Proteger solo al casero no potencia el mercado de alquiler

ELPAÍS* : El acceso a la vivienda es ya un problema endémico en España. Lo era en plena burbuja, porque la escalada de precios dejó al margen del mercado inmobiliario a miles de ciudadanos o bien los hipotecó de por vida. Y lo es ahora, cuando la crisis financiera y, sobre todo, la lacra del paro impiden la emancipación de los jóvenes y el pago de las cuotas hipotecarias de muchas familias que acaban siendo desahuciadas. Todo eso ocurre en un país volcado en la propiedad, con un peso residual del alquiler en el parque de viviendas. Dentro de su agenda de reformas, el Gobierno se ha propuesto flexibilizar el mercado de alquiler con un paquete de medidas cuyo anteproyecto ha pasado ya por el Consejo de Ministros.
Las medidas del Gobierno prevén que los propietarios puedan recuperar su vivienda en cualquier momento con independencia de lo que establezca el contrato, mientras que el inquilino también podrá dejar el piso comunicándolo con un mes de antelación. Hasta ahora los contratos tenían una duración de cinco años —la llamada prórroga forzosa— y de tres más si ninguna de las partes decía lo contrario. El Ejecutivo quiere que el periodo de prórroga forzosa sea de tres años y otro más de forma tácita. Es decir, el límite legal para permanecer en un piso de arriendo se reducirá a la mitad, de ocho a cuatro años.

España ha adolecido siempre de un mercado de alquiler muy débil por la primacía de la cultura de la propiedad. Los últimos datos de Eurostat, de 2010, indican que el 83% de los ciudadanos vive en un piso de su propiedad, mientras que solo el 17% reside con otro régimen de tenencia, sobre todo alquiler. La excepción es la ciudad de Barcelona, cuyo parque de viviendas de alquiler siempre ha oscilado entre el 25% y el 30%. Varios países superan esa proporción, todos ellos del este de Europa (ver cuadro). En Dinamarca, Francia, Reino Unido o Países Bajos entre el 30% y el 40% de los ciudadanos vive en régimen de alquiler, mientras que en Alemania esa proporción llega al 46,8%. En Suiza, incluso, el porcentaje de gente que arrienda (55,7%) es mayor que el de compra. La carencia es todavía más elevada en el alquiler social, que, según el Comité Europeo por la Vivienda Social, supone el 1% del parque de viviendas en España, frente al 19% de Francia, por ejemplo. ¿Servirán las medidas del Gobierno para corregir esos déficits?

“El Gobierno vuelve a equivocarse”, asegura con rotundidad el vicerrector de Economía de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, quien considera que el problema actual en el mercado de alquiler “no es de oferta, sino de demanda”. “No hay suficiente gente que demande viviendas de alquiler. Los inmigrantes vuelven a sus países, la gente que se cambia de ciudad por trabajo ha disminuido y los jóvenes que se independizan de sus padres también descienden. Por primera vez hay un exceso de oferta y por eso los precios están bajando, y mucho”, sostiene Bernardos.

Las condiciones de ahora del mercado inmobiliario pueden resumirse en una demanda que ya no puede acceder a la compra y debe ir al alquiler y, a la vez, otra que ya ni puede permitirse arrendar. El año pasado, 58.200 familias fueron desalojadas de su hogar, un 22% más que en 2010, según el Consejo General del Poder Judicial. Muchas, además, están acudiendo al alquiler por obligación: no pueden pagar sus cuotas hipotecarias y llegan a un acuerdo de dación en pago con la entidad acreedora para seguir en el piso en régimen de alquiler. “No creo que las medidas sirvan para impulsar el alquiler. Va a ser más el mercado el que fuerce a la gente que se plantee alquilar en vez de comprar”, asegura Miguel Hernández, experto en el sector inmobiliario de IE Business School. Hernández recuerda que, antes de la crisis, la brecha entre la compra y el alquiler estaba en el precio: salía más a cuenta hipotecarse que alquilar. Es decir, el arraigado mantra de que alquilar es tirar el dinero. “Algunas medidas eran necesarias, pero debe haber un diferencial entre el alquiler y la compra”, afirma.

