PAIsajes de la crisis

LEVANTE/Valencia* : La crisis financiera ha acabado por noquear al sector inmobiliario valenciano que ha dejado un paisaje de urbanizaciones fantasma a medio hacer y proyectos en el cajón que repasamos comarca a comarca. La frenética carrera que ha vivido el urbanismo valenciano en los últimos años se ha parado en seco.

En apenas año y medio, desde mediados de 2005, promotores y ayuntamientos llegaron a presentar más de doscientos programas de actuación integrada (los famosos PAI) para esquivar las novedades legislativas aprobadas por la Generalitat en ese corto espacio de tiempo. La primera avalancha de PAI se produjo antes de julio de 2005, para evitar la moratoria de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje (Lotpp) que obligaba a redactar un nuevo plan general si se proyectaba una gran reclasificación y que provocó la presentación de un centenar de proyectos. El segundo tsunami lo generó la entrada en vigor de la Ley Urbanística Valenciana (LUV), en febrero de 2006, y que se aceleró para evitar la fiscalización de la Comisión y el Parlamento Europeo. Un total de 77 ayuntamientos presentaron 122 proyectos urbanísticos, según admitió entonces la Conselleria de Territorio. Un departamento por el que, en apenas año y medio, pasaron tres consellers (Rafael Blasco que provocó la aceleración del proceso, Esteban González Pons que lo ralentizó y José Ramón García Antón que lo frenó en seco durante sus primeros meses). Los técnicos de la conselleria han tenido que lidiar esta avalancha de PAI con el aliño de las nuevas leyes urbanísticas valencianas, sus dos nuevos reglamentos y la Ley del Suelo estatal, aprobada en 2007. La operación está siendo tan costosa como intentar digerir una fabada asturiana mientras se corre una maratón. La crisis financiera ha acabado por noquear al sector inmobiliario valenciano que ha dejado un paisaje de urbanizaciones fantasma a medio hacer y proyectos en el cajón que En Domingo repasa comarca a comarca.

VALENCIA
Hortensia García.

El PAI de Patraix, con alrededor de 3.000 viviendas, y el de Moreras (2.000) son dos de los desarrollos urbanísticos de mayor calado de Valencia a los que ha pillado el toro de la crisis económica. La ralentización del ritmo de trabajo es evidente y en el caso de Patraix está ocasionando serias molestias a los vecinos del entorno. Las viviendas del barrio de Safranar limítrofes con este PAI, que lleva tres años en marcha y sobre el que planean incertidumbres administrativas y jurídicas, se han quedado practicamente aisladas. El ámbito urbanístico, que antes eran huertos, está vallado y supone una barrera infranqueable para los vecinos de la zona que tienen que rodear las vallas y recorrer 500 metros si quieren ir a hacer la compra o al médico. «Hay tanto terreno por urbanizar y tan poca gente trabajando que esto no avanza», explica un vecino.
La crisis ha ralentizado el ritmo de trabajo en los PAI que están en marcha y, especialmente, ha dejado en el aire otros desarrollos urbanos que crecieron al calor de los grandes eventos deportivos y la bonanza económica.

CAMP DE TÚRIA
Voro Contreras.

