Una de cada cinco familias que compró una vivienda durante la burbuja no podrá pagarla

ELCONFIDENCIAL* : El 17,63% de las hipotecas que se firmaron entre 2004 y 2008 son de alto riesgo. Muchas han entrado ya en ejecución hipotecaria o lo harán en los próximos años, con graves consecuencias sobre el mercado inmobiliario y las entidades financieras. Esto es, una de cada cinco familias que compró una vvienda durante la burbuja inmobiliaria no podrá pagarla.
Son las previsiones pesimistas del estudio realizado por la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas, (AFES) que cifra en 700.000 el número de familias que se verá afectada por una ejecución hipotecaria y quienes además de perder su vivienda, "se quedarán con una deuda que les impedirá cualquier tipo de recuperación económica y social".

AFES explica que, en su mayoría, se trata de personas que compraron una vivienda en un periodo de excesos. "Se endeudaron por encima de sus posibilidades inducidos por una falsa expectativa de revalorización de la vivienda y la creencia de una estabilidad laboral indefinida. Nunca pensaron que perderían el empleo y que el precio de su vivienda caería en picado", aseguran desde la asociación.

Entre 2004 y 2008, periodo de mayor auge de la burbuja inmobiliaria, se produjeron 4.106.485 transacciones inmobiliarias, de las cuales 170.627 ya han pasado por el desahucio. Un total de 168.603 se encuentran actualmente en ejecución hipotecaria y se estima que para 2015 el número de ejecuciones hipotecarias habrá afectado ya otras 373.912 viviendas más cuya compraventa se realizó en dicho periodo, lo que da un total de más de 700.000 viviendas ejecutadas. "Para hacernos una idea de la magnitud de estas cifras, podemos compararla con el total de transacciones inmobiliarias del año 2004, que alcanzó las 848.390, o las de 2008 que fue de 564.464, según datos del Ministerio de Fomento".

Colapso judicial

AFES explica que el hecho de que los lanzamientos cada año sean inferiores al número de ejecuciones hipotecarias en curso es resultado del colapso judicial que provoca la crisis. En la actualidad, la asociación estima que hay casi 170.000 casos en los juzgados. Esta estimación se ha realizado teniendo en cuenta el escenario más favorable, manteniéndose los niveles de poder adquisitivo de las familias y sin aumento del paro.

AFES afirma que la recuperación del mercado inmobiliario no es posible si no se reactiva el crédito y no se recupera la confianza en el sistema financiero. Si todas estas personas quedan sin vivienda y con una deuda que no van a poder pagar, la situación no puede hacer sino empeorar. "El mercado inmobiliario tampoco va a salir de su estancamiento si los precios vigentes no se adaptan a la demanda. La única posibilidad de una reactivación económica pasa por la mediación entre afectados y entidades bancarias para condonar parte o toda la deuda que mantienen los afectados", añaden..

AFES ha conseguido en el último año más de 15 millones de euros condonados a sus asociados. También en algunos casos se ha conseguido la dación en pago, gracias a acuerdos alcanzados entre los bancos y los afectados.

Según Carlos Baños, presidente de AFES, "Lo primero que hacemos desde la asociación es escuchar, porque las personas que están en esta situación están llenas de incertidumbres y ansiedades por su futuro. Un problema como este desestructura absolutamente una familia. La segunda labor es explicarles qué es un procedimiento de ejecución hipotecaria porque hay muchos mitos alrededor. Hay que explicarles a qué se enfrentan realmente y que van a perder su casa al no poder hacer frente a la hipoteca. Y, posteriormente, analizamos cada uno de los casos y vemos las posibilidades que hay"

Y añade que, "nosotros muchas veces decimos que lo importante no es tanto perder la vivienda sino cuándo y cómo, porque el gran drama social es que después de perder la casa se quede con una deuda que no va a poder saldar de por vida. Nosotros apostamos decididamente por la mediación como modelo de resolución del conflicto, porque a los bancos tampoco les interesa quedarse las casas y convertirse en las mayores inmobiliarias de este país. Nos dirigimos a las entidades para explicarles los casos y qué es lo que creemos que puede ser una alternativa y les pedimos una actitud positiva hacia la resolución del conflicto. Esperamos que muestren la solidaridad necesaria para este tipo de casos, pero muchas veces es incompatible con los actuales procedimientos de las entidades bancarias”.


