masip. Para ello ha contado con datos de entidades como BBVA, Santander o Bankia.

Más de un año para vender un piso embargado

Fitch también señala que las entidades tardan más de un año en vender los inmuebles embargados. En concreto, tardan de media 13 meses. No obstante considera que, "dadas las limitaciones de capital a las que se enfrentan actualmente las entidades financieras, una parte importante de propiedades embargadas puede que aceleren el proceso de eliminación de los activos actualmente en poder de sus balances".

Sobre la evolución del mercado inmobiliario español, la agencia considera que el ajuste aún no ha terminado. Fitch espera que los precios sigan bajando en los próximos dos años hasta alcanzar un descenso acumulado de entre el 30% y el 35%. Los datos del Ministerio de Fomento y de Tinsa muestran una caída desde máximos de 2008 del 18% y del 25%, respectivamente.

La mayor parte de la corrección se producirá durante el próximo ejercicio, pero los precios no estabilizarán hasta finales de 2013.

Por otra parte, la agencia no no espera que el crédito se recupere en 2012 porque "las entidades financieras estarían más centradas en optimizar sus balances, al tiempo que el acceso a la financiación es limitado". Asimismo asegura que el crédito probablemente "va a permanecer concentrado en los actuales prestamistas de alta calidad y en los potenciales compradores de casas embargadas por la banca".

El imparable aumento de las hipotecas 'underwater'

Este fenómeno, denominado 'hipotecas underwater', hipotecas sobrevaloradas o activos en negative equity, se produce cuando el valor de una vivienda es inferior al de su hipoteca, ha tomado impulso en los últimos años. Un informe publicado en septiembre por la consultora Oliver Wyman cifraba en unas 250.000 las hipotecas en España afectadas por dicha cinrunstancia, el doble que hace apenas dos años. Otras fuentes ampliaban incluso la cifra hasta las 300.000.

Hace menos de un año, Standard & Poor's calculaba que en torno al 8% y estimaba que el 19,6% de los hipotecados españoles deberá más dinero al banco de lo que vale su casa en un escenario de caída del precio de la vivienda del 30%. Para la agencia de rating, esta cifra se elevará hasta el 28,2% si el descenso de precios llega al 35%.

Para Oliver Wyman, quien compró piso, ya fuera nuevo o de segunda mano, en 2007 o posteriormente con un Loan to Value del 80%, es muy probable que tengan en su mano una hipoteca underwater. Los más afectados serían quienes compraron piso en las zonas donde más han caído los precios. En el caso de la vivienda nueva, los hipotecados más afectados serían los de la Costa Mediterránea donde los descensos rozan ya el 30% seguido por las capitales y grandes ciudades españolas -como Madrid o Barcelona con caídas en algunas zonas superiores al 20%.

Esta situación se ha convertido en un auténtico problema e incluso un drama para muchas familias españolas ya que, si hoy en día decidieran vender dichos inmuebles empujados por la necesidad, no conseguirían el dinero suficiente por la venta para cancelar la deuda contraída con el banco.

Aunque el escenario todavía podría ser más dramático para muchas de ellas, ya que en caso de embargo, no sólo perderían su vivienda, sino que continuarían debiendo dinero a la entidad financiera en cuestión.


* El Confidencial - Elena Sanz - 15.12.11
Foto: Hipotecas - Istockphoto

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Territorio tumba el macrohotel de Torrevieja

ELPAÍS/Alicante* : La Consejería de Infraestructuras, Territorio y Medio Ambiente ha desestimado la propuesta tramitada por el Ayuntamiento de Torrevieja en la que se aprobó el Plan de Reforma Interior de la manzana situada junto a la playa de La Mata entre las avenidas de Los Europeos, Inglaterra, Alemania y de los Suecos, para edificar un macrohotel, de 16 alturas inicialmente, beneficiándose de las ventajas urbanísticas recogidas en las modificaciones Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Torrevieja.
La consejería anula el acuerdo plenario y concede un plazo de un mes al Ayuntamiento para que proceda a plantear otra propuesta que no incumpla la propia normativa del PGOU. Según el expediente de la consejería, difundido por Los Verdes, el plan aprobado no respeta el porcentaje máximo de ocupación legalmente establecido del 20%, de modo que no se produce la cesión al Ayuntamiento del 80% del ámbito para uso público, y además no se mantiene la relación entre los índices de suelo dotacional y de edificabilidad bruta.

