El ladrillo se convierte en azucarillo

La enorme crisis-estafa que sufre España desde hace ya unos años tiene su origen en la década de los noventa y fue realizada con premeditación y alevosía. En el campo urbanístico y de ordenación del territorio se puede poner como fecha la de 1998, con la aprobación por el Gobierno Aznar de la nueva Ley de Suelo. Esta delictiva ley, conocida como la del "todo vale", dio vía libre a la especulación urbanística salvaje en la que todas las administraciones sacaron tajada con el apoyo de un sistema financiero 'ad hoc' como fueron las culpables Cajas de Ahorro (controladas por el poder político). Esto permitió un despilfarro público sin límite y la generación de enormes plusvalías en todos los actores de la construcción que dio origen a la tristemente famosa 'burbuja inmobiliaria'. Sin embargo, a día de hoy, la casi totalidad de delincuentes de 'guante blanco' que obtuvieron sustanciosas ganancias con semejante proceso mafioso, continúan en la calle sin que la justicia haya actuado contra ellos como debía.
EDUARDO LIZARRAGA* : Todo comenzó en 1998, cuando el primer gobierno de Aznar, con Rato como asesor, se empeñó en lograr que el precio de la vivienda fuera más asequible para todos los españoles y reactivar de paso el sector inmobiliario, muy tocado tras la crisis del ’92. Para ello aprobó una nueva Ley del Suelo. O al menos eso es lo que dijeron en su momento. Otras lenguas, seguro que perversas, aseguran que fue una petición de muchos políticos municipales que querían tener recursos a su alcance. Recursos en suelo o lo que es lo mismo en dinero.

El caso es que dando mayores disposiciones municipales sobre el suelo éste no se abarató sino todo lo contrario. Y la vivienda para todos los nacionales tampoco. Eso sí, comenzó un negocio muy lucrativo, el del ladrillo, para unos cuantos españoles —demasiados— visto lo que pasó. Ya es imposible dar marcha atrás, pero en la distancia y en los juzgados puede verse que la mayoría de los casos de corrupción sucedidos tienen como causa la especulación inmobiliaria y la recalificación de terrenos. Municipios de cualquier color político repartiéndose el botín con sus controladores autonómicos que además “intercedían” con la Caja Provincial para conseguir el dinero necesario para la operación. Todo ello, sin hablar de que estas recalificaciones, y las construcciones que les siguieron, han sido el principal daño causado al medio ambiente y la biodiversidad en nuestro país durante los últimos veinte años.

Y aunque ahora se rasgue las vestiduras, el PSOE no se opuso a tamaño dislate que multiplicaba las posibilidades de corrupción por 8.000, o algo más que es, o era en aquella época, el número de municipios españoles. Y si no se opuso es porque también le interesaba y esperaba poder captar recursos. Así, sin discusiones, se dieron las llaves del cofre del tesoro a políticos de bajo nivel y escasa preparación, que llenaron las arcas municipales y las cuentas de los partidos sin olvidar, en muchos casos, las suyas propias.

Y preparado el escenario llegaron los actores del drama que se avecinaba. Políticos de toda laya que estaban en política “para hacer dinero”, promotores antiguos, o de nuevo cuño, de esos del Mercedes 190 y el “peluco de oro” y que ponían en contacto a los políticos con terratenientes que se dejaban querer. Para cerrar el círculo faltaba el dinero y éste llegó, en principio, desde esas instituciones netamente españolas, contestadas por la UE como un anacronismo y en las que los dos partidos principales tenían las manos metidas hasta los tobillos: las Cajas de Ahorros. Estos organismos iban a ser la piedra fundamental para conseguir traer del futuro ingentes cantidades de dinero, para invertir en suelo y viviendas, que hipotecan ahora a los españoles imposibilitando la salida de la crisis por ausencia de financiación.

Y se inició la fiesta para algunos que ahora pagamos entre todos. La era dorada del derroche y los megayates.

El precio de las viviendas, a pesar de las previsiones aznaristas, subió de año en año y de mes en mes, de forma espectacular —casi un 30% en el 2006—. Tanto como los casos de corrupción municipal, muchos de ellos aún sin juzgar o prescritos. La costa se enladrilló sin nadie que se atreviera a decir nada, salvo Greenpeace, que fue acusada de querer frenar el desarrollo español y de ser enemiga del progreso.

A las Cajas se sumaron los bancos, y a los políticos municipales los autonómicos, con obras faraónicas “porque mi Comunidad se lo merece” era su frase repetida. Y así nos hicimos con aeropuertos sin aviones, autopistas sin coches, Centros de Congresos sin congresistas e Instituciones Feriales de primer orden, haciendo certámenes de novias, de coches de segunda mano o de alimentos macrobióticos.

Y los números fueron aumentando de manera obscena, al igual que los títulos absurdos… los primeros en construcción en Europa; el mayor ratio en consumo de cemento; los mayores incrementos de precios… Íbamos disparados, hasta que nos salimos en la curva de 2008 con Lehman Broters como copiloto. En enero de aquel año el Instituto Nacional de Estadística español anunció una fuerte bajada de la compraventa de viviendas (un 27% en el primer trimestre de 2008) y de la contratación de hipotecas (un 25% en enero de 2008), por lo que ahora se considera ese momento el de la explosión de la burbuja española.

