Crónica de la gran burbuja inmobiliaria española

La llamada 'burbuja inmobiliaria' fue una operación especulativa realizada a gran escala en todo el país, que comenzó en los primeros años del gobierno 'popular' de Aznar, gracias a leyes tan permisivas como la Ley de Suelo de 1998. Al calor de esta laxitud político-judicial surgieron de la nada nombres que, de la noche a la mañana, se convirtieron en multimillonarios especulando con terrenos y construcciones inmobiliarias salvajes, impropias de un país europeo con un importante patrimonio urbano y medioambiental. El periodista Lluís Pellicer, relata en su libro el ascenso de los promotores inmobiliarios que alentaron el mayor proceso especulativo de la historia. En este fragmento se explica el caso de Astroc, un ejemplo empresarial paradigmático de lo que fue esta gran estafa urbanística que, lógicamente, arrastró al resto de los sectores a la enorme crisis que todavía padece este país.
"LLUÍS PELLICER* : El imparable ascenso de Astroc encumbró a Enrique Bañuelos hasta el puesto 95 en el ranking de fortunas del planeta y la tercera de España, con un patrimonio estimado de 7.700 millones de dólares —5.770 millones de euros—, solo por detrás de Amancio Ortega y Rafael del Pino y por encima de nombres como los de Esther y Alicia Koplowitz, Isak Andic, Emilio Botín o Florentino Pérez. Bañuelos ya no era un desconocido, sino el alquimista capaz de transformar un campo de patatas en un negocio redondo. Ahora bien, ¿valía Astroc 9.000 millones de euros? En abril de 2007, en una entrevista en El País, Bañuelos daba la razón a un mercado que le sonreía: “Algo tendrá el agua cuando la bendicen”.

El folleto de salida a Bolsa de Astroc es una reliquia de los años del boom. La promotora presentaba una cuenta de resultados de ensueño: las ventas, de 162,9 millones, habían crecido en un año el 632,1%, lo que le permitía lucir el beneficio “más alto de su historia”, de 61,7 millones. Desmenuzando esas cuentas, resulta que el 53,7% del negocio procedía de las compraventas de terrenos, que se incrementaban el 632,9% respecto al año anterior. El peso de esa actividad podría considerarse desequilibrado, dado que se considera la actividad de mayor riesgo de toda la cadena que compone la promoción inmobiliaria.

Sin embargo, a los responsables de Astroc les gustaba definir la empresa como una “gestora de suelo”. Pero, ¿qué terrenos gestionaban? La documentación para el estreno bursátil fijaba que el valor de los activos de la empresa ascendía a 609,1 millones de euros. De esa cantidad, el 70% correspondía a suelo, el 20% a edificios y menos del 10% al alquiler, que la propia firma tacha de “residual”. Dado que Astroc destacaba su perfil de administradora de terrenos, su fortaleza debía estar en la cartera de 6,65 millones de metros cuadrados de suelo que tenía en su poder. Pues bien, el 66,4% estaba protegido por la Administración y, por lo tanto, en él no podía levantarse ni un apartamento. Traducido a euros, además, ese 66,4% de suelo protegido no suponía ni el 12% del valor de la cartera. Un colaborador cercano a Bañuelos reconoce que el modelo de negocio era “una locura”. “Entonces todo nos daba igual. Como norma, el Excel lo aguantaba todo. Siempre”, explica.

La empinadísima diagonal ascendente que dibujaba la cotización Astroc en 2006 solo puede entenderse dentro del contexto de la burbuja inmobiliaria. Las plusvalías que ofrecía la compraventa de viviendas eran mucho más jugosas que las de cualquier otra actividad. Los activos llegaron a revalorizarse un 20% anual en plena euforia. Entre 1997 y 2007, la rentabilidad de la vivienda —la que da el alquiler y la plusvalía— fue del 16% por año, muy por encima de la de cualquier otro sector. El alquiler de casas solo daba en ese periodo el 5%; los fondos de inversión arrojaban una rentabilidad de apenas el 3,55%; los fondos del mercado monetario, el 2,25%, y la Bolsa ofreció un rédito del 11,6%.

