Claves para encontrar la Ley del Suelo ideal

B.MUÑOZ/J.GALLEGO/M.BELVER* : "Ante el reto de diseñar una 'ley ideal' que frene las irregularidades inmobiliarias, los expertos consultados plantean, en líneas generales, que se fomenten los controles administrativos, tanto en la esfera local como en la autonómica, mediante comisiones de expertos independientes que velen por la independencia del proceso. Muchos apuestan por potenciar un modelo de desarrollo urbanístico coherente a salvo de intereses económicos.
En cuanto al reto de poner techo al desbocado aumento de los precios de las casas, la mayoría de los especialistas considera que la regulación del mercado del suelo no es ni el único factor ni, según varias opiniones, el más importante. El impulso del alquiler y la promoción de un mayor número de viviendas protegidas son algunas de las medidas propuestas.


¿Es posible elaborar una 'Ley del Suelo ideal'? ¿Se puede acabar con la corrupción inmobiliaria y hacer sensato el precio de las viviendas? A todas estas preguntas han respondido más de una docena de expertos en Derecho y Urbanismo.

Además, muchos de ellos han incluido sus particulares 'recetas' para afrontar con el mejor rostro posible el presente y futuro del sector inmobiliario español.

«Antes de aprobar una 'Ley ideal' 'del Suelo', habría que preguntarse por qué no se ha aplicado ni cumplido la ley vigente. ¿Qué ha fallado en nuestras administraciones públicas? Creo que no es sólo un problema de corrupción -que también, en algunos casos- sino de desidia, de falta de medios personales y materiales y, en ocasiones, de falta de voluntad política», afirma José Manuel Sala Arquer, catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Rey Juan Carlos.

CORRUPCIÓN

«Como decía Joaquín Costa, leyes las tenemos por arrobas, lo importante es que se apliquen. Esto quiere decir que para modificar las leyes hay que hacerlo con sentido común», según fuentes del bufete de abogados Uría y Menéndez.

El catedrático en Derecho Administrativo de la Universidad de Alcalá de Henares Miguel Sánchez Morón cree que uno de los capítulos clave que debería recoger la Ley del Suelo sería los mecanismos de vigilancia estatales para evitar la arbitrariedad en las decisiones de algunos ayuntamientos: «El Tribunal Constitucional reconoce la competencia urbanística a las autoridades locales, sin embargo el Estado puede establecer comisiones de seguimiento para asegurar que los ordenamientos y licencias se hacen conforme a criterios legales».

Otra de las medidas que propone este catedrático es la «creación de comisiones técnicas, ajenas a cualquier signo político, para que valoren qué concesiones están justificadas y cuáles son sospechosas».

En esta misma línea se pronuncia Agustín de Asís, profesor titular de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III, quien señala que se deberían establecer procedimientos urbanísticos más transparentes que fuesen supervisados por profesionales ajenos a los ayuntamientos y las promotoras: «En la medida en que los procesos son más participativos e intervienen más agentes externos al mismo habrá menos corrupción».

Una receta similar prescribe José Antonio Pellicer, profesor titular de Derecho de la Universidad de Murcia, quien cree que hay que «reforzar los mecanismos de control existentes». A saber, «el social, a través de los medios de comunicación; el jurídico, con la posibilidad de ir no sólo a los tribunales penales, sino al contencioso administrativo; y el político».

«La figura del secretario, que es asesor jurídico de las corporaciones municipales, se ha debilitado en el plano legal. Habría que relanzar el carácter preceptivo de sus informes junto al de los servicios técnicos de los ayuntamientos, sin perjuicio de otros controles exteriores», agrega Pellicer.

Para Dionisio Fernández de Gatta, profesor de Derecho Administrativo de la Universidad de Salamanca, la solución pasa también por fomentar la vigilancia no sólo a nivel local. «La decisión final puede corresponder a las comunidades autónomas, pero se debe potenciar el papel de los consejos autonómicos de urbanismo, como el que existe en Castilla y León, en el que están representados los municipios, los agentes profesionales, las organizaciones sociales...», expone.

Muy ligada al control está la transparencia de las operaciones. «Habría que dar más transparencia al proceso y establecer unas reglas básicas de la negociación urbanística y de la regulación de los convenios, que establezca los límites de los mismos», sugiere Marta Lora-Tamayo, profesora de Derecho Administrativo de la UNED.