Burbuja ésta que había sido negada de forma sistemática por los agentes del mercado y los partidos políticos, interesados todos ellos en que el negocio siguiera en marcha sin tener en cuenta las catastróficas consecuencias que su cortoplacista visión iba a tener. Según el Banco de España, en el periodo 1997-2007 el precio de la vivienda en España se había incrementado alrededor de un 150% en términos nominales, lo que corresponde con un 100% en términos reales, el precio máximo se alcanzó al final de la burbuja, en 2007; en ese momento comenzó el descenso en el precio de la vivienda.

Ahí acabó todo el espejismo de crecimiento, se vendieron los megayates, y ante la falta de dinero engrasando la maquinaria comenzaron a saltar los engranajes de la corrupción por todas partes. Era como si todos hubiéramos tenido los ojos cerrados con los billetes que caían desde los edificios en construcción y mientras lleváramos el bolsillo lleno todo nos daba igual. Los más listos ya se habían retirado del negocio en el que sólo quedaban los más pardillos y los que habían llegado al final. Las quiebras de las constructoras se multiplicaron, y daba igual el tamaño que tuvieran ya que ante el desastre la única diferencia es que hacían más ruido al caer.

Y con las quiebras, nuestra geografía comenzó a llenarse de edificios por vender, por terminar o por levantar; con urbanizaciones en mitad del campo llenas de farolas y calles que no llevaban a ninguna parte y en las que las malas hierbas crecían con profusión. A la vez y conforme el paro comenzaba a subir en un Tourmalet duro e interminable, las fachadas de los edificios se llenaban de anuncios de ‘Se Vende’ y las noticias de desahucios comenzaban a ocupar espacio en los periódicos. Los bancos, tan generosos un año atrás dando hipotecas al 100% con un 20% suplementario para el Cayenne, cerraban el grifo del dinero y agudizaban la crisis, imposibilitando que los pocos interesados en comprar pudieran hacerlo y logrando que los promotores enganchados se fueran al hoyo en tiempo record.

Y hasta aquí todo ha sido ajuste, suave en un principio, duro después y más duro a continuación. Y llegó la nacionalización de numerosas cajas de ahorro quebradas: Caja Castilla-La Mancha, Caja Sur, Caja Mediterráneo, Nova Caixa Galicia, Caixa Catalunya, Unnim y Bankia y las ayudas públicas para fusiones de otras muchas entidades bancarias. Con esta medida socializamos sus pérdidas entre todos los españoles poniendo un dinero –se estima que podría superar los 105.000 millones de euros- que será difícil por no decir imposible recuperar.

Durante los años de bonanza, el “afán constructor”, como se publicitaba una conocida inmobiliaria, se tradujo en la construcción de 525.331 viviendas en el 2003, 586.092 en el 2004 y 612.066 en el 2005 y más de 800.000 en el 2006. Por supuesto que no todo se vendía y así en el 2004 se vendieron un total de 295.000, en el 2005, unas 336.000 y en el 2006 unas 600.000 unidades, []lo que indicaría una acumulación de viviendas nuevas. Significativamente, el parque de viviendas vacías en España era en 2005 de 3,35 millones, lo que supone un 14% del total.

Tenemos en estos momentos más de 900.000 casas nuevas, casi todas propiedad de bancos, terminadas y esperando comprador. Terrenos recalificados en todas las Comunidades Autónomas y que sólo en la Comunidad Valenciana, una de las más afectadas por la corrupción y los pelotazos urbanísticos, podrían albergar más de un millón y medio de pisos. Recalificaciones que han terminado con casi toda la costa mediterránea virgen y se han extendido por el interior en patatales lejanos de los centros urbanos. Por si esto fuera poco más de un millón y medio de propietarios, asfixiados casi todos por la situación económica y el paro, intentan vender su propiedad con muy pocas perspectivas de éxito. Y lo que es peor, están atrapados en un bucle maléfico ya que cuanto más tardan en vender más ha bajado la casa de precio y su venta pudiera llegar a no cubrir el valor de la hipoteca pendiente. Así, en 2014 el número de hipotecados en España cuya vivienda vale menos que el préstamo pendiente de pagar subirá hasta el 10,7% y, previsiblemente, llegará al 11,3% en 2015. Esto se traduce en que unos 580.000 propietarios podrían perder dinero si quisieran vender su vivienda o podrían sufrir un desahucio quedando a deber dinero al banco si su situación económica empeorase.

En estos momentos el valor del inmobiliario se ha ajustado hasta llegar a los precios que tenía en marzo del 2003. Por supuesto que esto es una cantidad media y que en algunas zonas habrá bajado más y en otras menos. Es decir, los que compraron en 2002 que, tras la entrada de España en el euro con las vacilaciones del momento, fue el momento en que los precios comenzaron a inflarse hasta llegar al paroxismo del 2007, están llegando al límite de su apuesta inmobiliaria y cuando termine esta crisis, que terminará, podrán vender al valor que compraron y olvidar las fastuosas revalorizaciones que experimentaron los pasados años.

