Sareb vuelve a caer en el modelo que las cajas siguieron en la burbuja inmobiliaria

Al llamado banco malo, Sareb, habría que llamarlo más bien banco corrupto, ya que vuelve a caer en prácticas pasadas que condujeron a la burbuja inmobiliaria, de tan lamentable recuerdo en la crisis/estafa que padece el país. Lo primero que destaca en este banco atípico es su opacidad, ya que no se sabe nada de cómo actúa y en beneficio de quién, aunque imaginamos que de los de siempre, del poder financiero internacional. 
"ELCONFIDENCIAL* : La primera gran venta institucional de viviendas realizada por el banco malo (Sareb), la 'operación bull' cerrada el martes por 100 millones de euros, ha generado muchos aplausos, pero también críticas porque tiene mucho más riesgo del que parece. En realidad, Sareb no cobra la venta de esos activos, sino que se asocia con el comprador -el fondo HIG Capital- para aparcarlos en un vehículo en el que mantiene el 49% de la propiedad y del riesgo. Será cuando ese vehículo venda a terceros las 939 viviendas cuando Sareb conseguirá el beneficio esperado... o tendrá que asumir la pérdida correspondiente. Este modelo es muy similar al utilizado por la banca española, en especial las cajas de ahorros, durante el boom del ladrillo, cuando creaban vehículos con promotores inmobiliarios locales en los que participaban al 49% para que no consolidara en sus cuentas.

Estas participaciones fueron una de las fuentes principales de pérdidas cuando estalló la burbuja; de hecho, Sareb ha recibido muchas de ellas de las entidades rescatadas.

Es innegable que es la primera gran operación inmobiliaria de vivienda de segunda residencia en la costa (con algunos activos también de Madrid) que se realiza en España desde el inicio de la crisis, que la subasta ha atraído a numerosos fondos internacionales y que el precio, a decir de varios expertos consultados, es bastante alto (aunque habría que conocer la calidad de estos activos, cosa que Sareb no ha detallado). Todo elementos positivos para reabrir el maltrecho mercado inmobiliario español.

Pero la fórmula escogida no convence a mucha gente en el mercado: se trata del primer FAB (Fondo de Activos Bancarios), una especie de fondo de titulización con ventajas fiscales que va remunerando a los inversores en función de los ingresos que se vayan obteniendo por el alquiler y la venta de estos inmuebles. En este vehículo, el fondo HIG tendrá un 51% del capital y el FROB, el 49%. ¿Por qué se hace así? Según fuentes del mercado, porque los inversores no se atreven todavía a entrar directamente en el mercado español y prefieren ir acompañados por el banco malo para reducir su riesgo. "Saben que el Gobierno no se puede permitir que salga mal el banco malo", afirma una de estas fuentes.

En cambio, la versión oficial de Sareb asegura que esta fórmula le permite beneficiarse también del 49% del upside; es decir, espera que estas viviendas puedan venderse más caras en los próximos años y de esta forma se apuntará la mitad de esa subida de precio. Esta fórmula, llamada equity partnerships, funcionó muy bien al banco malo de EEUU (Resolution Trust Corporation). Pero entonces, ¿por qué vende ahora y no espera hasta entonces para aprovechar el 100% de dicha subida? La respuesta es que Sareb está obligada a vender desde ya para ir reduciendo su ingente deuda y cumplir con sus planes de negocio. Ante esta tesitura, prefiere hacerlo con esta fórmula y maximizar el beneficio.

El problema es que, si no se cumplen las expectativas y el mercado, en vez de recuperar, sigue cayendo, lo que maximizará serán las pérdidas al tener que asumir el 49% de las mismas. "Es exactamente la misma filosofía de la banca durante la burbuja", explica otro experto. "Entonces, aparte de financiar a los promotores, participaban con ellos mediante joint ventures y así maximizaban el beneficio. Cuando se hundió el mercado, perdieron tanto por el préstamo como por la participación". "Después de la operación bull, todo el mundo va a querer hacerlo igual, mediante un FAB, con lo que Sareb no va a poder desprenderse realmente de los activos", vaticina el primer experto.

Plan de negocio a cuatro años

Según las fuentes consultadas, el plan de negocio del FAB se extiende durante menos de cuatro años, en los que intentará obtener una rentabilidad de entre el 15% y el 20%, que es lo que exige este tipo de fondos a sus inversiones. Para ello, el FAB tendrá aproximadamente un 70% de equity (capital) y un 30% de deuda, aunque no han trascendido las condiciones de la misma. Esto permite un cierto apalancamiento, que eleva la rentabilidad de la inversión una vez descontados los intereses del préstamo. Asimismo, cuenta con una línea revolving de hasta el 10% del volumen total para acometer inversiones y reparaciones en los inmuebles, que no consumirán capital.