Por su parte, Rafael Barranco, director del Departamento de Derecho Administrativo de la Universidad de Granada, opina que «los modelos eficaces para combatir la corrupción no existen». Según Barranco, las leyes pueden controlar ciertos aspectos que favorecen la corrupción urbanística, pero ésta no se soluciona a golpe de ley: «Lo que conviene es ser radical en la ordenación urbanística de las ciudades y empezar a pensar en que lo más lógico es hacer un crecimiento cero», comenta Barranco.

Tratar la corrupción urbanística como una más podría ser otro camino. «Ésta tiene un tratamiento represivo que no debería ser muy diferente del de la lucha contra la corrupción en otros ámbitos: en definitiva, hay que lograr que las infracciones no 'compensen', que no 'salgan a cuenta' al infractor, como ocurre hoy en muchos casos», apunta Sala Arquer.

«Pero además», añade, «hay un tratamiento preventivo bastante más difícil: reducir el margen de discrecionalidad de los planificadores, estableciendo en la Ley criterios objetivos para la clasificación de suelo; los derechos y deberes de los distintos sujetos deben establecerse en la Ley, y no en pactos y convenios; debe resolverse el problema de la financiación de las entidades locales».

Dar con el modelo urbanístico es vital para José Luis Laso, registrador de la propiedad y experto en urbanismo: «Elegir un modelo coherente de desarrollo, bien sea el tradicional a partir de un planeamiento general cerrado y vigoroso o con un planeamiento abierto, que permita la acción urbanística sobre el resto con criterios reglados».

Apunta también que previamente «se cumplan las exigencias de implantación y conexión con los sistemas generales, las garantías de su ejecución por el promotor, la actualización legal de las cesiones y la vinculación de los suelos a la construcción de viviendas con algún género de protección y el aprovechamiento y densidades máximas».

Igualmente importantes es, en su opinión, «la exclusión de la discrecionalidad, que es la que propicia los riegos de corrupción, con la fijación de criterios reglados para suprimir los llamados convenios urbanísticos de planeamiento, permitidos hoy por todas las leyes autonómicas».

Por otro lado, hay opiniones que muestran su contrariedad por la necesidad «española» de hacer leyes 'sin ton ni son'. «En España hacemos una ley cada cinco minutos. La Ley no puede sustituir el funcionamiento del mercado y lo importante es que éste funcione correctamente», según otras fuentes jurídicas consultadas.

Con respecto a la corrupción, «basta con aplicar las leyes, como está ocurriendo en Marbella», señalan las mismas fuentes, que además aportan una solución coincidente con otras: «Hay que ir hacia los patrimonios municipales de suelo y esto se puede hacer desde 1940 y no se ha hecho. ¿Qué sucede? Que los ayuntamientos no tienen suelo y tienen que comprarlo o expropiarlo y eso tiene un precio».

«Para acabar con la corrupción hay que intentar que el urbanismo no sea una manera de financiar a los ayuntamientos. Hay que ver si es mejor una legislación de suelo de Estado o de comunidades autónomas» y añaden que «es imposible un mercado uniforme si no se hace una regulación sistemática y uniforme».

El catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Complutense de Madrid Tomás Ramón Fernández coincide con esta opinión: «Los ayuntamientos tienen un sistema de financiación poco equilibrado y necesitan recurrir al suelo». Y señala también a los partidos políticos: «Es imposible su financiación si no recurren al urbanismo, porque en cada pueblo hay una sede de todos y en España hay miles de pueblos».

En esta línea añade un apunte más Nicolás González Deleito, socio del despacho de abogados Cuatrecasas, quien cree que «hacen falta más garantías a nivel de incompatibilidades y separación de intereses públicos y privados en funcionarios, concejales y contratistas de la administración».

En su opinión, «hay que recuperar por parte de las comunidades autónomas la posibilidad de suspender las licencias urbanísticas, eliminada por la sentencia 46/92 del Tribunal Constitucional por no estar incluida en la Ley de Bases de Régimen Local». «Si se hubiera seguido aplicando, no habría sucedido lo que ha pasado en Marbella», asegura González Deleito.

PRECIOS

Chantal Mol, profesora de Derecho Civil de la Universidad de Barcelona, señala los dos pilares básicos que a su juicio sustentarían el mercado residencial: fomentar el alquiler y generar nuevas fórmulas para la adquisición de viviendas. En el primer caso, considera que es preciso que se plantee la posibilidad de que «el arrendatario pueda deducirse el dinero que gasta en la residencia habitual» y que se modifique la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para «aumentar la duración de los contratos en algunos supuestos» y «establecer mecanismos de prórroga».

