Vivienda: ¿derecho fundamental o inversión?

ManuelMoralesGarcía*.- Diario de Avisos** : "Dice el artículo 47 de la Constitución española que “todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” y que “los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación... ”. Sin embargo, es evidente que todavía hoy existen derechos fundamentales de las personas consagradas en la Carta Magna, que en absoluto han sido desarrollados por los poderes públicos, que han dejado en manos del “libre mercado” un tema tan importante como es el derecho fundamental a la vivienda.



La vivienda es algo más que una cosa, es algo que está estrechamente ligado a la idea misma de dignidad de la persona, algo que va a centrar el área de la intimidad y el lugar donde ha de desarrollarse la vida personal y familiar.


La vivienda es la adquisición más importante para la vida de una persona o familia, meta de sus ahorros, que va a comprometer la capacidad económica de sus miembros durante décadas.
Sin embargo, constantemente oímos por los medios de comunicación, los precios tan alarmantes que la vivienda, bien de primera necesidad, ha alcanzado en los últimos años. Es una realidad constatada que en los últimos cinco años se ha duplicado el precio de este bien necesario.


Nos encontramos en un momento en el que por una vivienda de segunda mano, de superficie media comprendida entre 90 y 100 metros cuadrados, de calidad sencilla y ubicada en zonas de nivel socioeconómico medio, se piden precios de 2.700 euros el metro cuadrado (450.000 pesetas el metro cuadrado).


Y esto ocurre mientras los poderes públicos intentan corregir los precios de la vivienda con medidas “de libre mercado”, como son las políticas liberalizadoras en materia de suelo que se apoyan en conceptos teóricos, que reiteradamente muestran su ineficacia.


Se afirma desde el Ministerio competente en la materia, que aumentar la oferta de suelo disponible, traerá como resultado una bajada de los precios de la vivienda por el simple juego de la oferta y la demanda. Pero la realidad constata contrario. Que liberalizar el suelo es una gran noticia para los promotores y constructores que ven ampliadas sus expectativas de negocio, toda vez que consiguen precios más baratos por el suelo, disminuyen los costes de producción y así, manteniendo los mismos precios, su beneficio industrial aumenta considerablemente.
Normalmente, el beneficio industrial de los promotores, sobrepasa como mínimo el 50% del coste total.


La primera de estas medidas que adoptó el antiguo Gobierno de la Nación, tuvo como marco legal la Ley sobre régimen del Suelo y Valoraciones, Ley 6/1998 de 13 de abril, que consideró como suelo urbanizable aquel que no tuviera la condición de urbano o rústico y, por lo tanto, podría ser objeto de transformación en los términos establecidos en la legislación urbanística y el planeamiento aplicable.


Nueve años después de la aprobación de esta Ley, en ningún caso se ha conseguido el objetivo perseguido de abaratar el precio de la vivienda, que no ha hecho más que aumentar hasta máximos históricos al igual que el endeudamiento de las familias a pesar de las continuas advertencias del Banco de España y, hace unos días de técnicos cualificados de Hacienda, sobre los riesgos de un sistema económico basado en la construcción y en la financiación bancaria.


Tradicionalmente, los poderes públicos, al hablar de la problemática del precio de la vivienda, tienden a incluirla dentro de otro concepto más amplio que es “el mercado inmobiliario” y precisamente ahí puede encontrarse el error. Se habla del mercado inmobiliario y de la vivienda como un “totum revolutum” como si uno y otro concepto debieran necesariamente recorrer el mismo camino y suerte. Sin embargo, dentro del mercado inmobiliario hay que distinguir distintos tipos de bienes inmuebles, de distinta naturaleza y usos como por ejemplo el comercial, industrial, de oficinas, residencial, de garajes, etcétera.


Precisamente dentro del que nos ocupa (residencial), existen distintas tipologías como son las viviendas plurifamiliares (pisos), unifamiliares adosadas, unifamiliares aisladas (chalets), apartamentos, etc. e incluso existen distintos tipos de demandas según sea la finalidad de la compra. Así existe en materia de vivienda una demanda de primera vivienda, una demanda de segunda vivienda, una demanda de mejora, una demanda de inversión, etc.