Y aun así, un 16%, e incluso un 20%, era una rentabilidad muy modesta en un mercado dominado por los excesos. Tanto era así que muchos clientes que habían dado una señal para reservar un piso sobre plano se encontraban que, cuando tenían que realizar el siguiente pago, la promotora les ofrecía el dinero que habían entregado y una cantidad extra para que renunciaran al piso. Ello se debía a que el mercado había crecido de tal modo que podían incrementar el precio y cubrir esa gratificación al cliente.

En el sector hay consenso de que la clave para superar esa rentabilidad estuvo en el suelo. Gonzalo Bernardos, uno de los analistas que se atrevió a augurar la llegada de la crisis inmobiliaria en pleno boom, pone un ejemplo muy plástico: “A finales de 2002, un promotor adquirió en la ciudad de Tarragona un solar urbano por valor de 950 euros el metro cuadrado de repercusión. Su expectativa era vender las viviendas a un precio de 2.150 euros el metro cuadrado. Estimaba que los costes totales de la promoción serían aproximadamente de 850 euros el metro cuadrado y, por tanto, que el beneficio alcanzaría los 350 euros el metro cuadrado. Es decir, sin recurrir a la financiación ajena, la rentabilidad obtenida sería aproximadamente de un 20%. Sin embargo, mientras planificaba y ejecutaba la promoción se produjo un gran aumento de la demanda de residencias que comportó, en primer lugar, un elevado incremento del precio de la vivienda y, posteriormente, del suelo residencial”. Cuando acabó la promoción en 2006, ese promotor pudo vender a un precio mucho más elevado, de 3.600 euros por metro cuadrado. En lugar de un margen del 20% logró uno del 100%, del cual el 20% procede de la gestión de la promoción —lo previsto— y el 80% del encarecimiento del suelo.

Ese margen seguía sin ser suficiente para muchas empresas. La fórmula que mejor permitía llenar las arcas de las inmobiliarias consistía en comprar suelos rústicos o todavía no urbanizables, cuyo precio en principio debía ser irrisorio, y esperar su recalificación. Era el modelo Astroc. “Bañuelos no había puesto un ladrillo hasta la salida a Bolsa”, ironiza un empresario valenciano del sector. La frase es un tanto exagerada, puesto que hasta entonces el promotor había construido cientos de viviendas en Sagunto, Canet de Berenguer y Oropesa. Pero la promoción no estaba en el corazón del negocio de Astroc. Bañuelos adquiría suelos en fases previas a la urbanización, ideaba un proyecto, lograba la luz verde para construir en ellos y los revendía listos para edificar. A eso se refería cuando definía a Astroc como una “gestora de suelo”.

Allí donde un ciudadano veía solo un campo de naranjos, Bañuelos imaginaba miles de viviendas con jardín y garaje, tiendas y complejos deportivos o puertos de lujo.


* El País - LlP - 21.9.14
Foto: Promoción inmobiliaria en A Coruña / GABRIEL TIZÓN

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La alcaldesa de Albacete incumple la ley manteniendo a una imputada al frente de Urbanismo

