La nueva valoración del suelo rústico abre un agujero millonario en la banca

ELCONFIDENCIAL* : El 31 de diciembre es la fecha clave. Ese día, expira la prórroga extraordinaria que dio el Gobierno Zapatero a la banca para valorar el suelo rústico a precios reales. La moratoria de 20 meses fue publicada en el BOE en abril del año pasado, y su vencimiento supone un contrapié millonario contra los balances bancarios en unos momentos especialmente delicados para el sector por problemas de liquidez y solvencia. En particular, para las entidades de crédito -fundamentalmente cajas de ahorros- que durante años se han beneficiado de una valoración del suelo rústico en su poder que incorporaba expectativas de generación de plusvalías, lo cual encarecía las expropiaciones y alimentaba fenómenos especulativos ante una hipotética reclasificación por decisiones políticas. Esas expectativas son las que han engordado los balances bancarios con valoraciones artificiales y completamente al margen de la realidad económica. Y son las que han obligado a las administraciones a pagar cifras millonarias en los procesos de expropiación forzosa.
Lo cierto es que el terreno rústico apenas vale hoy un euro a la luz de la Ley del Suelo de mayo de 2007, que en su artículo 23 lo valora en función de la renta real o potencial, pero no sobre expectativas. Como dice el preámbulo de la norma, con la anterior ley del Partido Popular “se llegaba así a la paradoja de pretender que el valor real no consistía en tasar la realidad, sino también las meras expectativas generadas por la acción de los poderes públicos” (recalificaciones).

Hecha la ley, sin embargo, hecha la excepción, y lo cierto es que en una disposición transitoria de la propia normativa se declaró una moratoria de tres años a partir de la entrada en vigor de la ley, el 28 de mayo de 2007. El motivo que se dio es que así se garantizaba una “suave transición”. Esa moratoria es la que en 2010 se prorrogó nuevamente casi dos años más en un real-decreto extraordinario del Gobierno que salvó a la banca. En paralelo, y dentro de su labor prudencial, el Banco de España ha obligado a las entidades financieras a imputarse descuentos significativos sobre el valor de las garantías, y que en el caso del suelo puede llegar al 50%.

El plazo, sin embargo, está ahora a punto de acabar en medio de la interinidad del actual Gobierno, y todo indica que -al menos sobre el papel- los propietarios de suelo rústico (no sólo bancos o cajas de ahorros, sino también inmobiliarias) tendrán que hacer una nueva valoración de sus activos. Por supuesto que a la baja a la vista de la situación del mercado. Y no es asunto baladí teniendo en cuenta que el suelo en poder del sistema financiero se sitúa en el entorno de los 28.000 millones de euros.

Pérdidas millonarias

Fuentes de toda solvencia del equipo económico del Partido Popular dijeron a El Confidencial que, de ganar las elecciones, “la reforma bancaria pasará por una valoración de los activos a precios de mercado”. ¿Qué significa eso? Pues que a expensas de sorpresas de última hora, los propietarios de suelo rústico estarán obligados a anotarse millonarias pérdidas inmobiliarias o hacer fuertes provisiones para cubrirse de un mercado fundamentalmente ilíquido. Sobre todo en momentos como los actuales.

La ley del Suelo establece que los terrenos “se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial” incluyendo subvenciones. Y sólo podrá duplicarse en caso de situaciones excepcionales, como la localización o la cercanía a centros de actividad económica. La norma obliga a utilizar como tipo de capitalización la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. Y los bonos a cinco años cotizan hoy en el entorno del 4,47%, muy por debajo de las expectativas de revalorización en caso de que el suelo fuera declarado urbanizable por la legislación urbanística.

La norma no obliga únicamente a los tenedores de suelo rústico no declarado formalmente urbanizable, sino también a los urbanizables siempre que no exista previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística. Como recuerda la ley, las reglas a que se refiere el párrafo anterior serán de aplicación “hasta el 31 de diciembre de 2011”. Esta salvedad es la que dejará sin apenas valor a miles de solares y parcelas.



* El Confidencial - Carlos Sánchez.- 27/09/2011
Foto: suelo rústico - reuters

10 comentarios :

Alejandro Pillado dijo...

Buenos dias: esto si que me toca de lleno porque lo estoy viviendo en directo varios ejemplos:
PAI GRAO-COCOTERO: hasta ahora habia aún en esta parte de Valencia suelo rustico a precio que no pasaban del euro.Una filial de Bancaja [Habitar-Bancaja] comenzó a comprar a 3.000 euros metro cuadrado ahora están transformado el suelo rustico en urbano en el 2012 saldrán los primeros recibos¿el PAI? "quien sabe donde"
SAGUNTO: suelo rustico que antes se pagaba por esto de la burbuja a 100.000 la ANEGADA [832M2] hoy no tiene ni precio de referencia.-
XILXES[Castellon] casi todo el termino municipal vendido para el famoso PAI con campo de Golf incluido hoy todos los campos abandonados los comprados y no comprados por consiguiente las producciones agricolas ya casi no existen.-
Algunos piensan que esto se "arreglara" en unos cuantos años mientras tanto todo abandonado.Efectivamente los bancos no quieren suelo rustico porque las expectativas se han ido de paseo.-
Pero, están equivocado los campos,la tierra ahora al ser mas barata permite comenzar proyectos agricolas o medioambientales que antes eran imposible por eso de que "aqui va un PAI" .-

kropotkin dijo...