Por el lado de la oferta, a finales de 2010 había 687.523 viviendas vacías que no hallaban comprador. Pero eso era solo de obra nueva. El Censo de Población y Viviendas de 2001 estaba en más de tres millones en las casas vacías. Y, a falta de que estos datos se actualicen este año, los expertos estiman que la cifra va a escalar. La exministra de Vivienda, Beatriz Corredor, considera que el principal problema del stock de viviendas es que muchas no son aptas para el alquiler, ya sea por su tipología o por su ubicación. El profesor Bernardos, en cambio, propone que el Gobierno actúe por el lado de la oferta. Por ejemplo, movilizando el parque de viviendas que está en manos de la banca con un alquiler máximo de unos 150 euros mensuales, “asequible para una familia que lo esté pasando mal”.

La insolvencia de la demanda, también en el alquiler, está obligando a bajar precios. Según el último informe del portal inmobiliario Idealista.com, líder en España, en 31 de 42 capitales de provincia analizadas hubo descensos de precios en el primer trimestre del año. Y muchas llevaban encadenando varias bajadas. La oferta de pisos de alquiler, además, casi se ha duplicado entre 2009 y 2011. El Gobierno catalán, que dispone de datos oficiales porque es obligatorio depositar las fianzas de los pisos en la empresa pública Incasòl, ha registrado en ese periodo un incremento del 30% de los nuevos contratos de alquiler. Si en 2008 había 80.000 arriendos anuales, hoy hay casi 130.000.

La ministra de Fomento, Ana Pastor, ha defendido en el Senado que el borrador que ha preparado pretende “preservar la libertad de arrendatarios y arrendadores” y asegurar una mayor “equidad” en sus relaciones, puesto que los inquilinos podrán dejar su vivienda sin ninguna penalización económica si deben trasladarse de ciudad por motivos económicos. Bernardos discrepa: “Todas las medidas están pensadas para mejorar la rentabilidad del propietario de vivienda, pero se olvida que el alquiler tiene un componente social muy importante. El Gobierno lo ve como un asunto de mercado estrictamente, pero los contratos de alquiler estaban muy acotados por ese factor social”, afirma.

Ahí coincide la exministra Beatriz Corredor, que opina que el Gobierno considera “el alquiler como un bien de inversión y no como una forma de acceso a la vivienda”. “Se trata de dar al alquiler un mínimo nivel de dignidad”, afirma Corredor. Una de las claves para ampliar el mercado de alquiler es “darle un mínimo nivel de dignidad”. Para Corredor, el fomento del alquiler pasa por igualar las condiciones fiscales de uno y otro modo de residencia y estimular la emancipación de los jóvenes. Y el Gobierno, recuerda, de momento ha decidido suprimir la renta básica de emancipación por las medidas de austeridad y, en cambio, ha vuelto a generalizar las desgravaciones fiscales para la compra de una vivienda habitual.

Entre las medidas anunciadas por el Gobierno, además, está la desaparición del IPC como referencia para actualizar los precios del alquiler. Serán las partes, según ha anunciado el Gobierno, quienes acuerden esa subida. Corredor desconfía de esa medida y recuerda que la liberalización de los alquileres de la ley de Boyer, en 1995, no consiguió movilizar el parque de viviendas hacia el alquiler, sino que se aumentaran las rentas. Tampoco Bernardos considera adecuada esa medida, puesto que la reforma debería proteger al más débil, “al inquilino”. “No se da una situación de igualdad entre arrendador y arrendatario”, afirma.

