Estepona Golf: hoyos de ambición

INFORMACIÓN/Málaga* : Tres años más tarde y ante el notario en el que se había escriturado dicha finca, la sociedad procedía a crear como fincas diferenciadas las que iban a ser objeto de un Plan Parcial en cinco segregaciones, correspondiendo la quinta al campo de golf definido en dicha escritura como "parcela de terreno de naturaleza rústica destinados a campo de golf en el término municipal de Estepona" con una superficie de 462.313 metros cuadrados, de los que 378.684 metros estaban situados en el término municipal de Estepona.

Éste era el punto de partida de una historia, considerada por algunos como un pelotazo urbanístico más de está década, que terminaba en los juzgados después de que algunos vecinos de dos comunidades de Estepona Golf decidieran poner un punto y final a una carrera por conseguir edificabilidades imposibles a costa de cualquier cosa y que ha salpicado a lo largo de todos estos años a los Gobiernos dirigidos por Rosa Díaz, Antonio Barrientos e, incluso, David Valadez, ya que en cada uno de estos mandatos se han llevado a cabo negociaciones que, a la postre, terminaron beneficiando a los grandes en detrimento de los más pequeños.

El punto de partida
En 1988 se realiza un Plan Parcial que permitió que parte de los terrenos de esta "pastilla" urbanística se reconvirtieran de rústicos a urbanizables. La superficie total que ordenaba dicho plan ascendía a 328.800 metros cuadrados. Este sector servía de "negativo" al futuro campo de golf que se pretendía construir. El sistema de actuación aplicable fue el de compensación, aprobándose por el Ayuntamiento de Estepona los estatutos y las bases de una Junta de Compensación.
Según los datos a los que ha tenido acceso esta redacción, en dicho Plan Parcial se fijaban varias etapas, siendo la primera la que contemplaba la ejecución de infraestructuras, los viales y la parcela R-4 que queda ejecutado, con sus correspondientes licencias, tanto de obra como de primera ocupación, entre 1988 y 1989. Así, dicho sector quedaba materializado en el Conjunto Residencial Los Pintores y Las Villas. Cabe destacar que tras este desarrollo urbanístico el suelo cambió de calificación conforme al Plan General de entonces.

La aprobación del PGOU del 94
En 1994, con la aprobación del nuevo Plan General de Ordenación Urbana de Estepona, éste incluía los suelos desarrollados por el Plan Parcial, en un sector que pasaría a denominarse "SUP TO2 Estepona Golf" con una superficie total de 579.760 metros cuadrados a desarrollar bajo el sistema de compensación y con una edificabilidad de más de 86.000 metros de techo. Entre las condiciones de ejecución más importantes estaba el cumplimiento de cesiones de aprovechamiento del "transitorio". En pocas palabras, el PGOU incorporaba la unidad desarrollada inicialmente al campo de golf, creando una única unidad.
Cuando esto sucede se mantiene la edificabilidad originaria, aunque hay que tener en cuenta que hasta entonces la sección del campo de golf tenía una edificabilidad cero. Eso provocó que la propiedad considerara injusta la carga a soportar por el campo de golf cuando éste no tenía edificabilidad alguna. Era una zona urbanizable, pero sin edificabilidad.
Para solucionar esta circunstancia, según se argumenta en la demanda presentada en el Juzgado de lo Social Número 6 de Málaga por algunos propietarios de viviendas de los suelos desarrollados en el 88, se realizó una modificación de elementos que atribuía al propietario del campo de golf, la sociedad Arrohead de Estepona S.A. una edificabilidad de más de 20.000 metros cuadrados de techo lo que, según la defensa de los demandantes y teniendo en cuenta que el terreno tenía un uso deportivo y no residencial, esta medida "no respondía a un interés público, sino al particular del dueño del suelo". Según el Ayuntamiento, con esta medida se trataba de paliar el problema que se derivaba de la creación de un sector en los que se mezclaban los suelos urbano y el campo de golf, sin perjudicar a los pequeños propietarios cuya situación en aquel entonces se encontraba consolidada, ya que el dueño del campo de golf asumía los costes de infraestructuras a cambio de esa edificabilidad que obtenía. En el texto de la modificación se decía que a estos propietarios se les mantenía su aprovechamiento, mientras se generaban nuevos aprovechamientos a favor de la sociedad titular del campo de golf, así como que con la plusvalía que se generase se sufragarían las infraestructuras. Sin embargo, lejos de que esto se cumpliera y, según la demanda interpuesta, “el titular del campo de golf, vía Proyecto de Reparcelación, inventaba una fórmula para que estos propietarios acabaran debiéndole dinero a la sociedad, motivo de la demanda en la que se solicita la nulidad de tal extremo. Cabe destacar en este punto, que la cantidad media que se le viene reclamando a los propietarios consolidados desde 1988 asciende a 30.000 euros de media, en concepto de costes de urbanización de la nueva infraestructura resultante tras el proyecto de urbanización de la parcela a la que se dotaba de edificabilidad, antes mencionado.