Varapalo urbanístico

La resolución del Consell representa, según Los Verdes, un "duro varapalo a la política urbanística" del Ayuntamiento de Torrevieja, que además de "sacarle los colores al concejal de Urbanismo por inexperto y chapucero, echa por tierra la tan cacareada política de fomento de infraestructuras turísticas que el PP trata de vender" desde hace años.

José Manuel Dolón, concejal de Los Verdes, estima que este "patinazo evidencia la falta de rigor" con la que el PP gestiona el urbanismo municipal, así como la falta de estrategias para poder afrontar los retos que se le exigen a un municipio que pretende ser turístico, pero que a la hora de la verdad "no es más que un municipio costero que ha crecido desordenadamente de la mano de la especulación y del pelotazo, convirtiéndose en una ciudad donde priman las segundas residencias sin dotaciones".

Los Verdes esperan que este nuevo revolcón urbanístico sirva para hacer reflexionar al equipo de Gobierno posibilitando que se planteen "otras políticas urbanísticas y turísticas que sirvan para corregir los muchos desmanes que se han venido permitiendo y para diseñar un nuevo modelo de ciudad superadora del urbanismo masivo y depredador", que para Los Verdes pasa ineludiblemente por una revisión del PGOU.


* El País - E. MOLTÓ - Alicante - 22/12/2011
Foto: Torrevieja - canalmar

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México.- Corrupción urbanística

CRÓNICADEHOY* : La corrupción no es un fenómeno nuevo ni mucho menos de poca importancia. La corrupción puede afectar a todas las poblaciones con independencia de su tamaño, su situación y el partido que les gobierna. De acuerdo con datos estadísticos, el costo de la corrupción es aproximadamente el 8% del PIB mundial. La corrupción se produce donde hay un caldo de cultivo adecuado para la misma, en especial donde hay perspectivas de inversión inmobiliaria y la posibilidad de que lleguen los sobornos.
La corrupción supone sin más, la deslegitimación del sistema democrático, es uno de los mayores cánceres de la democracia y puede dar lugar a la aparición de líderes populistas y a mayor corrupción. Surge así lo que se puede llamar “políticos de negocios”, es decir, aquéllos con las habilidades necesarias para desenvolverse en un sistema corrupto. Se gesta una nueva clase de político, de modo que al partido político sólo interesa el que consigue dinero para el propio partido dentro de los mismos municipios.

Otro tipo de corrupción, caso de los concursos y subastas, sobre todo de las obras públicas, las malversaciones, el uso de medios públicos para fines privados o las contrataciones de personal. La corrupción o la capacidad de corromperse es algo tan evidente que incluso el responsable político más honrado de una localidad tiene difícil resistir a esa importante inversión que genera puestos de trabajo y riqueza y aún actuando de buena fe y en interés de los habitantes del pueblo, puede conseguir unos buenos resultados sobre todo electorales.

Otro tema interesante es cuando la relación con el empresario permite que se lleven a cabo ciertos proyectos, como por ejemplo patrocinios desinteresados que favorecen la proyección del político en turno. Habría que plantearse si esos acuerdos son también corrupción.

Estos factores llevan a que cuando el político de un municipio es investigado o detenido por actos de corrupción sea defendido y aclamado por sus vecinos.

La corrupción causa perjuicios a la sociedad en general. Por ejemplo, nadie piensa que cuando se corrompe a alguien por un acto injusto, ese dinero repercute directamente en el precio de la vivienda. Otro caso es la venta de patrimonio municipal, cuando se vende un terreno municipal, se está vendiendo patrimonio de todos. Sin embargo, un Ayuntamiento que vende suelo, además de posibilitar la construcción en esos terrenos, creando una sensación de desarrollo y riqueza, obtiene fondos para el Ayuntamiento que puede destinar a la inversión (obras públicas que tanto lucen), pudiendo incluso crearse una cierta red clientelar.

Por otra parte, se difunde la idea de que el mejor político es el que consigue mejores condiciones para la localidad de inmediato y muchas veces al costo que sea. Es aquel que favorece la inversión inmobiliaria en la localidad y por lo tanto mejora las cantidades a obtener por la venta de terrenos de los ciudadanos, crea puestos de trabajo o atrae el turismo. Además la construcción permite obtener grandes ingresos al municipio que permiten crear infraestructuras (vías de comunicación, obras públicas, instalaciones deportivas).