Fernando Encinar, de Idealista.com, opina que “para el inquilino no hay mejoras sustanciales, y todas las medidas favorecen al propietario”. “La medida de no tener como referencia el IPC da una inseguridad enorme al inquilino. El propietario puede venir y decirle que tiene una oferta mejor y que le sube el arrendamiento de golpe si quiere quedarse”, advierte.

¿Se ha pasado el proyecto de ley, pues, al proteger demasiado al propietario en detrimento del inquilino? En época de bonanza, las patronales venían asegurando que si no había más alquileres era por la inseguridad jurídica del propietario. Y ello a pesar de que la tasa de morosidad del alquiler, en esa época, era mucho más baja que la de la compra, de alrededor del 1%. Otra de las medidas de la ley consiste en agilizar los desahucios de los inquilinos morosos. La propuesta de Fomento pasa por que, si así lo propone el contrato, el impago pueda desembocar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial y sin necesidad de una sentencia declarativa. El responsable de Infraestructuras de KPMG, Cándido Pérez Serrano, asegura que la norma dará “más protección jurídica” a los propietarios. “A largo plazo, también será mejor para los demandantes, porque habrá un parque de viviendas más amplio donde elegir”, afirma.

El coordinador general del Observatorio de la Vivienda del Consejo del Notariado, Ignacio Navas, aplaude toda medida que dé “seguridad jurídica” al arrendador, pero critica que se pueda producir una semiliberalización, es decir, que la liberalización acabe siendo “excesiva” para el inquilino. “Sería partidario de que se deje libertad a las partes cuando sean dos particulares, pero no cuando el arrendador sea una sociedad”, asegura.

Más rotunda es la organización Cáritas Barcelona, que media entre bancos y ciudadanos para evitar desahucios. La organización ha pedido al Gobierno que retire ese proyecto al considerar que trata de responder a las exigencias “del sector financiero” para poder alquilar viviendas en un corto plazo de tiempo, sin apenas compromisos y con “las máximas facilidades para los desahucios”. En su opinión, España tiene hoy una oportunidad única de tener un parque de vivienda social en alquiler si movilizara el parque de viviendas “ocioso” que ahora está en manos de las entidades que ha nacionalizado. Y más en un momento en el que un alquiler barato sería la solución para miles de familias que están al borde de la exclusión social.


* El País - LLUÍS PELLICER / LUIS DONCEL Barcelona / Madrid 29 MAY 2012
Foto: Se alquila - elmundo.es

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Los privilegios de las concesionarias de autopistas

ANDREA BRAVO* : ¿Qué tienen en común la parroquia de San Martín el Real, en Pola de Lena (Asturias) y Aucalsa, la concesionaria de la autopista del Huerna que une Gijón con Madrid y atraviesa ese mismo municipio? La respuesta es tan disparatada como que ninguna de las dos tiene que pagar el IBI al Ayuntamiento en el que tienen propiedades.
Las concesionarias de autopistas en España disfrutan de un beneficio fiscal tan obsoleto como el de la Iglesia en cuanto a pago de tributos a las Haciendas Locales. Desde 1972, las concesionarias están bonificadas con el pago del 95% del IBI que corresponde a los municipios por los que discurren sus carreteras de pago. La norma preconstitucional se perpetuó con el cambio de legislación que tuvo lugar en 1988 con la entrada en vigor de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y continúa hasta el momento actual. Aunque la norma prevé que las nuevas autovías sí paguen el tributo, en la práctica no se ha materializado este cambio ya que o bien las concesiones se han prorrogado en el tiempo o bien la Justicia ha entendido que una nueva autopista era la continuación o mejora de una ya existente. Además, las carreteras gratuitas se encuentran totalmente exoneradas del pago de este impuesto municipal.