Ante esta situación es un error que las medidas adoptadas por los entes públicos vayan dirigidas sólo al suelo o al mercado inmobiliario en general y no a la vivienda en particular. A nuestro modo de ver, la única política posible es la política intervencionista de los entes públicos en lo que se refiere a vivienda, pero no a cualquier tipo de vivienda ni a cualquier finalidad de compra que la motive, sino sólo y exclusivamente a viviendas de primera necesidad destinada a domicilio y hogar permanente de las personas y sus familias.


Evidentemente los poderes públicos deberán mejorar la actual gestión del importante Patrimonio Municipal del Suelo en dos niveles distintos:


- Interviniendo directamente en la promoción y construcción de viviendas de protección oficial, de promoción pública y de régimen especial y general con destino a venta o alquiler y con precios máximos de venta y renta.


- Fomentando, mediante subvenciones suficientes dirigidas a promotores y constructores, la construcción de viviendas de protección oficial de promoción privada, de manera tal que se logre el objetivo de hacer más atractiva la inversión de los promotores y que los márgenes de beneficio industrial sean más razonables sin que ello afecte a los valores máximos de venta o renta que este tipo de viviendas debe tener por Ley.


La actual problemática de la vivienda hace necesario que cualquier política que se precie como tal, y sea del corte que sea, tenga como principal objetivo, (junto con la sanidad), salvaguardar el derecho fundamental a que nos referimos.


Pero más allá de la intervención administrativa referida a viviendas de protección oficial, cuyos destinatarios serán siempre personas con salarios mínimos bajos, hoy el precio de la vivienda ha alcanzado tal magnitud, que es ya un problema para cualquier ciudadano de tipo medio y con un sueldo razonable.


Por ello se debe intervenir el mercado libre de viviendas mediante medidas fiscales y de fomento que preserven la vivienda de primera necesidad de la especulación a la que las reglas del libre mercado nos tiene acostumbrado.


Y que nadie se alarme. Se trata justamente de desarrollar el mandato constitucional en la forma y manera que el propio texto indica, mediante medidas eficaces, dictando normas. Actitud ésta legislativa positiva contraria al libre mercado. No se trata de intervenir todo el mercado inmobiliario, sino de proteger un tipo de vivienda que habrá que definir, para que cumpla su misión de ser digna y adecuada y sólo aquella cuya demanda es la primera vivienda con destino a domicilio y hogar permanente de los ciudadanos.
A la hora de definir que tipo de vivienda es merecedora de protección, se debería tener en cuenta para ello la superficie como dato principal.


Estas medidas de tipo fiscal y de fomento, deben estar dirigidas a canalizar la inversión privada causante del aumento de precios, a otro tipo de productos inmobiliarios (locales, oficinas, naves industriales, etc.) donde especular no sea perverso, sino una opción legítima aunque más arriesgada como por definición lo es toda inversión.


Y es que la demanda de inversión en vivienda es la principal causante de la actual situación de precios leoninos. Es este especial tipo de demanda sobre todo de empresas o de particulares con muchos recursos económicos, la que ha disparado los precios hasta límites inimaginables, puesto que la realidad constata que la mejor inversión, la más segura que hoy se puede realizar, es la compra de viviendas para revender incluso antes de ser entregadas, o para destinarlas a alquiler ya que además de generar rentas, genera plusvalías, e incluso supone un ahorro de tipo fiscal sobre todo si por motivo del especial régimen económico y fiscal de Canarias hacemos una dotación a la reserva de inversiones (RIC). Es éste el problema y no otro.


Es obligación de los poderes públicos evitar precisamente que la mejor opción de los inversores sea la vivienda de pequeñas dimensiones, simple y llanamente por el efecto perverso que produce en los precios que se ven obligados a pagar aquellas personas que no pretenden invertir, sino adquirir una vivienda digna que será destinada a domicilio y hogar permanente.