En la mayor parte de los municipios del Camp de Túria, la actual crisis urbanística ha llevado a que unos cuarenta proyectos de actuación no se hayan desarrollado o su construcción haya quedado sin terminar. Existen ejemplos tan conocidos como el del PAI de Porxinos, en Riba-roja, aprobado definitivamente en agosto de 2007 pero del que, a día de hoy, no se ha puesto ni un sólo ladrillo, ya sea de las más de 2.000 casas que se proyectaban o de la futura Ciudad Deportiva del Valencia CF. Además del de Porxinos, en Riba-roja aún no se han desarrollado PAI que sí están aprobados, como el de Masía de Traver II (con 1.620 viviendas); el del Calvari (con 650 casas) o el de Mas d´Escoto (con 400), estos dos últimos aprobados en 2006.
En Vilamarxant, hay paralizados 4 PAI, que suman 7.200 casas, y otro en Benisanó. En los últimos años, en Bétera se han aprobado 21 PAI en zonas urbanizables, sólo se han entregado dos, se construyen otros dos y el resto aún no se han iniciado.
En Llíria, queda por iniciar el en su día muy polémico PAI del Coto del Català, aprobado en 2003, y con el que Sedesa proyecta un campo de golf y tres mil viviendas. Además de estos, faltan las casi 900 viviendas previstas en el SR-4 y el UE-14. En la Pobla de Vallbona, el ayuntamiento aprobó en 2006 el desarrollo del Sector Sur con la construcción de 3.300 casas y un campo de golf cuya construcción aún no se ha iniciado. Además de este proyecto emblemático, la Pobla tiene en su término otros dos sectores cuyas empresas urbanizadoras (Fadesa y Tremon) han abandonado el proyecto sin terminarlo. También en Olocau, una constructora -en este caso, Vanguard- dejó sin acabar una urbanización de un centenar de casas. El ayuntamiento, por su parte, aprobó en 2006 los trámites para urbanizar otro sector con 12.000 casas que, finalmente, no se llevarán a cabo.
En Benaguasil y en l´Eliana no se han iniciado varios proyectos. En San Antonio de Benagéber, la crisis se ha notado en el cerca de un centenar de chalés que se han construido pero no se han vendido, aunque también se han aprobado PAI en la zona de Montesano y San Vicente que ni siquiera se han iniciado.
En Serra queda por desarrollar un macro pai de 4.000 casas en pleno ámbito de influencia de la Calderona que el consistorio aprobó en diciembre de 2006. Mientras, en Nàquera, la paralización de la aprobación del PGOU ha impedido desarrollar una docena de PAI, entre ellos el de Fontanelles, como campo de golf y unos 2.000 chalés también en el ámbito de la Calderona.

LA RIBERA
Teresa Albendín.


Todas las grandes urbanizaciones proyectadas en la Ribera en pleno auge inmobiliario siguen en fase de tramitación. El cemento aún no ha transformado el paisaje agrícola, ya que ni una sola de las obras previstas se ha desarrollado. Pese a la crisis, los ayuntamientos mantienen sus planes de expansión y continuarán con los trámites, ya que consideran que son gestiones lentas y cuando éstas concluyan la situación económica puede haber mejorado. Los PAI que siguen pendientes en la Ribera prevén la construcción de casi 50.000 viviendas y la reclasificación de más de 23 millones de metros cuadrados.
Uno de los proyectos más controvertidos es el «Manhattan» de Cullera, donde en una zona de 610.000 metros cuadrados se construirán 4.883 viviendas distribuidas en 33 torres de 25 alturas. Pese a que la Comisión Territorial de Urbanismo aprobó de forma definitiva el proyecto hace un año, en la margen izquierda del río todavía no ha entrado ni una máquina ni ha comenzado la urbanización, ya que el desarrollo del proyecto sigue acumulando retrasos. También en tramitación se encuentran los otros dos grandes proyectos de Cullera. Los PAI del Brosquil y el Marenyet, que contemplan 18.000 viviendas y dos campos de golf, se incluyeron en el concierto previo del PGOU, aprobado hace más de un año.
La zona de Guadassuar donde se proyecta una macrourbanización con más de 6.000 viviendas y dos campos de golf aún está sembrada de naranjos. Hace más de tres años que comenzó a gestarse el proyecto, pero aún está en papel.
El plan para construir tres mil viviendas en la Garrofera de Alzira está tramitándose, así como otros previstos en la Barraca para edificar 1.400 viviendas. En Favara sigue en marcha el proceso administrativo del PAI para construir más de 2.200 viviendas. Llaurí prevé 3.700 viviendas nuevas. Uno de los proyectos más singulares que se presentó en la Ribera fue el de la ciudad geriátrica con 2.200 apartamentos entre Llaurí y Favara pero sigue paralizado.

