En el suelo urbanizable de Madrid se pueden construir más de un millón de casas

MartaBELLVER/BenditoMUÑOZ* : "Si el crecimiento inmobiliario de Madrid tiene fronteras, éstas se encuentran situadas a una distancia de años luz. Al menos en la teoría. Contando sólo con el suelo listo para urbanizar que tiene la Comunidad se podrían edificar más de un millón de nuevas viviendas. Pero no sólo eso. La región dispone además de otro 17,5% de terreno no comprometido que en el futuro tendría la opción de albergar desarrollos residenciales. Si se calcara el modelo urbanístico actual, con esta reserva se levantarían otros 7,4 millones más de casas.


Ahora bien, ¿cuál debería ser el patrón de desarrollo de la Comunidad de Madrid (CAM)? «El escenario de urbanizar todo lo posible es una pesadilla», responde el arquitecto y urbanista José María Ezquiaga, quien aboga por un sistema en el que los espacios libres se infiltren en la ciudad, se considere indispensable un buen transporte colectivo y se dote a la metrópoli de entidad propia.

En este sentido, Ignacio Alcalde, director del Máster de Urbanismo y Ordenación del Territorio de la Escuela de Negocios CEU, plantea la necesidad de que el Ejecutivo regional elabore una estrategia de crecimiento territorial que marque pautas generales para todos los ayuntamientos.

Dando un paso hacia la concreción, los expertos estiman imprescindible que se incrementen las densidades de construcción para hacer un uso más racional del suelo y, al mismo tiempo, se potencien los modelos mixtos de acuerdo con las peculiaridades geográficas y ecológicas de la zona.

Por ejemplo: «En la zona sur, se podría construir un 40% de unifamiliares y un 60% de multifamiliares con un máximo de seis o siete pisos; en Guadarrama, en cambio, la mayoría de las edificaciones deberían ser chalés y los edificios no superar las cuatro alturas», apunta Alfonso de Esteban, catedrático de Sociología Urbana de la Universidad Rey Juan Carlos.

La Comunidad de Madrid cuenta en la actualidad con un parque de viviendas de alrededor de 2,8 millones de unidades, lo que se traduce en una media de 2,1 habitantes por casa. Si la teoría se llevara a la práctica, en el futuro podría transformarse en una región que cobijaría a más de 23 millones de ciudadanos.

¿Tiene techo Madrid? En teoría, el suelo es limitado y, lógicamente, no se podrán seguir construyendo casas de forma indefinida. En la práctica, sin embargo, el final de las reservas de la Comunidad está tan lejano que casi parece una entelequia.

Sólo con los solares preparados para urbanizar que atesora la región (es decir, los que han recibido ya luz verde administrativa para el inicio de la edificación) se podrían construir más de un millón de nuevos pisos, de acuerdo con los cálculos de los expertos consultados por SU VIVIENDA. Esto supone el 4,1% de la superficie total, que asciende a 8.030 km2.

Sur y sureste

Pero es que, además, hay un 17,5% de suelo no comprometido, situado principalmente en el sur y sureste de la Comunidad de Madrid (CAM), que en un futuro quizá no demasiado lejano podría cobijar nuevos desarrollos residenciales. Con este terreno la cifra de hogares potenciales suma alrededor de 7,4 millones de unidades más.

Los datos no son exactos, aunque sí muy aproximados. El parque de viviendas de la región contabilizaba 2.478.145 casas en 2001, según el último censo del Instituto Nacional de Estadística (INE). A esto hay que añadir las 336.750 licencias de nueva construcción que se han concedido en los últimos cinco años. Si bien no todas acaban ejecutándose, sí dan una idea muy certera del ritmo madrileño de crecimiento inmobiliario. Así, se podrían contabilizar en la actualidad más de 2,8 millones de inmuebles finalizados o a punto de concluir.

Por otro lado, las ciudades y pueblos de la CAM ocupan un 8,6% de su suelo total, mientras que las infraestructuras y redes públicas se llevan un 4,4% de la superficie. Si se repitiera el modelo de urbanización existente en la actualidad en ese 17,5% de terreno no comprometido, citado anteriormente, el resultado en viviendas sería de esos 7,4 millones de pisos.

«El escenario de urbanizar todo lo posible es una pesadilla», afirma José María Ezquiaga, arquitecto y urbanista. «Lo importante es pensar un modelo. Éste debería contemplar un sistema de espacios libres que se infiltren en la ciudad y que no sea una mancha de aceite que lo ocupa todo. El modelo debe contar con algo esencial: un buen transporte colectivo para toda la región; y alimentar la metrópoli con múltiples centros con entidad propia, no sólo con viviendas, sino con ocio, comercio, actividad económica en forma de empleo...», asegura.

Desde su punto de vista, «es vital buscar una manera de reducir tantos 'viajes cautivos' de los madrileños sólo para ir al trabajo».