El proyecto de reparcelación
El proyecto de reparcelación se realizaba en 2005, ya en la etapa de Antonio Barrientos. Este proyecto lo que vino a significar, en simples palabras, fue una solución para la falta de edificabilidad existente en la pieza del campo de golf, ya que lo que se hizo en ese expediente fue repartir la edificabilidad estipulada hasta entonces entre todos, de forma que las viviendas consolidadas en 1988 pasaban a tener una edificabilidad inferior a la construida en origen, generando pues un defecto de aprovechamiento para el titular del campo de golf.
Este proyecto se aprueba definitivamente el 30 de junio de 2006 por el pleno de la Corporación de Estepona.
Según ha podido conocer esta redacción, el punto en el que se encuentra en estos momentos este asunto es que la propiedad, según nuestras fuentes, habría pretendido negociar con la delegación de Urbanismo del Ayuntamiento de Estepona, en manos en este momento del alcalde de la localidad, David Valadez, con el fin de condonar ese defecto de aprovechamientos por un aumento de edificabilidad en lo que hoy continúa siendo campo de golf. De ser cierto este extremo, la propiedad estaría negociando el resultado de su jugada urbanística del pasado con el fin de obtener el pasaje para seguir construyendo en el terreno que, de no ser por los expedientes antes explicados, siempre habría estado destinado a lo que un día fue escriturado: un campo de golf.
Los propietarios estarían tratando de materializar su defecto de aprovechamiento obteniendo altura o consolidación de solares.

La lucha judicial
En 2002 se recurren por primera vez los expedientes administrativos a medida que se iban conociendo y aprobando. Cuando se comprueba que no había nada que hacer por esa vía y tras la aprobación definitiva de la Reparcelación en 2006, se interpone la correspondiente demanda en el Juzgado de lo Contencioso Administrativo Número 6 de Málaga, solicitando la nulidad y la anulación del Proyecto de Reparcelación de Estepona Golf “SUP-T02” al entender que incumple las determinaciones establecidas en el PGOU de Estepona de 1994. Asimismo, en la demanda se solicita la nulidad de la modificación puntual de elementos, antes explicada, así como la investigación de posibles convenios urbanísticos celebrados con el Ayuntamiento de Estepona sobre la unidad de ejecución Estepona Golf “SUP-T02”.
Mientras se celebra el juicio, esta redacción ha tenido conocimiento que en los últimos tiempos la Junta de Compensación, que está presidida de una empresa que compró un paquete de suelo, presentaba en el juzgado que instruye el caso, un incidente de nulidad en el que se alegaba el desconocimiento del contencioso.
En estos momentos, dicho contencioso se encuentra en período de proposición de pruebas, mientras el 3 de marzo de 2010 se interponía un recurso después de que el Ayuntamiento de Estepona contestara al juzgado que se había aprobado un expediente de reparcelación último que nunca fue publicado, según aseguraron fuentes cercanas a la defensa del caso.

¿Qué gana el Ayuntamiento?
Teniendo en cuenta todas y cada unas de las afirmaciones contempladas en la línea de la defensa de los propietarios afectados, se plantea una pregunta en la mente de todos, ¿qué ganaba el Ayuntamiento de Estepona en el caso de que fuera cierto que todos los expedientes aprobados beneficiaban al propietario de los terrenos en detrimento de lospequeños propietarios de los suelos consolidados en 1988?
Pues bien, lejos de elucubrar y de pensar en suposiciones difíciles de demostrar, los hechos feacientes son que la propiedad de los suelos desarrollados tenían que ceder al Ayuntamiento de Estepona el 10% de aprovechamientos, así como unas parcelas con una edificabilidad de más de 12.000 metros de techo. Según aseguraron fuentes consultadas por esta redacción, cuando se realizó el Plan Parcial se pagó parte de los estipulado en metálico a las arcas municipales, mientras quedó pendiente una cantidad por cobrar y que aún no se ha cobrado. Según dichas fuentes, ese pago pendiente correspondería aún a 2.000 metros de techo, que traducidos en dinero suponen una cantidad importante digna de tener en cuenta y que se desconoce por qué a día de hoy aún no se ha reclamado.





* Andalucía Información - 12.06.10
Foto: La urbanización que se aprecia en esta fotografía fue construida tras el Plan Parcial de 1988 - Estepona Información