ALICANTE
M.J. Mascarell

Las urbanizaciones fantasma, con centenares de viviendas sin terminar y cuyas obras están paralizadas, se disparan en la Marina Alta. De hecho, la suspensión de pagos de las promotoras debido a la crisis de la construcción deja más de 1.000 viviendas por concluir en la comarca. En el Verger, por ejemplo, Llanera tenía en marcha tres promociones. La más grande de ellas, la urbanización Portisel, sigue paralizada desde abril. No obstante, es Nou Temple la promotora que más obras deja pendientes de acabar y, además, en varios municipios. En Dénia, están paralizadas 61 viviendas. Otra de las urbanizaciones paralizadas es Residencial San Marcos, en els Poblets, con 18 viviendas a medio hacer. La mayor promoción prevista por esta empresa en la comarca, el complejo Marines 7 en el litoral de Dénia, con 51 apartamentos, está también paralizada. Nou Temple también promueve una urbanización en Jesús Pobre y otra de 20 viviendas en el Arenal de Xàbia. Todas ellas, algunas simplemente a falta de remates, dejan un paisaje desolador, triste, de total abandono.
Otra de las grandes empresas que suspendió pagos aunque meses más tarde fue Martinsa-Fadesa. Esta promotora promovía la construcción de 2.500 viviendas en Penya Roja, en Pego. Sin embargo, a pesar de que se llevaron a cabo los trabajos para abrir viales que dinamitaron la montaña, la constructora sólo había comenzado a levantar 500 chalés. Unas obras que quedaron paralizadas. Desde la carretera que une El Verger con Pego, se puede observar el cementerio de hormigón en que se ha convertido Penya Roja, completamente descarnada.
En Alicante, el Plan Rabassa -que contempla la construcción de 15.000 viviendas- ha sufrido un impulso al ser aprobado por el ayuntamiento con los votos del PP. Este proyectose inició el 26 de abril de 2005 pero ha tenido que experimentar bastantes modificaciones para incluir las alegaciones que ha recibido y poder obtener el visto bueno.

LA COSTERA
Ricard Gallego.

El estallido de la burbuja inmobiliaria ha obligado a ralentizar o suspender la ejecución de hasta tres macrourbanizaciones con campo de golf en los municipios de Anna, Benissuera, Xàtiva y Bèlgida, que contemplaban unas 4.000 nuevas viviendas, por la falta de clientes.
El más avanzado en su tramitación es el de Anna Golf. El retraimiento de la demanda parece ser que está afectando de manera decisiva al inicio de las obras de urbanización. En Benissuera, su ayuntamiento ha incluido el PAI de 1.500 chalés en su nuevo PGOU. También sin campo de golf, en el caso de Bèlgida, donde el ayuntamiento expuso al público el proyecto de Inmobiliaria Zaragozá e Hijos, se prevé construir 1.200 viviendas. Parece ser que la crisis lo ha detenido. En Xàtiva, Projecte Taronja, propiedad de un súbdito inglés, tiene pendiente de ejecutar el PAI el Carraixet. Como tampoco se ha iniciado la reparcelación de los terrenos de la Papalera de San Jorge, que en un controvertida decisión política pasaron de industrial a residencial generando una plusvalía de 7 millones de euros.La empresa Accord Business, SL, pese a tener aprobado el Plan de Reforma Interior (PRI) para construir unos 400 adosados, no ha empezado las obras.
Pero la acción de la Conselleria de Urbanismo también ha tenido su impacto. Las nuevas directrices urbanísticas tumbaron hace unas semana el PAI els Barranquets de Albaida por no ser de «especial interés» para el municipio. Estaban previstos cerca de 3.000 chalés, un campo de golf y un «dotacional sanitario» que en la pasada campaña electoral se promocionó como un nuevo hospital privado. Entre 2002 y 2007 proliferaron los anuncios de proyectos de PAI ligados a grandes urbanizaciones con golf. Por los ayuntamientos de la Font de la Figuera, l´Olleria, Canals, Bocairent, Fontanars dels Alforins y Ontinyent pasaron proyectos de PAI con golf que, finalmente, fueron abortados por la presión ciudadana o por no coincidir con la política urbanística del municipio.

