Una regulación racional del suelo

GerardoROGER.- Levante-EMV* : "Que la situación del urbanismo en España se manifiesta totalmente insatisfactoria es algo que está fuera de toda duda. Tres escenarios sintéticos permiten definir ese estado de malestar: una ocupación indiscriminada del territorio, un incremento desbocado de los precios del suelo y la vivienda, y la aparición de prácticas administrativas impropias, cuando no claramente teñidas de corrupción. Las causas que explican esta lamentable situación son muy diversas (de tipo económico, sociológico, fiscal, etcétera), pero en gran parte, su origen se encuentra en la regulación jurídica establecida en la legislación estatal del suelo.


De hecho, la concepción legal de que todo el suelo patrio es susceptible de ser urbanizado explica las múltiples actuaciones urbanizadoras que sobrevenidamente vienen asolando el territorio español. Asimismo, la consideración de que el suelo debe valorarse legalmente por el máximo valor especulativo posible viene a justificar, en gran parte, los sorprendentes procesos especulativos que venimos sufriendo. Por último, la enorme generación de plusvalías que el desarrollo urbano produce y las características monopolísticas que arrastra el viejo sistema urbanístico español, así como la insuficiente transparencia social que sus procedimientos comportan, terminan por explicar la aparición de las patologías éticas señaladas.

Por ello, debe ser bienvenido el Proyecto de Ley de Suelo, en trámite final en el Parlamento español tras su aprobación por el Congreso el pasado 1 de marzo, pues viene a ofrecer respuestas solventes, desde la competencia estatal, a los graves problemas referidos.

En primer lugar, porque reorienta toda su instrumentación jurídica a satisfacer los derechos constitucionales de la ciudadanía y, en concreto, el derecho a un medio ambiente adecuado, a la conservación del patrimonio, al acceso a la vivienda y a impedir la especulación del suelo, y todo ello, dentro de un marco de explícito e intencionado refuerzo de la transparencia y control democráticos en los procesos y procedimientos que lo desarrollan.

En este sentido, el proyecto de ley propicia criterios de sostenibilidad territorial, apoyando y regulando procedimientos que permitan potenciar la intervención en la ciudad consolidada, partiendo de la consideración del suelo como un recurso natural escaso que sólo debe ser ocupado por la urbanización en casos de necesidad social constatable y sobre la base del principio de crecer para mejorar. Asimismo, prevé la reserva de un mínimo de suelo para vivienda protegida a precio tasado, modulable por las comunidades autónomas en función de su competencia específica y concreto conocimiento de su realidad fáctica.

Con respecto a las variables económicas, suprime la valoración especulativa del suelo al disponer que deberá tasarse por su situación real, es decir, por lo que es y no por lo que pueda ser, así como regula una más proporcionada distribución de las plusvalías generadas en el proceso urbanizador, atribuyéndole a los propietarios de suelo reclasificado un porcentaje de las mismas que pasa del 90% actual hasta un 80%, cuantificándose en función de su rentabilidad económica y destinándose la parte correspondiente a la Administración pública a la promoción obligada de vivienda protegida.

Con respecto a la ejecución urbanizadora, se refuerza la función pública de la misma, regulando la gestión privada en régimen de libre empresa, terminando con viejos criterios monopolistas que sólo ocasionan ineficacia del sistema, cuando no indeseables procesos de oscurantismo administrativo. Por último, se regulan procedimientos reforzados de información pública y participación social en los trámites administrativos, acotando intencionadamente las prácticas derivadas de convenios urbanísticos espurios o la introducción de medidas sobre incompatibilidades de los responsables en la toma de decisiones, como en el conocimiento de los operadores que intervienen en los procesos de compraventa de terrenos.

De las disposiciones expuestas y de su innovador contenido social y urbanístico se comprende cómo el proyecto de ley ha concitado una amplísima mayoría parlamentaria, nunca conseguida hasta ahora por ninguna Ley del Suelo anterior, y un mayoritario respaldo por parte de los sectores económicos y profesionales relacionados con el urbanismo.

Esperemos que vea la luz final en el mes de mayo, y con el complemento concertado de la legislación urbanística valenciana y los planeamientos municipales se pueda recuperar la racionalidad urbanística y el equilibrio territorial que nunca debió perderse en nuestra comunidad.



*Arquitecto y profesor de Urbanismo.



*LEVANTE-EMV - Viernes, 23 de marzo de 2007