* El Confidencial - 11.11.11
Foto: elconfidencial

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Chiclana.- "Núñez sigue con la nefasta política urbanística de los últimos 30 años"

DIARIODECÁDIZ* : La Federación de AA.VV. Las Lagunas lamentó ayer las actuaciones que en materia urbanística se vienen realizando desde el equipo de gobierno. Así, dicho colectivo denunció que, en su opinión, "parece que el delegado de Urbanismo, Andrés Núñez, está por encima de la ley o que no está asesorado adecuadamente".
Una acusación que justificó "a tenor del incumplimiento de la legalidad por su parte, ya que, en primer lugar, está procediendo a conceder licencias en virtud de no sabemos que 'truco', pues no se puede definir de otra forma, ya que el PGOU fue anulado por el Tribunal Supremo y, por tanto, las ordenanzas para la regularización de las AGB, también".
"El asunto", añadió, "es de una arbitrariedad tal, que deja boquiabiertos a todos los juristas que han sido consultados por nosotros. Aquí no hay regla que se respete. En este caso, desde nuestro punto de vista gravísimo, nos estamos refiriendo a una sentencia dictada por el Tribunal Supremo, mediante la cual se anulaba el PGOU de 2.007. Extraordinario ejemplo para la ciudadanía, irónicamente".

"Además", se preguntó, "¿Qué le podrá decir este señor a los sancionados que solicitaron licencia y se les denegó? ¿Por qué a unos, sí y a otros, no? Señor Núñez sus hechos demuestran el escaso contenido que debe tener para usted la palabra democracia".

"Desde nuestro punto de vista, quien acuda a Urbanismo con la intención de regularizarse, cae en una inseguridad jurídica extrema, por las razones argumentadas".

"Ya en la década pasada", recordó, "hubo un colectivo que quiso regularizarse. El Ayuntamiento ofreció la posibilidad de hacerlo en circunstancias no del todo claras. El resultado fue que quien entregó el dinero que se le pedía, perdió ese dinero, ya que la regularización no se llevó a cabo. El timo de la estampita".

"De todos es sabido", manifestó, "la desastrosa política urbanística que se ha venido llevando a cabo desde los últimos 30 años. A la vista están los resultados: falta de inversiones, inseguridad jurídica, desempleo llegando a cotas inimaginables, sanciones estratosféricas originadas por una dejación total y, como consecuencia, embargo total de bienes, cierre de negocios del ramo de la construcción y otros cayendo por el efecto dominó".

"Pues esa misma política desastrosa que venimos arrastrando como decimos en la tres últimas décadas", aseguró,, "nos atrevemos a decir que tiene un merecido continuador y, ese, para nosotros, no es otro que Andrés Núñez".

Para finalizar, el colectivo indicó que "este señor debiera pensar en contar con la participación de federaciones, asociaciones de vecinos, partidos políticos, empresarios y cualesquiera otros colectivos representativos a la hora de la elaboración del PGOU y tal como sentencia la LOUA en su Art. 6, fomentar y asegurar la participación ciudadana. De lo contrario, no solo estaría incumpliendo la ley, sino que la redacción del PGOU adolecería del consenso necesario, con consecuencias imprevisibles".