Asimismo, sugiere que se acuñe el concepto de «la propiedad separada», que permite que una persona sea propietaria del suelo y otra de lo construido, de modo que esta última pague un canon a la primera, de forma similar al derecho de superficie. «Esta fórmula permite que entidades publicas adquieran únicamente el suelo y luego particulares compren lo construido a un precio mucho menor que el actual», dice.

Rafael Barranco también se muestra partidario de fomentar el alquiler y la rehabilitación y cree que hay que «olvidarse de un crecimiento que mira sólo por los intereses económicos del promotor».

«¿El precio de la vivienda tiene algo que ver con el precio del suelo? Pues poquísimo», indica Tomás Ramón Fernández. «Los empresarios no ponen el precio de la vivienda sumando costes. Ponen el precio en función del mercado. No hay ninguna Ley que controle el precio de la vivienda».

Igual de escéptico se muestra Agustín de Asís: «Es imposible que una ley baje los precios porque éstos se fijan con la demanda que existe en el mercado». En su opinión el problema aparece cuando hay gente que no puede acceder a ella: «Una ley efectiva es la que favorece la creación de más viviendas protegidas. Se considera que es sano para el mercado que el 30% de las casas de un país tengan algún tipo de protección. En España ni siquiera llegamos al 10%».

José Manuel Sala también duda de que la Ley del Suelo pueda dar la solución definitiva al precio: «Sin duda, una planificación menos rígida, con trámites menos complejos, adaptable a los cambios, puede contribuir a que el producto final -el suelo- no se encarezca; como también la eliminación de barreras burocráticas y el establecimiento de criterios no discrecionales a la hora de excluir suelo del proceso urbanizador».

Estos factores no son, a su juicio, los únicos que pueden influir en el precio. «La realidad es que, hoy por hoy, ante una elevada demanda, con tipos de interés todavía bajos y con hipotecas a más de 30 años el precio se fija en función de lo que se calcula que la gente puede pagar».

Miguel Sánchez Morón coincide en este aspecto: «En otros países el precio de un suelo no urbanizado es casi como el de uno rústico, aquí sin embargo aunque todavía no se haya levantado ni una sola piedra las cantidades son mucho mayores».



La ley «fantasma» del 98

El caso de la Ley del Suelo de 1998 está envuelto en la paradoja: ha sido usada como 'chivo expiatorio' por quienes tratan de señalar un culpable para la 'cara oscura' del 'boom inmobiliario' y, sin embargo, nunca se ha aplicado.

Ésa, al menos, es la opinión de la mayoría de los expertos en Derecho consultados, que dejan entrever que el texto elaborado por el 'popular' Francisco Álvarez Cascos hace ocho años ha sido lo más parecido a una norma 'fantasma'.

«Se critica mucho la Ley 6/98 y está inédita», afirma Tomás Ramón Fernández, catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Complutense de Madrid. «Ninguna comunidad autónoma ha seguido por ese camino. Y, especialmente, leyes de regiones como Extremadura. Ésta junto con Castilla-La Mancha y Andalucía no aplicaron esa Ley», asegura este experto.

Según Fernández, «curiosamente, Seseña es de Castilla-La Mancha y Marbella de Andalucía. Y los proyectos pensados para edificar en Cullera surgieron con la Ley de 1994 de la Comunidad de Valencia, que fue condenada por el Parlamento Europeo en 2005».

Según otros profesores de Derecho, la 'carta magna' del suelo aprobada en 1998 no se ha aplicado por dos razones fundamentales: «En primer lugar, esta ley estatal establece que todo el suelo es urbanizable, salvo el protegido, pero las leyes autonómicas ya recogen categorías de reserva, de protección del paisaje... El concepto es tan vago que está vacío de contenido, se desvirtúa. Y, en segundo lugar, la transformación en las clasificaciones de suelo se tiene que llevar a cabo en los planes generales de ordenación urbana y, como muchos se habían redactado en 1990, todavía no se han modificado y, por lo tanto, no han podido incluir las nuevas directrices».

La duda sobre la efectividad de una norma de estas características llega hasta el punto de que un especialista asegura que desde 1956 no ha habido un cambio importante en la legislación de suelo.

Rafael Barranco, director del Departamento de Derecho Administrativo de la Universidad de Granada, teme que la nueva Ley del Suelo vaya camino de tener tan poco protagonismo como la actual. «Una normativa estatal siempre va a ser más restrictiva que una disposición local sobre ordenación del territorio, por eso en Andalucía los promotores han seguido las directrices autonómicas y municipales», considera.

*SUVIVIENDA/ EL MUNDO, Dic 06
http://www.elmundo.es/suvivienda/2006/468/1164927603.html