La compensación por parte del Estado de esta bonificación, o su derogación, es una petición histórica de la Federación Española de Municipios (FEMP), que conviene recordar en mitad de la presión de las concesionarias por extender los peajes en sombra o la famosa ‘euroviñeta’ por todo el entramado de carreteras español. Los ‘lobbies’ de las concesionarias de las autopistas (ASETA) y el de las grandes constructoras (SEOPAN) han articulado su discurso de presión alrededor del peaje en las autovías por la necesidad de concienciar a los ciudadanos de que “los servicios públicos no son gratuitos”.

Sin embargo, estas empresas se han olvidado de explicar en sus informes que lo que sí es gratuito para ellas es el paso por los municipios españoles, un beneficio fiscal que ha sustraído miles de millones de euros a las arcas públicas locales.

Por apuntar un ejemplo de lo que este regalo fiscal retrae de las arcas públicas, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) falló en 2010 a favor de las protestas de un grupo de pequeños ayuntamientos que solicitaban la compensación por parte del Estado del cobro de este impuesto. Así, el TSJM reconoció que Monasterio de Rodilla, un municipio de Burgos de 215 habitantes por el que discurre la AP-1, tenía derecho a una compensación de más de 425.000 euros por el impuesto no cobrado desde 2006.

La sentencia reconocía el derecho a cobrar el 100% del IBI desde 1983, pero los pagos anteriores a 2006 se consideraron prescritos. Finalmente, el Tribunal Supremo falló a favor de la Administración General del Estado en el recurso final, y Monasterio tuvo que devolver los primeros 200.000 euros que ya había cobrado por los años 2006 y 2007.

Aunque no hay cálculos de lo que este impuesto podría suponer para el conjunto de los ayuntamientos de España a los que afecta, es fácil imaginar lo que se están ahorrando las concesionarias de autopistas si una pedanía de 200 habitantes como Monasterio se queda sin cobrar al año 100.000 euros por este IBI.

En total, en la sentencia del TSJM desestimada por el Supremo, se le había reconocido el resarcimiento de 4,5 millones de euros en concepto de IBI a una veintena de pequeños municipios atravesados por la AP-1. Por su parte, los diez regidores de los ayuntamientos afectados por la autopista del Huerna aseguran que dejan de ingresar al año seis millones de euros por la bonificación impuesta por la Administración General del Estado.

Los estudios que maneja ASETA sobre la recaudación que se obtendría con la Euroviñeta hablan de unos ingresos anuales de 2.700 millones, aunque la patronal SEOPAN rebaja sus aspiraciones a 1.800 millones. En cualquier caso, ambas cifras no estarían muy alejadas del montante que supondría para el Estado por la recuperación del IBI para las haciendas locales, un verdadero chute de liquidez para los famélicos ayuntamientos.

Las patronales justifican el pago del peaje por el uso y deterioro de la red viaria por parte de aquellos conductores que lo utilizan pero de nuevo omiten recordar que los vecinos de un municipio cargan con la bonificación de este impuesto, tanto usen la autopista como si no. El origen de este incentivo fiscal en los setenta, e incluso de su continuación en los ochenta, se puede entender en un contexto de infradesarrollo de la red viaria del país y del intento del Estado de impulsar la iniciativa privada en la construcción de autopistas. Pero, ¿es sostenible que las grandes constructoras reclamen el cobro de un peaje generalizado y el disfrute al mismo tiempo de una bonificación de impuestos indiscriminada?

Como apunte final, y para que el lector se haga una buena composición de lugar del tipo de presión al que las concesionarias someten al Gobierno del PP, cabe recordar que el presidente de la patronal de las autopistas (ASETA) es José Luis Feito, el mismo que ha ejercido durante años de mentor intelectual de la CEOE y que recientemente ha hecho declaraciones tan singulares como que los parados deberían aceptar un trabajo en Laponia.

Feito era del equipo de confianza de la vicepresidencia de Economía liderada por Rato a comienzos de la década pasada, y trabajó codo con codo con el actual ministro del ramo, Luis de Guindos.


* El Diario.es - Opinión - 29.5.12
Foto: Autopistas de peaje vacías - elpais.com

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