La nueva Ley del Suelo encarecerá la vivienda

Ignacio Mulas : "En febrero, el Congreso retomará la tramitación de la nueva Ley del Suelo con la que el Gobierno pretende cumplir uno de sus objetivos programáticos: conseguir un aumento sustancial de la cuota de mercado de la vivienda protegida e inducir el abaratamiento de cualquier suelo destinado a edificación de viviendas. Dado lo ambicioso del objetivo, su notoriedad social y el empeño puesto por el Ministerio de Vivienda en el mismo, cabe preguntarse sobre la bondad de los caminos que se plantean para conseguir ese objetivo, de los requisitos que se establecen y de los efectos que se pueden deducir de su aprobación.

Este proyecto de Ley establece un singular cambio de modelo respecto a la Ley vigente de 1998. La diferencia principal -y sustancial- es que la Ley anterior consideraba que las facultades de urbanización y edificación de un suelo estaban contenidas en el derecho a edificar. Por tanto, los ayuntamientos hasta ahora ejercían una función de policía, de controladores del cumplimiento de la norma. Al otorgar la licencia los ayuntamientos sólo debían comprobar si la propuesta del particular se ajusta a la normativa. La actuación de los entes locales en este asunto no era constitutiva de derecho.

Sin embargo, para la nueva Ley la aprobación del Plan es la que otorga el derecho a urbanizar y, luego, a edificar, como ya ocurría en la dictadura con la Ley del Suelo de 1956. Esta cuestión es muy importante porque de su aprobación se derivará que los poderes públicos puedan exigir prácticamente lo que quieran, sobre todo en lo que se refiere a cesiones o porcentaje de suelo de reserva para vivienda protegida y/o nuevos desarrollos. Hay que recordar, sin embargo, que la jurisprudencia ha sido hasta ahora unánime, habiendo declarado los Tribunales que los Planes Generales no tiene naturaleza de norma básica sino de "reglamentos", de acuerdo con lo que establece el artículo 35 del vigente Código Civil.

Así las cosas, ¿cómo se propone la nueva Ley del Suelo alcanzar estos objetivos de reducir el precio del suelo y aumentar sustancialmente el suelo disponible para vivienda protegida? Se explicitan en el texto legal varias vías, de las que nos centramos en la de aumentar sustantivamente las cesiones de suelo a los ayuntamientos, y en la de establecer un porcentaje fijo obligatorio de suelo destinado a construir nuevas viviendas protegidas mucho mayor que el actual.

En primer lugar, la norma pretende aumentar las cesiones de suelo desde los niveles actuales -una horquilla entre el 0 y el 10%, en el entendimiento de que prácticamente todos los ayuntamientos están exigiendo el tope máximo- a un horquilla muy superior entre el 5 y el 20%, con el objetivo declarado de aumentar el suelo para vivienda protegida. Esta obligación encarecerá directamente el suelo para viviendas libres -que son la mayoría de las que demandan los ciudadanos-, pero también lo hará con el suelo destinado a vivienda protegida porque el promotor, si le cuesta más un suelo porque tendrá que repercutir en el total la parte cedida, aumentará el precio final del producto inmobiliario. Además es público y notorio que la inmensa mayoría de los ayuntamientos no destinan los terrenos producto de las cesiones obligatorias a la construcción de vivienda protegida, o al menos no lo hacen con una parte importante, sino que lo destinan a su posterior enajenación a precios de mercado para financiar sus gastos corrientes, al no disponer de suficiente financiación por los impuestos y las transferencias de capital públicas. Parece que la Ley se hace para ayudar a los Ayuntamientos, sobre todo a financiarse. Al no haber sanción prevista si el suelo de cesión no se dedica a vivienda protegida, no cabe esperar que la práctica de venderlo para obtener financiación desaparezca o, al menos, se atenúe.

En segundo lugar el establecimiento de un porcentaje fijo de suelo para VPO -el 25%- es una cuestión que ya hacen la mayoría de las Comunidades Autónomas. Pero mientras se ve el efecto real en el mercado de este precepto, habrá una disminución de la actividad inmobiliaria hasta ver qué pasa, cómo se comportan las administraciones concernidas y cómo reacciona el mercado. con la previsible consecuencia de una menor actividad, y por ello, de menor empleo.

Otro efecto directo de la aplicación de esta iniciativa será sin duda un aumento del precio del suelo y de la vivienda porque los urbanizadores compensarán el menor precio del suelo para VPO con un mayor precio en la vivienda libre. Como consecuencia, la clase media -que es la que en mayor medida demanda vivienda nueva porque sobrepasa, aunque sea por la mínima, las condiciones para acceder a vivienda protegida- verá mermada su capacidad de compra, como por ejemplo viene pasando en el País Vasco que, en teoría, debería ser el lugar en el que más viviendas protegidas se deberían promover, porque si el porcentaje de reserva de suelo para este fin antes ya era muy alto -el 65- actualmente es del 75%. Sin embargo, mientras en España se edifican, de media, 17,83 viviendas por cada mil habitantes, en el País Vasco se edifican 8, menos de la mitad, porque a los empresarios les disuade el alto coste de repercusión del suelo sobre la vivienda libre.

Otra cuestión a la que tendrá que atender el Gobierno ante la aplicación de la nueva Ley es a la de la posible merma -tanto para la Administración central, como para la autonómica y local- de ingresos fiscales derivados del mercado inmobiliario. Un reciente informe del BBVA señala que en 2004 estos ingresos fiscales han alcanzado los 27.000 millones de euros, el 9,5% del total de estos ingresos, equivalente al 3,2% del PIB, lo cual indica el extremo cuidado con el que se deben tratar cuantas iniciativas puedan afectar a este importante capítulo de las finanzas públicas.

CapitalMadrid.info, 29/01