Además, este arquitecto señala dos cuestiones fundamentales para los nuevos desarrollos: «Lo importante es que todo el suelo de que se dispone llegue al mercado a precios asequibles y no con un valor desmedido; que se permita el primer acceso a la vivienda».

«El problema del crecimiento de Madrid no es el suelo comprometido, sino el suministro de agua», apunta Alfonso de Esteban, catedrático de Sociología Urbana de la Universidad Rey Juan Carlos. «El consumo actual es de 280 litros por habitante y día; si multiplicamos esa cifra por 12 millones de ciudadanos potenciales, es evidente que será necesario construir nuevos pantanos o hacer trasvases desde el río Duero», añade.

Estrategia

En esta línea de planteamientos generales, Ignacio Alcalde, director del Máster de Urbanismo y Ordenación del Territorio de la Escuela de Negocios CEU, no se explica que la CAM no disponga aún de una estrategia de desarrollo territorial que marque las pautas del crecimiento. «Es importante hacer I+D sobre el suelo, porque es necesario utilizarlo de manera inteligente. Hay que conocer la vocación de cada espacio y su encaje en el conjunto regional», propone.

Madrid ha tenido un desarrollo singular a lo largo de los años. «En los 60 se apostó por la edificación en torre, en los 80 y 90 por los adosados, en los 90 por las manzanas. La oferta de ahora debe ser lo más variada posible y capaz de mezclarse con otros usos, económicos, sociales, educativos, sanitarios», añade José María Ezquiaga.

Según Rosa Cervera, directora de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura y Geodesia de la Universidad de Alcalá de Henares, «el crecimiento debe ser muy moderado». Y destaca: «En seis décadas ha existido una invasión del territorio. En los 80 se pensó que Madrid no crecería más. Ahora vivimos otra ola de expansión. De seguir así, en un par de generaciones se acabará con el suelo del futuro».

Para el urbanismo del mañana los expertos consultados apuestan por incrementar las densidades de construcción, a la vez que se potencien los modelos mixtos y se atiende a las peculiaridades geográficas y ecológicas del área.

Por ejemplo: «En la zona sur, se podría construir un 40% de unifamiliares y un 60% de multifamiliares con un máximo de seis o siete pisos; en Guadarrama, en cambio, la mayoría de las edificaciones deberían ser chalés y los edificios no superar las cuatro alturas», propone De Esteban.

«La vivienda del futuro debe apostar por la continuidad y construir tanto apartamentos pequeños en altura como pensar en unifamiliares. Evitar esos saltos inexplicables entre desarrollos. La discontinuidad es lo que baja la densidad», apunta José María Ezquiaga.

«Pero antes de pensar en crecer hay que diseñar desde la demanda de vivienda como valor de uso. Recuperar casas en los centros urbanos, no sólo de Madrid, también de Alcobendas, Parla, Leganés..., que lo están pidiendo. Ir, también, hacia un crecimiento ordenado de la inmensa cantidad de suelo calificado actual; y reconstruir los barrios periféricos de los 50, 60 y 70», dice Ezquiaga.

En esta misma línea, Rosa Cervera añade: «Se debe hacer un mejor uso de lo que hay, una colmatación razonable mejorando lo existente y regenerando el tejido construido, pero no por extensión sino por coherencia».

Flexibilidad

«Las tipologías de vivienda deben ser muy flexibles, modelos cambiantes en función del crecimiento. Y con criterios que aseguren el ahorro energético y la sostenibilidad», apunta. En estos aspectos de sostenibilidad, ahorro energético y cuidado del medio ambiente ha insistido también Ezquiaga.

Alcalde propone una tesis muy parecida: «Es necesario apostar por ecourbanismo, que puede materializarse en directrices muy concretas. Por ejemplo, que el plan general de ordenación urbana de un municipio establezca una doble malla viaria dura y blanda, para vehículos y para ciclistas y peatones».

«El desarrollo infinito es imposible, como lo es prever la movilidad demográfica. Ni se debe cerrar ni pretender agotarlo. Es necesario pensar en que la ciudad es un lugar de convivencia, no de mercantilismo», indica Rosa Cervera antes de terminar: «Todo plan de suelo debe ir en paralelo a un plan de infraestructuras en la búsqueda de equilibrio».

De hecho, en el sector se empieza a dar forma (de momento verbal) a la creación de la futura M-60. Aunque el primer escollo ya está servido: la nueva vía de circunvalación debería discurrir bajo los montes de El Pardo, una opción técnicamente factible que plantea también no pocos problemas ecológicos.

Que Madrid fuera designada sede de los Juegos Olímpicos de 2016 podría suponer un empujón a estos planteamientos urbanísticos. «Evidentemente, se aceleraría el ritmo residencial», considera el catedrático Alfonso de Esteban. «Hay suficiente tiempo como trabajar con calidad y sensibilidad y hacer las cosas bien», concluye Ignacio Alcalde.


*El Mundo - SU VIVIENDA - 16 de marzo de 2007

Foto: Gran extensión de terreno el sur de la Comunidad de Madrid. / JULIÁN JAÉN