* Diario de Cádiz - 11.11.11
Foto: Chiclana aérea - uca.es

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Orihuela.- El AVE cambia para siempre el paisaje de la Vega con viaductos de hasta 12 metros

INFORMACIÓN* : Las obras del AVE comenzarán dentro de poco a evidenciar un cambio de paisaje irreversible en la Vega Baja, que desde cualquier punto alto ya no será tanto una gran extensión de huerta como un terreno marcado por una cicatriz; el trazado de la Alta Velocidad. Las vías del tren recorrerán de norte a sur la comarca, uniendo Alicante y Murcia, y ayer el Ministerio de Fomento anunció que ha iniciado los trabajos para construir un viaducto que salve por arriba los tubos del trasvase Tajo-Segura.
Actualmente las vías del tren pasan por debajo de los tubos, pero las vibraciones que causará el AVE -a mayor velocidad que el actual cercanías- plantearon que el cruce debía solucionarse o bien enterrando las vías o construyendo un viaducto para elevar el tren a doce metros de altura. La última opción fue la escogida pese a las demandas de grupos ecologistas y el Ayuntamiento, de modo que ya se ha comenzado a ejecutar las obras para construir la plataforma de todo el tramo de Orihuela (desde la Vereda o Colada de Buena Vida) hasta Beniel (Murcia), un recorrido de 6,8 kilómetros en el que hay tres viaductos. Además de este del trasvase que mide 1.008 metros, habrá uno 337,5 metros a la salida del casco de Orihuela en el extremo sur (entre la ronda y el Salto del Fraile) y otro de 36 metros para salvar por encima también el cauce del río Segura.

Según el Administrador de Infraestructuras Ferroviarias del Ministerio (Adif), en esta fase inicial de la obra "se está procediendo a la cimentación mediante pilotes y el posterior encofrado de las pilas". La cimentación consiste en "pilotes prefabricados de hormigón de 40 metros de profundidad media y el viaducto del trasvase se compone de un tablero de hormigón que asienta sobre un total de 28 vanos y 27 pilas con una altura máxima de 12 metros, que salva con un resguardo de dos metros un sifón del trasvase Tajo-Segura". Precisamente estos pilotes encarecieron el proyecto de obra inicial porque el estudio geotécnico reveló ya en 2008 que el subsuelo era de lodos, y por lo tanto había que anclar la infraestructura a mucha más profundidad de la prevista.

Montaña rusa
Desde el Ayuntamiento de Orihuela ya se definió durante el pasado mandato el trazado del AVE como una "montaña rusa", porque llegará en viaducto a la localidad desde Callosa de Segura, bajará a una profundidad de ocho metros para cruzar el casco urbano, y volverá a subir para pasar sobre el Segura y para salvar también por encima el trasvase a doce metros de altura.
Estas pendientes obligarán al tren a reducir la velocidad, e impiden también que la nueva vía férrea se pueda usar para el transporte de mercancías. Así lo han valorado numerosos colectivos de la comarca y concejales de Urbanismo, entre ellos el exedil de ramo en Orihuela, Antonio Rodríguez Barberá (PP), quien planteó al Ministerio la posibilidad de soterrar todo el trazado del Ave a su paso por Orihuela. Una multitudinaria manifestación en la que participaron miles de personas reclamó el soterramiento del tren, una petición que se ha quedado en el tintero.
Igual que quedó sin efecto, años antes (en torno a 2003 y 2004) la posibilidad de que las vías discurrieran paralelas a la autovía A-7, pues esta opción de trazado norte perjudicaba a Murcia al toparse con la zona, en plena expansión, de La Condomina. Finalmente, el AVE se está construyendo sobre el actual trazado de mercancías y, según los planes previstos por Fomento y la Conselleria de Infraestructuras, también debería de ir por el mismo lugar una autopista directa entre Murcia y Alicante para descongestionar la A-7, la AP-37, que está dibujada sobre plano con un trazado similar, pues iría paralela a la vía del tren desde Hurchillo hasta la capital murciana.

