Operación Chamartín: el último 'pelotazo' de González y Botella

Ya se ha comentado en este Blog el enorme pelotazo urbanístico que va a suponer la llamada Operación Chamartín que, además, añadirá más de 2.000 millones a la gran deuda del Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid. Los culpables de tal desaguisado, los 'populares' I.González y A.Botella, están dispuestos a llevarla a cabo antes de las próximas elecciones de Mayo y así dejar su impronta especuladora hasta el último día de su mandato. Incluso, no tiene sentido esta prisa ya que hasta 2018 no se ha previsto el comienzo de las obras. Pero el desastre urbanístico para la parte norte de la ciudad de Madrid está asegurado con el desequilibrio generado por este obsoleto Plan, sin sentido práctico ni funcional.
"FÉLIX ARIAS* : Promotores y dirigentes del PP en Madrid se han embarcado en una carrera desbocada para que el expediente se apruebe antes de las elecciones del 22 de mayo. ¿Por qué tanta prisa? Pretenden dar hechos “consumados” a un nuevo gobierno municipal. El 24 de mayo hay elecciones municipales y regionales, que darán paso a nuevos gobiernos en Madrid. El último pleno municipal sería el 7 de mayo, y para que un asunto figure en ese orden del día tiene que introducirse en la Comisión de pleno el 29 de abril a más tardar.

El documento de plan parcial de esta operación se publicó el 20 en el BOCAM. Los 45 días de información al público, que son el mínimo legal, cumplen el 17 de abril (aunque debe añadirse una semana hasta el 24 de abril para las que puedan llegar por correo o a través de diversos registros).

Los promotores y el Ayuntamiento, se han embarcado en una carrera desbocada para que el expediente se apruebe por el actual Ayuntamiento. Y para ello pretenden que en 11 días (del 18 al 29 de abril) se reciban y analicen los 47 informes sectoriales (que pueden requerir modificaciones en la documentación del plan parecial), se informen las alegaciones (que pueden ser miles), se prepare el documento corregido a aprobar definitivamente, y se envíe a la Comunidad para que emita la Declaración de Evaluación Ambiental (que suele tardar meses), devolviéndola al Ayuntamiento. Una misión absurda.

Aunque fueran posibles los plazos, se evidencia que se pretende hurtar al nuevo Ayuntamiento la posibilidad de tratar el asunto en el Pleno municipal. Al igual que se hurta el debate público limitando la información al mínimo legal de 45 días, claramente insuficiente para que la ciudadanía comprenda y debata las implicaciones de esta operación inmobiliaria, como veremos a continuación.

La prisa no está justificada por el posible inicio de la operación, ya que han anunciado que hasta 2018 no es previsible que empiece el desarrollo de la primera Unidad de Ejecución. ¿No pueden esperar unos meses a hacer las cosas correctamente sin torear la democracia?

El “Distrito Castellana Norte” provocaría mas desequilibrio funcional y social de la ciudad.

La Castellana y el distrito de Chamartín tienen una concentración de oficinas y viviendas de alto precio, que suponen un fuerte desequilibrio en la ciudad, perjudicando la aparición de centralidades en otros distritos y favoreciendo la expulsión de Chamartín de las economías más débiles, tanto hogares como actividades económicas.

La operación Chamartín exacerbara estos desequilibrios, perjudicando a la ciudad y al distrito. Es necesario diversificar los tipos de vivienda y de espacios para actividad económica, para lograr barrios más equilibrados y complejos.

¿Porque el nuevo nombre “Distrito Castellana Norte? Llamar así a esta operación es reflejo del paroxismo de exclusión que plantean los promotores apoyados por el Ayuntamiento del PP.

No se trata de mejorar el norte de la ciudad y potenciar sus barrios dotando las carencias e impulsando actividades complementarias. Se trata en realidad de generar un nuevo Distrito, que aproveche el tirón de la Marca “Castellana” que tiene más valor inmobiliario. Esta es la clave de esta operación de especulación inmobiliaria.

Este nuevo distrito tendría:

Un gran Centro de Negocios (800.000 de m2 edificables) con torres de hasta 320 m. Como comparación las 4 torres tienen cada una 230-250 m de altura y unos 70.000 m2 sobre rasante.
17.700 viviendas (15.800 de precio libre) como mínimo, ya que si el negocio de oficinas no funcionara bien se permite pasar a vivienda parte de la edificabilidad de oficinas. Las viviendas de protección se reducen de 3.000 a 1.900, como si nada, cuando lo que hace falta en Chamartín es vivienda protegida de alquiler.
Otros casi 600.000 m2 de oficinas, comercios, etc., incluida un área tecnológica de 180.000 m2.
La razón de ser de la ordenación, propuesta en el nuevo plan parcial, es maximizar el negocio, y no el interés general del vecindario. Así, la modificación del plan parcial concentra las oficinas en un conjunto de torres en la Castellana entre la estación y el nudo norte, próximos a las 4 torres del Real Madrid, que es la zona que permite hacer una oferta de oficinas Prime (las más caras del mercado).