L'HORTA
J.F.Peña/J. Tortosa/L. Sena.

En l´Horta la crisis también ha llegado al ladrillo y varias promociones están paradas, con cerca de un millar de viviendas que se han dejado de construir, mientras que los constructores tampoco tienen prisa en comenzar las obras de otros 3.300 pisos en pequeños Programas de Actuación Integrada (PAI). El macroproyecto de Nou Mil.lenni, en Catarroja, con cerca de 12.000 viviendas, sigue su fase de tramitación una vez aprobado y la crisis puede alargar su comienzo -Llanera, en concurso de acreedores, forma sociedad con el Ivvsa-, mientras que Gran Manises, con casi 10.000 pisos, aún queda pendiente de aprobación definitiva, al tener que solventar varios informes en contra de Fomento y Confederación.
Urbanizaciones como la Gran Manzana en Quart de Poblet o el PAI de San Jorge en Alfafar se han visto obligados a ralentizar o paralizar las obras. En Benetússer sólo hay una pequeña promoción de 30 pisos parada, según las fuentes consultadas, pero llama la atención que otros planes que sí tienen licencia no hayan comenzado todavía con la urbanización de alrededor de 140 pisos. Se prevé que es por la mala situación del sector inmobiliario, añadieron las mismas fuentes.
En Alcàsser hay una promoción de una veintena de bungalows parada desde hace unas semanas. En otros casos, PAI que sí están finalizados no están vendiendo ningún piso, según señalaron fuentes municipales. Y casos similares hay en Picassent, Paiporta, Massanassa, Moncada, Godella, Alfara del Patriarca, En Alboraia el parón inmobiliario se ha dejado notar en el PAI Vera II, con unas 1.500 viviendas.
En Torrent, el principal sector en desarrollo es Parc Central. En la zona se proyectaron 2.700 pisos, de los que ya están ocupados 800. Actualmente se están construyendo unos 600 y tienen problemas para salir al mercado. De ahí que el consistorio haya ofrecido a los promotores comprarles viviendas por el valor de la carga hipotecaria para alquilarlas a los vecinos. Del resto de pisos hasta los 2.700, por el momento no hay planes de los promotores de construirlos.
El contrapunto en l´Horta son los municipios donde los propios ayuntamientos son los que han desarrollado los sectores en marcha como los casos de Paterna y Alaquàs.

LA SAFOR
J.M.A.

En la comarca de la Safor existen más de una decena de proyectos urbanizadores que han quedado paralizados por la crisis inmobiliaria, sin contar muchos de los pequeños planes urbanísticos existentes o algunos ya desarrollados repletos de solares vacíos. En Gandia está pendiente de ejecución el plan Les Foies, con 1.700 viviendas sobre unos 428.000 metros cuadrados. En Oliva, está en marcha el plan de Espai d´Oci con una previsión de unas 1.600 viviendas, además del recientemente aprobado PAI del Camí al Mar 2, con unas 1.200 viviendas. Tavernes sigue los pasos para adecuar su planeamiento a los proyectos de la Vall del Mar con cabida para cerca de 4.000 viviendas y Granata Golf con cerca también de otras 2.000 viviendas. En Villalonga su alcalde Juan Ros también avanza lentamente en los pasos para poder desarrollar en el Pla de la Font un proyecto con cabida para otras 4.000 viviendas y en Xeraco hay previstas 1.800 viviendas. La Font d´en Carròs ha impulsado en la partida Valier otras 450 viviendas, en unos 125.000 metros cuadrados. Palma de Gandia no ha retirado el proyecto para la construcción de unas 1.700 viviendas. 

CASTELLÓ
N.Soriano/A. Monleón/Ll. Puig.