Efecto barrera
Al impacto sobre el paisaje que supondrá esta vía del Ave subiendo y bajando tres veces a lo largo de menos de siete kilómetros entre Orihuela y Beniel, se suma el efecto barrera que generará. Y es que pese a que las vías vayan sobre viaductos y no sobre taludes como inicialmente se plantearon (esto significa que irán sobre pilotes y no sobre una montaña, de modo que se pueda seguir atravesando por debajo) será muy complicado restablecer el sistema de riego tradicional, las conducciones de agua como acequias y azarbes e incluso los caminos de huerta. Por ello los regantes y sindicatos agrarios han sido siempre uno de los colectivos más combativos con el proyecto que ahora avanza a toda máquina.



* Información - 12.11.11
Foto: El tren de cercanías atraviesa el trasvase actualmente por debajo de los tubos, pero el proyecto del Ave establece el paso por arriba.- información

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Cada limeño pierde más de US$ 1.600 al año por culpa del tráfico

ELCOMERCIO/Perú* : Como si se tratara de una enorme casa, donde las tuberías tuvieran múltiples goteras, Vladimir Arana, presidente de la Sociedad de Urbanistas del Perú, observa preocupado la ciudad. Congestión vehicular, tugurización, agua y aire contaminados son algunos de los males que aquejan a sus casi ocho millones de habitantes, quienes en los últimos 10 años han improvisado múltiples paliativos, sin que ninguno perdure por ser deficiente.
“Lima pierde al año US$13.000 millones, unos US$1.625 por habitante, por tanto desorden urbano. Es la cifra más alta de todas las ciudades del Perú, donde se piensa que construir es más importante que planificar”, comenta Arana, quien evaluará mañana en el foro Construyendo Urbanismo, junto con expertos nacionales y extranjeros, cuánto perjudica a Lima la falta de planes que guíen su crecimiento.

¿Qué soluciones podría aportar el foro para los problemas de la ciudad?
Al ser especialistas formados en la planificación y gestión de urbes, vemos no solo el crecimiento material, sino el ambiental y el social. Lima creció sin esas definiciones. Si a ello sumamos que su administración depende de que todos los alcaldes que la habitan estén de acuerdo con un mismo plan, nuestra opinión puede impulsar soluciones en temas como el transporte o la gestión de áreas verdes, que se retrasan o no funcionan.

¿Qué áreas considera que son las más críticas en Lima?
El transporte y la contaminación, que van de la mano, ya que el primero contribuye a que la segunda se agrave. En este caso podemos ver cómo la ausencia de un plan, ya sea de rutas, de pistas o de circuitos, permite que los problemas aumenten. El último plan al respecto me parece que se hizo en los 90.

¿Ha habido algún acercamiento con la gestión actual para colaborar en la planificación de la ciudad?
Esta nueva gestión prometió hacer un plan participativo, pero cuando nosotros nos acercamos al Instituto Peruano de Administración Municipal (IPAM) a modo honorario, casi nos dijeron: “No nos llames, nosotros te llamaremos”. Hasta ahora nada.

La comuna inició hace poco una campaña para impulsar la inversión privada en infraestructura pública. ¿Le parece una buena iniciativa si, como afirma, no se ha elaborado un plan de desarrollo?
Tengo mis dudas porque no se ha evaluado el costo social ni la rentabilidad ambiental de las obras que se desean financiar con fondos privados. Si esos estudios faltan es como colocar el baño de la casa en una parte donde después te das cuenta que estaría mejor la habitación. Sería bueno que la gestión tome en cuenta esto: si no tenemos definido hacia dónde queremos crecer, si no entendemos que ya no somos Lima Metropolitana sino una megalópolis unida a varias provincias de la región, vamos a seguir teniendo ese problema.

Sobre el segundo ámbito más crítico, la contaminación, ¿alguno de los proyectos anunciados por la gestión Villarán le parece significativo?
Aunque tiene debilidades, el proyecto Río Verde es interesante, pero por los problemas de gestión que arrastramos aún no tendría expediente técnico. Es una pena porque se trata de un aporte para disminuir el déficit de áreas verdes de la ciudad, que es bastante grande. Otro tema importante, y pendiente, es la reutilización de las aguas residuales.

