Alguien está jugando con fuego en el mercado de la vivienda

CARLOS SÁNCHEZ* : El gambito es una vieja apertura de ajedrez -existen algunas variantes- que supone un movimiento táctico de indudable valentía. Consiste en sacrificar una pieza del tablero, normalmente un peón, en aras de lograr una mejor posición estratégica. Se trata, por lo tanto, de un movimiento a corto que tiene costes inmediatos, pero que a largo plazo se presenta como imbatible si las piezas se mueven en la buena dirección. Se desconoce si Elena Salgado o Manolo Campa, como llaman sus amigos al secretario de Estado de Economía, juegan al ajedrez, pero no estaría de más que a la luz de los últimos datos sobre evolución del precio de la vivienda revisaran algunos conceptos básicos sobre táctica y estrategia en política económica. No se trata de un asunto menor.

Lo que dicen esos datos es lo peor que le puede suceder a la economía española en un coyuntura como la actual.

¿Y qué dicen esos datos? Pues ni más ni menos que los precios de la vivienda (medias anuales) cayeron un 1,5% en 2008 y un 6,7% en 2009. O lo que es lo mismo, en los dos peores años de la economía española en décadas, el ajuste inmobiliario se ha saldado con un escueto -8,2%. ¿Mucho o poco? Los promotores inmobiliarios dirán que una barbaridad, pero el sentido común dirá exactamente lo contrario. No es para menos si se tiene en cuenta que ese raquítico descenso ha impedido una mejora importante en la ratio que mejor determina el acceso a un piso, y que no es otra que la relación entre precio de la vivienda y Renta Bruta Disponible por hogar. O dicho en otros términos, cuántos años de trabajo necesita una familia para poder adquirir un piso.

Pues bien, según el Banco de España, en 2007 se necesitaban 7,7 años. En 2008, se produjo una ligera caída hasta los 7,2 años, mientras que en 2009 se ha situado en 6,9 años. Como se ve, no hay motivos para tirar cohetes. Lo más curioso del caso, sin embargo, es que esa relación se ha mantenido sin cambios en los tres últimos trimestres, lo que significa que la leve mejoría en la accesibilidad a una vivienda se ha frenado en seco a medida que ha ido avanzando el año pasado. Es lógico teniendo en cuenta que la economía española continúa destruyendo empleo, mientras que, en paralelo, los salarios reales es probable que estén bajando en muchas actividades, lo cual dificulta la compra y el acceso una vivienda.

Los tipos de interés tocan suelo

Si no se crea empleo, los salarios reales no crecen, los tipos de interés se mantienen estables y la inversión extranjera retrocede, no es razonable pensar que la salida de la crisis inmobiliaria está cerca
Se trata de un problema serio que hay que vincularlo con otro fenómeno que suele pasar desapercibido. Los tipos de interés de los préstamos libres han tocado suelo en el 2,6%, por lo que será difícil que en los próximos años se pueda producir un estímulo a la compra de viviendas por esta vía. Todo lo contrario, tenderán a subir, aunque sea lentamente.

La inversión extranjera en viviendas es otra vía de escape para salvar la crisis inmobiliaria, pero también en este sentido parece que la economía española ha pinchado en hueso. Los últimos datos (tercer trimestre de 2009) muestran que la inversión extranjera en inmuebles está cayendo a un ritmo anual del -32%, incluso por encima del -10,1% con que comenzó el año, y desde luego a años luz del incremento del 13,4% registrado en 2007, año en el que este tipo de inversiones daban ya claros síntomas de fatiga. La depreciaciòn de la libra puede tener mucho que ver con este fenómeno.

¿Qué quiere decir esto? Pues que si la economía no crea empleo, los salarios reales no se recuperan, los tipos de interés se mantienen estables y la inversión extranjera retrocede, no parece razonable pensar que la salida de la crisis inmobiliaria está cerca. Todo lo contrario. Claro está, salvo que los propietarios de los pisos bajen los precios de forma significativa, algo que hoy por hoy es una ilusión. O mejor dicho, no está ocurriendo en el segmento de la vivienda nueva, porque en el mercado de segunda mano las cosas son distintas.

El Índice de Precios de la Vivienda dice, en concreto, que en los dos últimos años los precios de los pisos de segunda mano han caído un 15,1% (un 6,2% en 2008 y un 8,9% en 2009), pero en el caso de los pisos recién construidos se ha producido un aumento del 4,2% en 2008 y un descenso del 4,15% el año pasado. Es decir, que en el bienio negro de la economía española los pisos nuevos no sólo no han bajado sino que han aumentado, aunque sea de forma irrelevante en términos estadísticos.

Desfase entre ventas y entrega de llaves

Una explicación técnica puede explicar este sorprendente fenómeno. Los datos de Estadística están construidos a partir de la información procedente de todas las operaciones registrales en el conjunto de las notarías españolas, por lo que hay un evidente desfase entre el precio pactado en el momento de la compra de un piso con el vendedor y la entrega de llaves ante notario. Un periodo en el que pueden pasar alrededor de dos años.

Con todo y con eso, no parece que los precios de la vivienda se hayan ajustado al momento económico, y eso explica que España -como dicen todos los institutos de coyuntura- saldrá más tarde de la crisis económica. Y ello pese a los vanos intentos de la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, por calentar el mercado inmobiliario. En línea con lo que hicieron en su día ilustres miembros del PSOE que acabaron en el sector tras su paso por la cosa pública. El camino lo marcó Jesús Espelosín, antiguo concejal de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, y lo continuaron Pedro Pérez (G-14) y David Taguas (Seopan).

Ni que decir tiene que hasta que se aprueben normas capaces de desincentivar la permanencia de pisos sin vender en el balance de los bancos y las inmobiliarias no hay nada que hacer. Incluida la necesaria reforma del Código de Comercio para evitar que una empresa entre en causa de disolución si el valor de sus activos desciende de forma brusca, como sucede ahora. Pero claro, para eso hay que hacer gambito en la apertura, lo que supone sacrificar una pieza, y no parece que las autoridades estén por la labor.





* El Confidencial - Opinión - 17.03.10