Allá por el año 1999 el grupo Marina d´Or empezaba a gestar la que será la mayor ciudad de vacaciones de europa: Marina d´Or Golf. Hoy, los terrenos en los que se prevé construir, entre Orpesa y Cabanes, siguen siendo campos de naranjos. El PAI contempla la construcción de 18 millones de metros cuadrados, lo que equivale a alrededor de 2.500 campos de fútbol. En el corazón de Marina d´Or Golf estará situado el parque temático Mundo Ilusión, que ocupará una superficie de 800.000 m2. De todo ello, hasta ahora, sólo hay maquetas.
A la lentitud de los trámites burocráticos se suma, ahora, la crisis económica y la caída del sector de la construcción. El grupo Marina d´Or ha presentado ha presentado un Expediente de Regulación de Empleo que afecta a 214 empleados, lo que supone el 20% de la plantilla que alcanza los 1.170 empleados. Por contra, la empresa sigue con su expansión internacional en Francia, Reino Unido, China y Bulgaria. La burbuja inmobiliaria ha explotado en el PAI Torre la Sal de Cabanes. De los siete bloques de unos 200 apartamentos cada uno sólo se han construido tres, y todavía no se han vendido todos las viviendas.
A la crisis del ladrillo se suma la lenta tramitación de los PAI, especialmente la de los golfs. Es el caso de Torreblanca cuyo equipo de gobierno (PP y Bloc) y la urbanizadora Torremar SA se encuentran inmersos en la gestión del Golf Doña Blanca, un proyecto que se aprobó en 2005 y al que no piensan renunciar. Es más, calculan que podría estar terminado para cuando la economía ya se haya reactivado. Actualmente se encuentra a la espera de que se apruebe definitivamente la reparcelación que se prevé se produzca el día 23. Si finalmente se ejecuta, Doña Blanca dispondría de más de 4.400 viviendas en una superficie de casi dos millones de metros cuadrados.
El PAI Belcaire Sur de Moncofa se encuentra parado desde un año, aproximadamente, a la espera de que el Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana (TSJCV) emita una sentencia firme que aclare si el programa urbanístico cumple con la reserva de zonas verdes. Según abogados consultados, se estima que esta situación se podría prolongar unos tres años por lo que las construcción de las 3.000 viviendas previstas no es retomaría hasta el año 2014.
Una sentencia del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) que anula el PAI Mestrets ha paralizado cinco grandes proyectos y obra civil por valor de más de 100 millones de euros y desfigura la columna vertebral del urbanismo orquestado por el PP en el la ciudad de Castelló, el cual prevía obtener suelo para las grandes promesas electorales de forma ilegal y a costa de los vecinos. Esta es una de las consecuencias inmediatas de la resolución judicial que anula la planificación urbanística con la que el Ayuntamiento de Castelló pretendía desalojar a 40 familias del Camí de Els Mestrets y que cargaba a los vecinos con el coste de obtener suelo para construir 4.500 viviendas protegidas, el Espai Comercial de Santiago Calatrava, la Universidad Internacional Valenciana (VIU), la Ciudad Deportiva de Castelló y la ronda oeste de circunvalación.

REQUENA-UTIEL
M.A./R.H./A.V.

El parón del sector inmobiliario ha dejado prácticamente sin grúas muchas zonas del Camp de Morvedre donde hace sólo unos años dominaban el paisaje. Hay grandes zonas urbanizadas donde los solares vacíos cobran protagonismo, como ocurre con los terrenos del norte del Palancia de Sagunt más cercanos al monte de San Cristóbal. Las tres fincas que están en marcha en el PAI Fusión constituyen un claro contrapunto, sobre todo, teniendo en cuenta que esta área residencial que unirá los dos núcleos de Sagunt está en una fase de ejecución más incipiente que otras.
Los grandes proyectos presentados hace años en la comarca para reclasificar miles de metros cuadrados y construir varios campos de golf siguen en tramitación, pendientes del pronunciamiento de la conselleria. En esta situación se encuentran los macroPAI con campo de golf presentados en 5 localidades de La Baronia o el impulsado en Quartell para transformar medio millón de terrenos agrícolas cercanos a la playa.
La actuación de más envergadura era la de La Baronia Golf Resort prevista por Paco Roig, el ex presidente del Valencia CF, en términos de Estivella, Torres Torres y Algímia d´ Alfara. Con casi 5 millones de metros cuadrados de superficie total, en cada término se proyectaba un campo de golf con viviendas. En Albalat dels Tarongers, otra empresa promovió una iniciativa idéntica, con más de 4.000 residencias, que ahora mismo también aguarda la respuesta de la Conselleria de Territorio.
El PAI del Plà de la Venta de Gilet es un claro ejemplo de esto último. Aunque la urbanización está a punto de acabarse, ninguna empresa ha empezado a construir allí. En Canet d´ En Berenguer, las obras del PAI Abadía están a punto de terminar, pero predominan los solares vacíos. De hecho, el proyecto de mayor envergadura -unas torres de lujo, de 20 alturas- parece prácticamente parado desde hace meses.