Como el urbanismo evalúa también el desarrollo social, ¿qué tan comprometidos ve a los limeños con la mejora de su propia ciudad?
Primero debemos entender que hay que organizar Lima en función de lo que necesita el país, no solo los limeños. Si Lima produce pérdidas, el Perú sufre pérdidas. Pero si Lima es eficiente, todos nos vemos beneficiados. El compromiso de los habitantes debe ser compartido por las autoridades, que deben contar con un plan. Y, sobre todo, respetarlo.


* El Comercio - PAMELA SANDOVAL - 7.11.11
Foto: Lima (Perú), atasco - elcomercio

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El urbanismo en tiempos de crisis

MANUEL A. RUEDA* : El modelo de urbanismo que fomenta la ciudad discontinua con grandes infraestructuras y bajas densidades edificatorias, más propio de una época de esplendor económico con un precio final de vivienda sobreelevado, es un modelo agotado para la situación presente y los años futuros.
En su lugar se viene proponiendo la idea de la ciudad compacta, desarrollada más en vertical que en horizontal, con una ocupación y consumo de suelo más razonable, mayor densidad edificatoria por metro cuadrado, repercusión de precio del suelo más reducida, rehabilitación y recuperación de la ciudad antigua, con el objetivo de cubrir las necesidades de la población, con ahorro de costes de transformación del suelo, de obras de infraestructura, de energía, y de transportes. Este modelo, se basa en la idea general del desarrollo sostenible. La sostenibilidad económica y social enmarcada en el respeto al medio ambiente, será el principio esencial del nuevo modelo urbanístico.
Para su aplicación sería necesaria una ley de armonización de las legislaciones autonómicas que unificara los elementos principales del urbanismo, es decir, la clasificación del suelo, el planeamiento, el procedimiento de aprobación de los planes y su contenido, así como los procedimientos de designación del urbanizador y el constructor, con requisitos de capacidad y solvencia, y de publicidad y concurrencia.

Esta norma debería unificar igualmente la posición de los propietarios en el proceso urbanístico, con respeto a las facultades inherentes al derecho de propiedad y el reconocimiento de los propietarios como otros actores del proceso y no como meros espectadores; y la protección de los derechos subjetivos de los propietarios y de su capacidad de actuación, en atención a la seguridad jurídica, tanto del interés general como del de los particulares. Y todo ello, presidido por la idea capital del respeto y conservación del medio ambiente en términos de la sostenibilidad y viabilidad jurídica y económica de las actuaciones, y la convicción de que solo merece ser transformado, el suelo que vaya a cubrir necesidades previsibles.

El urbanismo es una herramienta para crear ciudad y conservar armónicamente la que ya tenemos, que en los últimos años se ha utilizado como un medio de financiación de las arcas municipales.

Es momento de reconducir la conducta de los operadores económicos y, sobre todo, de las autoridades municipales para que el proceso de desarrollo de las poblaciones responda a las verdaderas necesidades de sus habitantes, y se ajuste el desarrollo a esas necesidades. Para ello es imprescindible una reforma en profundidad del sistema legal de financiación de los ayuntamientos.

La confianza en el sistema que puede producirse con las reformas indicadas, tiene que ir acompañada de un grado muy superior de seguridad jurídica. Seguridad jurídica en el sector público, basado en la confianza en la actuación de las administraciones públicas siempre que se ejerza un verdadero control de legalidad interno, procedente de los mecanismos internos propios -secretarios, interventores, depositarios, etc.-y de la administración de rango superior.

Y seguridad jurídica en el ámbito privado, en las relaciones de los ciudadanos y los propietarios entre sí y con las administraciones, utilizando también el mecanismo propio que nació con esa finalidad que no es otro que la actuación notarial, confiriendo certeza, autenticidad y garantía a los derechos y a las relaciones jurídicas.


* Manuel Ángel Rueda, notario. Ponente general de la 4ª sesión del 11º Congreso Notarial Español


* El Confidencial - Opinión - 12.11.11


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