Se trata de una operación financiera más que una actuación urbana

Lo que importa al promotor (el 75,5% es del BBVA) es mantener la valoración de los activos en el balance del banco. Porque eso es lo que es Chamartín para el BBVA, un activo financiero, no una actuación urbana para el interés general de los ciudadanos.

Todo es una ficción contable, se trata de presentar un balance de ingresos (valor de los inmuebles a construir) que simule que se pueden cubrir los gastos de urbanización (que año tras año se reducen) con el fin de afianzar la operación como activo financiero en el balance contable de la entidad promotora. Y si luego no funciona ese equilibrio financiero, pues se vuelven a pedir nuevos cambios para generar nuevos ingresos (más edificabilidad o nuevos cambios de uso), o para reducir inversiones en urbanización. Como llevan haciendo 20 años, en los que se ha multiplicado por tres la edificabilidad desde el inicio.

Y ahora además se reducen los costes de las infraestructuras en 800 M € y se cambian calificaciones para usos “más rentables”, porque según especifica la memoria “han variado sensiblemente las condiciones económicas tenidas en cuenta por el Plan Parcial aprobado en 2011, a consecuencia de las circunstancias sobrevenidas en los últimos años, en torno al mercado del suelo y la vivienda. Estas ponen de manifiesto la necesidad de verificar la viabilidad económica” de la operación.

¡Lo dice un banco que desahucia a hogares que no pueden pagar sus hipotecas por condiciones económicas sobrevenidas!

Si la operación se inicia vamos a ver como el rescate bancario, que pagamos entre todos los ciudadanos, para inyectar liquidez a los bancos, se utiliza para la especulación inmobiliaria, cuando se está demandando socialmente la dotación de créditos a hogares y empresas.

Las prisas por aprobar esta sinrazón se deben a que los promotores quieren afianzar su posicionamiento en el tablero de juego inmobiliario de Madrid (como cuando en el juego del Monopoly compras las calles más caras). Pero en este momento tienen cierta inseguridad jurídica porque dos sentencias de noviembre de 2013 declararon la nulidad de varias determinaciones del plan parcial, y quieren resolverlo ya, no vaya a ser que un nuevo Ayuntamiento cuestione las cosas y el BBVA pierda su oportunidad, sus activos en el balance. Hay que tener en cuenta que los promotores solo tienen una opción de compra de suelos públicos, y solo para cuando se ponga en marcha materialmente la actuación.

Notas finales: algunas (sin)razones de una ordenación urbana al servicio de un negocio inmobiliario.

Finalmente enunciemos algunas preguntas que ponen en cuestión la necesidad de esta operación, como actuación urbana para los ciudadanos:

¿Por qué una operación de 311 Has y 3,3 M de m2 edificables, pasando por encima de ferrocarriles y autopistas, en vez de operaciones urbanas equilibradas con los barrios del entorno? Porque desde su su origen se ha concebido como un negocio, no como servicio a los ciudadanos.

¿Por qué emplear 252 M € (que serán mas) en soterrar 22 has de vías, bajo inmensas losas de hormigón? Losas que se consideran zona verde (¿?), para que generen edificabilidad que se acumula en el resto de la operación.
¿Por qué desplazar instalaciones del Canal de Ysabel II por valor de 81 M € (que serán mas), si solo es necesario para generar solares “Prime” (1ª categoría inmobiliaria) frente al hospital de La Paz.
¿Por qué emplear 214 M € en remodelar los enlaces de la M30 (que serán mas) en los nudos norte (M30) y de Fuencarral (M40)? Para dar acceso a la nueva Castellano norte, en Fuencarral, y crear las nuevas fachadas en las que localizar una enorme edificabilidad.

¿Por qué estos costes de estás infraestructuras (547 N €), se consideran los topes a financiar por los promotores, y las deviaciones presupuestarias que supere este coste previsto recaerá en el Ayuntamiento, cuando tenemos la experiencia de los sobrecostes de las obras en la M30?

¿Por qué alargar la Castellana 3,7 km que aumentarán el tráfico en la almendra central, y en zonas congestionadas de la M30 y M40, si solo sirve para generar “fachadas” con mayor valor inmobiliario para los promotores?
¿Por qué un centro de negocios que desequilibra la ciudad y mas que duplica las 4 Torres? Torres hasta 100 m más altas que las del Real Madrid.

¿Por qué una concentración de 15 a 25.000 viv. (si transforman edificabilidad de terciario en vivienda como permite el plan), de alto precio cuando lo que hace falta en el norte es vivienda barata y de alquiler? Y sin embargo reducen las viviendas protegidas de 3.000 a 1.900 VPP.



* Nueva Tribuna - FA - 9.3.15
Foto: Madrid, culpables Operación Chamartin: presidente BBVA, presidente Comunidad, ministra de Fomento y alcaldesa de Madrid - nuevatribuna