Pocos se detienen a pensar en la pérdida de suelo municipal o en los problemas de tráfico, de servicios o saneamientos, problemas que se pueden plantear mucho después cuando el político ocupe otro puesto y sean otros los que deban de resolver el problema o la falta de ingresos y nadie se acordará probablemente de que los problemas del presente proceden de la gestión del pasado.

En general se tiene la consideración de que la corrupción es un mal inevitable y se tolera un mínimo. Nadie ve mal no declarar todos los ingresos a Hacienda, tratar de beneficiarse si se tiene amistad con un funcionario o situar en la administración a parientes y allegados si se tiene la posibilidad. En el caso de la corrupción muchas veces se piensa que sea quien sea el responsable político y el partido a que pertenezca, va a existir la corrupción y se admite la misma, siempre que el político sea eficaz y salvo que el responsable sea excesivamente corrupto.

Nadie está ajeno a la corrupción, políticos, responsables de las fuerzas de seguridad del Estado, jueces, procuradores, titulares de oficinas administrativas, todos ellos figuras públicas y en cierto contexto famosos en lo general, pero también existen aquellos que pasan desapercibidos, que aunque no son personajes menos importantes de la corrupción, pues no figuran tanto socialmente, pueden verse seducidos por estas actividades o estar directamente involucrados en las mismas.

Es frecuente que se acabe pagando corrupción por obtener licencias, permisos o autorizaciones en distintos municipios gobernados por distintos partidos políticos. Incluso es posible que se valore la inversión en una u otra localidad según el costo o tarifa que hay que pagar a los que los gobiernan.

Los factores que influyen en la existencia de la corrupción urbana son muchos y muy variados, pero entre ellos podemos destacar:

a) El poder de decisión en el ámbito urbanístico lo ostentan los Ayuntamientos. La mayor parte de las determinaciones y decisiones en materia de urbanismo recaen en personas con escasa preparación y en ocasiones sometidos a escaso control, que toman las decisiones sobre cómo se puede construir, dónde y con qué autoridad.

Existe una falta de transparencia y control ciudadano de los procesos de gestión y administrativos. El urbanismo se convierte en algo en que las decisiones no se toman por los órganos de los Ayuntamientos en la sede de las instituciones con normas y criterios objetivos y claros, sino en los restaurantes, bares, antros, en reuniones extraoficiales y en el que en muchas ocasiones no se busca el interés general y el beneficio de la comunidad, sino el interés electoral y personal.

b) Necesidades de financiamiento municipal. Ante la carencia de ingresos suficientes de los Ayuntamientos, gran parte de los gastos y de las inversiones se pagan con el urbanismo, que se convierte así en la fuente principal de financiación de muchos Ayuntamientos.

c) Ausencia de controles y de supervisión e inspección y disciplina urbanística. Los gobiernos ocasionalmente se limitan a denunciar las supuestas irregularidades a la Auditoría, Contraloría o Procuraduría, instituciones casi siempre sin facultades ni atribuciones de acción en esta materia, para cuando la resolución judicial llega, muchos años más tarde, ya el edificio está terminado y la construcción es irreversible.

d) Ineficacia de la respuesta judicial. No existen Juzgados especializados ni unidades policiales dedicadas en exclusiva a estas materias, no existiendo verdaderas unidades de Policía Judicial que bajo las órdenes del Juez, lleven a cabo las investigaciones, desprendidas del orden administrativo.

En cuanto a las consecuencias de estas actividades destacan:

a) Se vulnera el derecho a una vivienda digna y decorosa, adecuada a las necesidades de la población (artículo 4 de la Constitución). Se paga más por la vivienda, en tanto siga su precio afectado entre los costos del suelo especulativo y los de la corrupción.

b) Se vulnera el derecho a un medio ambiente adecuado para el desarrollo de toda persona. Parece aceptarse la idea de fondo de que, cuanto más se construya, cuanto más se urbanice, MEJOR, preocuparse por lo que se deja a las generaciones futuras, será problema de esas generaciones futuras.

c) Se produce la pérdida del patrimonio municipal del suelo en tanto se venden terrenos, municipales, estatales o federales, a particulares para conseguir ingresos y cuando las plusvalías producto de ellas no se quedan ni contribuyen al patrimonio municipal.

d) Pérdida de servicios y calidad de vida. La facilidad constructiva y el urbanismo insuficientemente planeado, nos lleva a la creación de ciudades confusas y difusas, con problemas de comunicaciones, escuelas, abastecimientos, servicios, etc.


* La Cronica de Hoy - opinión - 5.12.11
Foto: México, centro capital - viajes

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