La estructura del vehículo es muy compleja y contempla una cascada de pagos entre Sareb y HIG, de forma que vayan obteniendo la rentabilidad de una manera equilibrada. Del mismo modo, la asunción de pérdidas será equilibrada si la cosa sale mal, es decir, no hay ningúntipo de garantía ni EPA (esquema de protección de activos) para el fondo, ni siquiera de las primeras pérdidas. Según las fuentes, con el precio de venta de 100 millones, el gestor de estos activos (la inmobiliaria Monthisa, de la familia Montoro) va a tener que esforzarse mucho para lograr el objetivo fijado de rentabilidad.

Sorpresa por la derrota de Lone Star

En el mercado ha causado mucha sorpresa que el ganador no haya sido Lone Star, el gran favorito de la puja. Como reveló El Confidencial en mayo, este fondo norteamericano fue el que seleccionó junto a Sareb los activos que iban a integrar este paquete en una negociación bilateral. Sin embargo, la presidenta del banco malo, Belén Romana, dio marcha atrás y puso en marcha una subasta competitiva que es la que se resolvió el martes con HIG como ganador.

Según las fuentes consultadas, gracias a la subasta Sareb ha conseguido una ganancia potencial mucho mayor que la que habría obtenido con la venta directa a Lone Star. La clave de la victoria de HIG ha sido la estructura planteada , muy diferente de la propuesta por Lone Star en la suya.


* El Confidencial - Eduardo Segovia - 8.8.13
Foto: bloques viviendas - elconfidencial



3 comentarios :

santiagoo dijo...

El Sareb parece ser que, a cambio de 100 kilos, ha vendido el 51% de un paquete de 1000 inmuebles a un "himbersor".

Pero, ¿el "himbersor" ha pagado ya? ¿O espera pagar con los beneficios que se obtengan cuando se vendan los inmuebles? Todo parece indicar que no ha pagado nada, y se trata de un compromiso futuro de pago "cuando los vendamos".

Lo que creo que pasará: que no se venderán, o que se venderán por debajo del umbral de rentabilidad que esperan estos listos, y entonces me parece que la Sareb tendrá que asumir sus pérdidas, y el himbersor le entregará, en todo caso, lo que se saque a la Sareb, pero ni un duro más. Me parece, en resumen, que la Sareb cuando todo se liquide no va a ver los 100.000 leuros del fondo este, sino menos.

Negocio redondo, vamos. Eso sí, para disfrazarlo con publicidad engañosa de venta y hacer ver que han trincado al menos 100 kilos para eso sí que han estado raudos, y sin ninguna verguenza.

sapolsky dijo...

Cuando los mercados se manipulan dejan de ser mercados en el sentido de que hay alguien que sabe el precio futuro. Esto conlleva graves consecuencias, y beneficios obscenos de algunos que se dan cuenta. Como fue el caso de Soros y el Banco de Inglaterra; ganó Soros, y perdieron los contribuyentes del Reino Unido.
El SAREB es una aberración que hace mucho daño a la economía española, porque retrasa la recuperación de la construcción, hasta el día que a Botín & Cia les convenga.

subvencionados dijo...

Cuando a los sinverguenzas estos los llamaban "trileros" consideraba que era un adjetivo más como tantos otros que se les podría atribuir, pero cuando leí esa operación de los 100 millones comprendí el término "trileros" aplicados a esta pandilla.

Se van pasando la bolita (entiéndase inmuebles) de un vaso a otro, hasta que se le pierde la pista. El SAREB compra a cajas quebradas, y el SAREB se vende a sí mismo y luego venderá a algún colega y luego se lo volverá a comprar a precio inflado y luego se lo venderá a otro colega a precio de risa y así hasta el infinito.

¿Dónde está la bolita aquí o aquí?.

Los vemos tan graves, con sus gafapastas, con su ropa de marca, gesticulando. Parecen importantes e incluso parecen que saben lo que se hacen. "Dejadlo todo en nuestras manos, nosotros os salvaremos", jejejeje.

Trileros son solo unos trileros, tahúres, gente de casino hedonistas, ávidos de poder y pasta.

Como no despertemos de una vez y nos demos cuenta en manos de quién hemos depositado nuestras vidas, no empezará a cambiar nada. Es lo peor de la sociedad. En una sociedad holocrática avanzada formada por humanos evolucionados, estos infraseres no tendrían cabida, sin embargo míralos ahí, conduciéndonos a todos y manejando a su antojo. Es para pensar en manos de quién estamos.