Regularización de viviendas contra planeamiento

JOSÉ MANUEL RUIZ-RICO RUIZ* : Uno de los temas jurídicos de mayor actualidad en nuestra provincia durante los próximos meses va a ser seguramente el de las llamadas «compensaciones económicas», con las que ayuntamientos como el de Marbella (y no es el único) pretenden cargar a los propietarios de viviendas construidas, sobre la base de licencias concedidas contra planeamiento vigente, con la finalidad de obtener espacios libres y equipamientos públicos, mediante las denominadas reparcelaciones económicas.

Aun cuando la regularización de las viviendas construidas en estas circunstancias no deberían hacer recaer en los propietarios de las viviendas el fallo de las administraciones públicas en el control de la legalidad de todo el proceso de concesión y construcción de las mismas, por motivos evidentes de seguridad jurídica, el problema está ya planteado en los nuevos planes que se van a aprobar, a través del reconocimiento de las llamadas Áreas de Regularización.

Como puede suponerse, dar una respuesta a este asunto resulta complicado, al presentarse toda una suerte de condicionantes y matices singulares, que hacen imposible soluciones unívocas. No obstante, sí se pueden exponer algunas ideas o nociones generales que pueden servir de pauta o referencia para cada caso.

Lo primero que debe quedar claro es que, para compensar algo en dinero, es preciso que se sepa lo que se adeuda, o tratándose de un daño, que el mismo sea un daño actual, no futuro ni hipotético, y que esté perfectamente cuantificado de antemano. No se puede legalmente exigir por un ayuntamiento una compensación o indemnización a alguien, sea propietario o promotor, por un daño que aún no ha sufrido. Lo mismo cabría decir si, sabiéndose ya de su existencia, por ejemplo, por resultar manifiesta la privación de un terreno de titularidad municipal, ese daño no se ha concretado todavía en su exacta determinación. Para ello será necesario, como premisa, que se haya dictado una resolución judicial que sea ya firme e inamovible, o que haya habido un acto administrativo dictado conforme al procedimiento legal y que el mismo no haya sido recurrido en los plazos legales, tras el correspondiente trámite de alegaciones para el sujeto al que se le reclame. Eso significa que, si no hubo acuerdo o allanamiento a las pretensiones del ayuntamiento presuntamente lesionado, habría que recurrir a los tribunales, y esperar que en ese procedimiento judicial se demostrase que ha habido una conducta concreta causante del daño, y que la misma era imputable a quien se le ha reclamado.

No habrá condena ni por tanto compensación, si el daño o perjuicio ha sido debido a un suceso de fuerza mayor, o a la intervención de un tercero causante del mismo, o a la conducta del propio perjudicado (aquí, el ayuntamiento correspondiente), tema este último que podría convertirse en el centro de la discusión jurídica.

Por otro lado, habrá que tener en cuenta que, aun cuando ese deber genérico de compensar viene impuesto por la Ley urbanística andaluza, no es claro que se trate de una carga como las demás, esto es, susceptible de transmitirse con la propiedad misma de los terrenos o de los inmuebles, por lo que podrían plantearse cuestiones relativas a la fijación de quién es o era el sujeto que debe asumir dicha carga, ya que puede no ser idéntica la situación del obligado originario y la de quien ha sucedido de forma sobrevenida en la propiedad de los terrenos o viviendas.

Supongamos que ya se ha determinado la compensación concreta por pagar al ayuntamiento por parte de esa comunidad o ese propietario individual. Para que, luego, estos últimos puedan jurídicamente repercutir en la empresa promotora aquello a lo que hayan sido condenados, es preciso igualmente que se haya permitido a ésta poder defenderse, alegando todo tipo de medios de defensa o excepciones. No se puede, por tanto, repercutir económicamente en un tercero que no intervino en aquel primer procedimiento judicial o administrativo, o lo hizo pero a otros efectos. Quien sea obligado o condenado, en aquella primera fase, a pagar la citada compensación, no posee un derecho automático a esa repercusión sobre la promotora. Esta última, por ejemplo, puede aducir que su posición jurídica no era -o no es ahora- la misma que el obligado inicialmente, pudiendo quedar por ese motivo exonerada, según las circunstancias concurrentes. Podría incluso probar que quien ahora le reclama el pago de lo que ya se compensó, no obró con suficiente diligencia a la hora de defenderse, o incluso que se allanó injustificadamente frente a la Administración que se lo reclamó. Por supuesto, también podría aducir que no fue ella la verdadera causante del perjuicio a compensar, sino que lo fue un tercero, o el propio ayuntamiento perjudicado; a estos efectos, no le vinculará la valoración jurídica realizada en un procedimiento judicial anterior, dado que no participó en él dicha entidad. Incluso ésta podría alegar que fue causante del daño quien ahora le reclama; o también que este último es quien se ha enriquecido realmente con lo actuado, al haber adquirido un inmueble o vivienda a un precio más bajo que el de mercado, en la época en que lo hizo.

Hasta aquí, si el problema se intenta dilucidar ante un juez civil. Si la vía utilizada fuera la del Tribunal Penal, al hilo de los procedimientos ya iniciados respecto de los responsables municipales, los problemas serían otros. Entre ellos, el de la viabilidad de exigir en dichos procedimientos una posible responsabilidad civil subsidiaria de las promotoras, en cuanto teóricas beneficiarias de las decisiones adoptadas, lo cual es jurídicamente dudoso en esa sede. A ello habría que unir la dificultad de cargar a aquéllas la totalidad de unos daños en cuya producción han intervenido más directamente otros sujetos; aparte de otros problemas, como los de prescripción de las posibles acciones o el de la cuantificación de posibles indemnizaciones. En todo caso, si hubiera condena, es previsible la reclamación ulterior contra el propio ayuntamiento, en cuanto generador de la situación, o contra los responsables del mismo en el momento de concederse las autorizaciones, con lo que el círculo acabaría cerrándose.

Como puede comprobarse, la situación a día de hoy se presenta tan complicada, que resulta muy difícil pronosticar una salida al grave problema jurídico planteado. Quizás esa complejidad lleve a las administraciones afectadas a un replanteamiento del tema o a una reducción al mínimo de los supuestos en los que intervenir.






* SUR - Opinión - 14.05.2008