El Urbanismo sigue siendo la gran asignatura pendiente de los gobiernos municipales y autonómicos. La alcaldesa 'popular' de Albacete, C.Bayod, mantiene en su puesto a la jefa de la Gerencia de Urbanismo, CE.Fernández, a pesar de estar imputada en la 'Operación Guateque', la red de corrupción urbanística del Ayuntamiento de Madrid, ya que en su día formó parte de Urbanismo en el gobierno de Gallardón de la capital. Además, las acusaciones contra Fernández en esta trama delictiva son graves ya que el fiscal pide para ella 9 años y medio de cárcel. Aquí hay que hacer notar, de nuevo, la lentitud judicial en el 'caso Guateque', ya que el exalcalde ha pasado después por varios cargos políticos y nada; pero también la caradura de la alcaldesa de Albacete que mantiene en su puesto a semejante personaje público.
"ELDIARIO* : Durante casi 3 semanas la Jefa de Servicio de la Gerencia de Urbanismo en el Ayuntamiento de Albacete está trabajando en el puesto cuando es ilegal que lo haga. El 1 de marzo la alcaldesa de Albacete, Carmen Bayod, nombraba a Carmen Eulalia Fernández como nueva Jefa de Servicio de dicho departamento, una contratación que desde la oposición fue calificada como "un chiste". Esta persona está imputada dentro de la 'Operación Guateque' por el que se desmanteló una red de corrupción urbanística en el Ayuntamiento de Madrid, y la fiscalía del caso pide para ella 9 años y medio de cárcel por delitos de cohecho, prevaricación y falsedad documental. En la trama hay más de 30 imputados y se pide en total para ellos más de 300 años de prisión.

Para efectuar la contratación de Carmen Eulalia Fernández, ante las críticas y la alarma creadas, el Ayuntamiento de Bayod recurrió a la fórmula de crear una comisión de servicio para que entrara en el Ayuntamiento (una especie de "interinidad" mientras sale a concurso el puesto de trabajo fijo al que pueden acudir los interesados). Este sistema permite que un Ayuntamiento pueda contratar a quien estime conveniente pero sólo durante 6 meses, mientras sale a concurso el puesto fijo de trabajo sin límite de duración. De hecho la ley dice textualmente "este cargo tendrá una duración de 6 meses e improrrogables". El pasado 1 de septiembre se cumplieron estos 180 días, pero aún así Fernández sigue en su cargo en el Ayuntamiento a día de hoy.

El portavoz del PSOE en el Ayuntamiento, Antonio Martínez, ha comentado que "este caso demuestra la facilidad con la que Bayod y su equipo de gobierno vulneran la ley, usándola en virtud de sus intereses o los de su partido. Desde el 1 de septiembre esta funcionaria está en situación ilegal, pero sigue en su puesto con el beneplácito del PP y de Bayod", indicaba Martínez a pesar de que en ningún caso se puede prorrogar dicho puesto de trabajo como está sucediendo.

De hecho el partido socialista ha preguntado, como ya hizo con su contratación, si se tiene intención de sacar a concurso el puesto de trabajo que cubre ahora Fernández como debe hacerse según la ley. En su día la respuesta de los concejales de Urbanismo y del de Personal fue que simplemente iban a cumplir la ley, algo que no están haciendo.

El mismo Martínez no se ha sorprendido de las maniobras del Ayuntamiento criticando por ejemplo al propio concejal de Personal, José Luis Serrallé, que se salta la normativa municipal. Este concejal ejerce como abogado privado pero no ha solicitado la compatibilidad de funciones entre el trabajo público con su trabajo privado, negándose a hacerlo y percibiendo su sueldo público y el sueldo de su empresa privada a la vez.

Cargo de confianza en el Gobierno de Gallardón

Dentro de la concejalía de Medio Ambiente, trabajando bajo la supervisión de Ana Botella, Carmen Eulalia Fernández fue parte de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid con la alcaldía de Ruiz Gallardón. Ella, junto a otros 18 funcionarios del Ayuntamiento, está acusada por la Fiscalía de Madrid de numerosos delitos dentro de una red de funcionarios que aprovechaban su puesto de trabajo para recibir sobornos.

La 'Operación Guateque' comprende siete ramas distintas apareciendo Fernández en la quinta, la rama de medio ambiente y evaluación medioambiental. Presuntamente efectuaba evaluaciones ambientales positivas ignorando los requisitos y procedimientos legales y en contra de las opiniones de los informes de los técnicos a cambio de sobornos. En el espectro de la prevaricación del caso se encuentran licencias de apertura o de obra para farmacias, bares, guarderías, tiendas de alimentación, ludotecas o clínicas dentales.


* El Diario de CLM - Javier Robla - 22.9.14
Foto: Albacete, ayuntamiento - picasaweb



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