Esto es el escenario lógico que debiera suceder si los bancos y su financiación quieren, que de momento es que no. Las hipotecas son una rara avis, cara para los que se la conceden y con unos diferenciales para los no clientes que pueden estar por encima del 3,5%. Y esto no anima al mercado inmobiliario.

Ahora mismo la oferta es desmesurada, con más de dos millones de propiedades en venta entre obra nueva y vivienda usada. Y en los dos mercados son los bancos los que mandan con la hipoteca en la mano. Ni el promotor que aún sobrevive, ni el particular que quiere vender su propiedad, lo conseguirán si el banco no da la financiación al posible comprador. Y el banco es juez y parte, ya que también dispone de una inmensa cartera inmobiliaria a la venta, que podría llegar a más de 700.000 pisos entre todos las entidades juntas. Pisos de promotores arruinados o de particulares desahuciados. Y está claro que a la hora de pedir la hipoteca sólo la obtendremos si el piso que queremos es del banco; y con buenas condiciones y en algunos casos al 100% de su precio.

Artículo aparte merece hablar de las grandes operaciones que administraciones y bancos, incluyendo a la Sareb, están haciendo con los fondos de inversión oportunistas, bien llamados fondos buitre. Fondos llegados a España durante el 2013, de la mano de políticos y banqueros españoles, y que se están beneficiando de las inmensas cantidades de dinero público destinado a sanear las entidades financieras perjudicadas por un ladrillo que ahora se vende agrupado y barato. ¿A quién benefician estas operaciones? ¿Qué bancos están detrás de esos fondos?

En estas condiciones es difícil que la situación mejore en poco tiempo. La digestión de toda esta inmensa oferta inmobiliaria va a ser lenta, sobre todo por unas necesidades a la baja. Y es que las perspectivas para los próximos años apuntan a que en el periodo 2011-2015 se crearán anualmente 165.000 nuevos hogares en España, frente a los casi 400.000 entre 1997-2009. Es preciso tener en cuenta también la vuelta a sus países de muchos de los inmigrantes que llegaron a España durante la década prodigiosa, que están dejando viviendas vacías que se añaden al mercado inmobiliario de venta o alquiler.

La perspectiva de solución ya se ve, pero va ser lenta y no va a llegar a todos los sitios por igual. El Consejo General del Notariado ha comenzado el año dando buenas noticias a los propietarios de viviendas. En su informe de abril, ceñido al terreno y basado en operaciones reales, nos indica que el número de compraventas de casas en febrero creció hasta un 39,8%, hasta las 26.602 transacciones, respecto al mismo mes de 2013. Ya en el mes de enero se disparó un 59,2%. También los precios se recuperan y así, se incrementaron un 0,6%, que es mucho menor que en enero, cuando lo hicieron un 8,6%, pero va marcando tendencia.

Es preciso, en todo caso, controlar todo el suelo de reserva para no comenzar a construir antes que de verdad sea necesario. Los ayuntamientos se debaten entre la pobreza y la tentación urbanística, y es que han sido demasiados años en los que el modelo funcionó y les llenó los bolsillos y las arcas. Ya hay algunos, como el de Gandía, que quieren meterse en nuevas aventuras recalificadoras, en este caso con su último trozo de costa virgen y protegida Tal vez fuera necesaria la puesta en marcha de un Plan Nacional de recuperación del sector y de salida organizada de la crisis. Pero claro, se chocará con las CC.AA., sus competencias y sus intereses partidistas y dudo mucho que el actual Gobierno tenga fuerza, tiempo y legitimidad para liderar un Plan que será complejo. La vivienda es una necesidad básica para los españoles y si estamos como estamos es porque muchos lo entendieron como negocio. Y así volatilizaron el sector inmobiliario convirtiendo el ladrillo en azucarillo, aunque bastante amargo.


* Público - Eduardo Lizarraga - 9.5.14
Foto: El Roto - Aquí yace el urbanismo, 20070128elroto - elpaís

3 comentarios :

Antonio Aranda dijo...

Burbuja Inmobiliaria y Financiera en España: en el año 1998 con la entrada en vigor de la ley del suelo (gobernando el PP) dio comienzo la mayor estafa contra los ciudadanos españoles, en esta estafa participaron, bancos, cajas de ahorros, constructores, alcaldes, concejales de urbanismo, todos con un único objetivo, ganar dinero fácil, y a fe que lo consiguieron.

Pako Pepe dijo...

Estamos transitando de la "economía del ladrillo" a la "economía del chiringuillo". La diferencia fundamental reside en la "financiación". Antes te hartabas a poner ladrillos pero te llevabas un sueldo, ahora tienes que poner el dinero del paro, los ahorros de la abuela y hacer la reforma del chiringuito (ya sea de playa, de río o ciudad: franquicia) para finalmente apenas sobrevivir si no te arruinas. Hace falta la reforma empresarial, o sea: DESPEDIRLOS A TODOS

Blogger dijo...

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