Se podrá decir que éste también es un planteamiento teórico. Efectivamente lo es, pero necesita de decisiones valientes de los poderes públicos que no contentarán a quienes se vean beneficiados por la situación actual y no de decisiones absurdas como la del Gobierno de Canarias de principios de 2006 que aumentó aun más el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que pasó del 6 al 6,50% y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados que paso de 0,50 al 0,75%. Estas medidas aplicadas a la generalidad de las personas y familias sin tener en cuenta los salarios e ingresos de las mismas, no van en la dirección del mandato constitucional sino justamente lo contrario.


Hablamos de decisiones eficaces, como aumentar la fiscalidad de las operaciones de compraventa de viviendas cuya finalidad sea la inversión hasta tal punto que haga inviable la inversión misma. Se trataría de aumentar los tipos de gravamen en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para este tipo concreto de inversión inmobiliaria especulativa y mantener, o incluso bajar, los tipos de gravamen cuando la demanda sea de vivienda de primera necesidad.


Probablemente, los inversores dirigirían sus ahorros a otros usos inmobiliarios como los locales comerciales, las oficinas, las naves industriales, las viviendas suntuosas, etc. o bien dirigirían sus ahorros a operaciones bancarias o de bolsa, propiciándose así una menor demanda de vivienda que incidiría directamente en el precio de las mismas.


Por otro lado, en la situación actual de precios de las viviendas, existe otro dato alarmante. La bajada de los tipos de interés en los préstamos hipotecarios de los últimos años propició un aumento ficticio de la capacidad de compra de los individuos que ha aumentado la demanda y consiguientemente los precios de la vivienda.


Sin embargo, este aumento de la capacidad de compra no se correspondió con un aumento de los ingresos por razón del trabajo, sino por una política bancaria de tipos de interés bajos que incitaba a tomar la decisión de comprar viviendas necesarias a precios abusivos sólo porque en aquel momento se podía hacer frente a una cuota hipotecaria mensual contratada a 30 o 40 años y con tipos de interés variables.


Ante esta situación ¿se imaginan los poderes públicos qué ocurriría en este país, si los tipos de interés bancarios siguieran aumentando como lo ha hecho el Euribor 16 veces consecutivas, producto, de un momento de recesión económica o por una situación de crisis internacional motivada por una guerra alegremente consentida como las que ya conocemos tanto? Ni más ni menos que miles de familias perderían su hogar.


Razón por la cual procedería también intervenir administrativamente en la política crediticia de los bancos en lo que se refiere a financiación para la compra de primera vivienda que se destina a domicilio y hogar permanente de las personas y familias, bien con subvenciones, o bien con tipos de interés subsidiados por los entes públicos, de forma que una subida de tipos de interés no repercuta en este concreto tipo de viviendas.


Paradójicamente en cualquier Comunidad de Estado español existen miles de viviendas desocupadas que ni siquiera se destinan a alquiler, mientras una parte de la población carece de ella, siendo esta situación la contraria a la prevista por el texto constitucional. También en este aspecto se debería intervenir con medidas fiscales gravando a los propietarios que no colocan estos inmuebles en el mercado y favoreciendo a aquellos que sí lo hacen.


En definitiva, las reglas del libre mercado han demostrado ser ineficaces para influir en los precios de la vivienda y, por tanto, deberán ser medidas fiscales, de fomento e intervencionistas las que intenten paliar este preocupante panorama.


Ayer tuve conocimiento de una compraventa en Barcelona de un piso céntrico cuyo precio fue de 90.000 euros (14.974.740 pesetas). Habría que aplaudir a este propietario, o levantarle un monumento en las Ramblas de Barcelona, si no fuera porque la vivienda en cuestión medía 12 metros cuadrados de superficie construida. Si, han leído bien, 12 metros cuadrados que son 10 de superficie útil.



*Manuel Morales es agente de la propiedad inmobiliaria


**Diario de Avisos - Tenerife, 10 de abril de 2007