En España existen:
* vacíos 3,1 millones de pisos de los cuales 620-720 mil de segunda mano en venta;
* terminados sin registrar 1,2 millones, de los cuales 960 mil en venta;
* en construcción paralizados 663 mil de pisos y 599 en construcción (1,62 millones en construcción);
* escriturados no registrados 120 mil;
* demanda real, máximo 220 unidades (más bien 160 mil);
* la banca tiene un total de, por lo menos, 900 mil pisos entre pisos construidos y que se pueden vender ya y los que están en proceso de construcción.
Entre pisos vacíos, acabados sin vender, en construcción y escriturados y no registrados tenemos un total de 5,68 millones de pisos. Que cada uno haga sus números y llegue a sus conclusiones en cuanto a si los precios de los pisos han dejado de bajar o no.
Existen pisos a la venta que serían suficientes para satisfacer la demanda durante los próximos 8 años, esto siempre y cuando que ninguno de los 3,1 millones que están vacíos salieran a la venta o al mercado de alquiler, ni que de los 1,62 millones en construcción fueran finalizados. De los pisos que los bancos/cajas tienen en su poder (unos 750-900 mil), muchos acabarán siendo construidos: más vale en el mercado un piso construido que uno a medio construir.
El crecimiento anual de la población en España hasta 2020 será de 125 mil personas por año, frente a las 594 mil en la primera década del siglo XXI.
Durante los últimos meses de este año el porcentaje de pisos a cuyo precio los dueños aplican un descuento, han aumentado muy fuertemente. La razón es sencilla: los vendedores intuyen que los precios bajarán en cuando se retire la desgravación de adquisición de vivienda habitual. A partir del uno de enero los compradores carecerán de esta ayuda del Estado, la demanda se contraerá y los precios de los pisos bajarán. Si tuviera un piso a la venta me lo quitaría cuando antes mejor.
Los alquileres llevan bajando desde mediados de 2007 (en mi libro calculo que el 35% de media desde entonces) que hacen que el alquiler sea más atractivo. En cuando suban los tipos de interés ahogarán a aquellos que hayan comprado en los últimos años.
Los test de resistencia financiera realizados a la banca española en julio de 2010 han demostrado que la situación patrimonial real de la misma es mucho peor que la declarada. Así sabemos que, frente a la bajada del 11% respecto a los precios de los pisos que estos test prevén como peor escenario hasta finales de 2010, la real se halla por encima del 30%.
Tengo gran interés en que el Banco de España dé transparencia total sobre los llamados “créditos substándard”: estos créditos son aquellos correspondientes a deudores que se mantiene con vida de forma artificial mediante líneas de liquidez a pesar de que se sabe que son insolventes. De esta forma se evita tenerlos que incluir dentro de los fallidos. La tasa de mora pasaría del 5,43% (la “oficial”) al 11% que es la real si fueran incluidos los créditos substándard.
La tasa real de mora tendrá como consecuencia que la capacidad del sistema financiero español de conceder créditos, esté muy limitado durante los próximos años. De hecho se desprende que la capacidad de la demanda de endeudarse para un piso estará muy mermada.
En definitiva, lo mejor ahora es esperar a que los precios continúen bajando, alquilar y, sobre todo, renegociar el precio de un alquiler ya existente. El que espere se verá recompensado con creces por la pérdida de la desgravación, de eso no hay ninguna duda. Los precios de los pisos y los de los alquileres van a continuar bajando en los próximos años: es una dinámica imparable apoyada por la relación oferta-demanda, la situación de la población y la capacidad del sistema financiero de financiar la compra de pisos/casas. Es aún demasiado pronto para comprarse un piso: hay que esperar a 2014.
*Todas las cifras citadas en este artículo son correctas a fecha de su redacción, el 7 de diciembre de 2010
Borja Mateo es autor del libro “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” (editorial Manuscritos) borjamateo.com.
* YaEncontré - 9.12.10
Foto: Se vende, carteles - laverdad.es
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