SERRANOS-EL RINCÓN
José Ferrer.

En las tres comarcas del interior de la provincia de Valencia, Requena-Utiel, La Hoya y El Valle, estaba previsto que se urbanizaran 23 millones de metros cuadrados de suelo para construir unas 14.000 viviendas y una nueva Chiva con vistas a alcanzar los 50.000 habitantes en un futuro próximo. La práctica totalidad de los PAI presentados en los consistorio o están paralizados o han sido desestimados y tan solo uno en Requena y otro en Yátova continuan con su tramitación.
En La Hoya la mayor superficie de suelo sobre la que se pretendía actuar estaba en Chiva, pero el proyecto está desestimado. Además de este macro PAI también han quedado pendientes otros dos proyectos, Perenchiza Golf con 1,3 millones de metros cuadrados y Valencia Constitución con 2 millones de metros y 2.300 viviendas. En Cheste también había otro proyecto con 1,3 millones de metros cuadrados y 1.100 viviendas, por el momento paralizado.El único PAI que continúa en marcha es Mijares Resort 590.000 metros cuadrados donde está prevista la construcción de 400 chalés y un hotel.
En Requena-Utiel la fiebre urbanizadora se centró en Requena donde el ayuntamiento recibió un total de 5 solicitudes. El único PAI que sigue en marcha es el de Casas Nuevas, donde Actu- ra proyecta un campo de Golf de 650.000 metros cuadrados y 1.035 chalés sobre 1,6 millones de metros. Por otro lado los 2 millones de metros y 4.500 viviendas de Casablanca se han desestimado definitivamente al igual que el millón de metros del Parque Logístico de San Antonio.
En El Valle el único PAI solicitado fue el que se presentó ante el Ayuntamiento de Jalance está detenido.


Míriam Civera.

osa del Obispo es el municipio que mayor crecimiento de población esperaba experimentar con la nueva autovía CV-35 que llega hasta su término municipal. Existen varios PAI -tanto industriales como residenciales- en estudio aunque, hasta la fecha, sólo se han ejecutado los que estaban previstos en su PGOU de 2001. En Calles, el PAI Campo Club Golf de Calles que afectaba a 1.000.000 m2 con 400 viviendas, un campo de golf y sede social con 100 apartamentos se encuentra en fase de estudio en la comisión de urbanismo de la Conselleria de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda.
En Bugarra se proyectó una zona industrial de 40.000 m2 que se ha ejecutado. En Aras de los Olmos el plan urbanístico de La Hoya también se ha llevado a cabo.
El proyecto Río Ebrón Residencial que pretendía construir un complejo deportivo, en Torrebaja, en El Rincón de Ademuz, todavía no ha visto la luz. Aunque a lo largo de este año la empresa extranjera inversora se ha reunido con el arquitecto valenciano del proyecto, Enrique Negre, las obras no han empezado. El complejo contaría con un campo de golf de dieciocho hoyos, un club de golf, centros de hípica, pesca y tenis, un hotel, viviendas y apartamentos tutelados, escuela ambiental, centro de interpretación de la naturaleza y un observatorio astronómico.





* Levante-EMV - 14.12.2008
Foto: La urbanización Penyaroja en la carretera que une esta población con El Verger. Ernest Weber, levante-emv.com