Caer desde muy alto ¿implica estrellarse?
Cada cual que conteste como quiera.
Lo cierto es que la realidad es la que es y el suelo, cuya valoración no sólo imcluía "espectativas" sobre decisiones politicas, sino sobre la CORRUPCIÓN que parecía ilimitada tanto en el espacio como en el tiempo.
Los idólatras de la Ingenieria Contable han estado vendiendo humo durante años, sostenidos por la inmoralidada -ceguera, en el mejor de los casos- de los ultraliberales que todo lo fiaban al mercado. Si de algo se pecó entonces -ahora se ve con claridad- fue de falta de control. El "valor" cuando el mercado no está regulado [o los reguladores no ejercen su responsabilidad, sea por ineptitud o por jugosas comisiones] es el valor de la especulación y el mercado sin regulación se convierte en una mesa de tahures que juegan con las cartas marcadas.
¿que quiene son esos tahures? En aquellos tiempos que se ataban los perros con longaniza, fueron los bancos, las promotoras inmobiliarias y los Partidos Politicos [más, en la medida que detentaron el poder]
Una vez puesta en marcha aquella maquinaria, detenerla era un esfuerzo de titanes.
hubo que esperar a la crisis: un Titán devastador.

quisquilla dijo...

La Administración Tributaria sigue usando el criterio de valorar el suelo por sus expectativas en las épocas de alza con el fin de incrementar la recaudación, ya que atiende al valor real como el de mercado, y ese mercado aún no quieren actualizarlo a la baja.

Como lo mismo hace el IBI en los Ayuntamientos que siguen forrándose aplicando valores superiores a los que corresponderían en el mercado actual.

Así que espero que la Administración también aplique el mismo criterio que contienen las leyes que aprueban para los administrados, salvo que los políticos se crean de otra casta.


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Espino dijo...

Exacto, ese es el problema, las cajas como financiadores del pelotazo especulativo, y los bancos como participe del mismo, cuando un especulador se acerca a un banco, el banco no se limita a financiar, sino que quiere participar con el y llevarse un buen trozo.
En resumen una golferia que nos ha empobrecido a todos los Españoles, que hemos comprado un piso o un local, al doble de su precio, por la especulacion.
UNA ESTAFA PIRAMIDAL A NIVEL ESTATAL...


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csc212 dijo...

Este agujero siempre ha estado ahí, lo que pasa es que no se le ha querido ver.... Pero tranquilos que esto es el chocolate del loro, ya vereis cuando actualicen el precio de los inmuebles a medio construir, o totalmente construidos.... Entonces es cuando nos vamos a encontrar con el problema, porque el precio del suelo es la variable más importante en el precio final del piso [en muchos casos hasta el 80%] y por tanto la variable más importante para conceder la hipoteca.... Y cuando vean que suelo valorado a 1000 millones, y por el que prestaron 500 millones en realidad vale 100 millones.... Las perdidas para el banco son 400 millones, pero el problema se agrava cuando se han prestado además 1500 millones para hacer un bloque encima, el bloque estaba valorado en 2500 millones.... pero cuando en realidad vale solamente 1000.... nos encontramos que perdemos 1000 millones y los intereses del prestamo.... Ruina total.


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maximo dijo...

Y los que por fortuna lo saben y se estan aprovechando, son los antiguos propietarios de esos terrenos expropiados.
Los propietarios que vendieron [expropiados]a precio de mercado suelo rustico, ahora que esas tierras no se les va a dotar de sus usos a los que iban destinados, el antiguo propietario puede reclamar esos terrenos y volverlos a recuperar a precio real de rustico, o sea, algo asi como 1€ metro cuadrado.
Pero claro, hay que estar informados y no hacer mucho ruido y a la chita callando, se queda uno con sus propiedades y las administraciones publicas con una cara de tonto que tira de espaldas, pero claro, no son ellos los que pagan, son los tontos de sus vecinos, los que apechugaran con la deuda.
Y para los que quieran adquirir un terrenito a precio de risa, hay un metodo muy sencillo, aunque a los ayuntamientos les repatea se los soliciten.


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bambola dijo...

Hoy la banca esta en quiebra tecnica. Ojo con lo que vendra. La sobre valoracion de sus activos en bienes inmobiliarios es tremenda y es lo que les ha servido has ta ahora equilibrar, falsamente, sus balances. La mora que se va a crear sera espectacular y no disponen de liquidez para la devolucion de sus propias deudas. Los verdaderos culpables de la esta crisis son ellos. Ahora buscan dinero que es de los contribuyentes. En los proximos meses veremos la realidad de estos actos. Y España esta en el centro del huracan. Las faltas de decisiones, los permanentes engaños y la defensa de los bancos por parte del gobierno nos va hacer muchisimo daño. Conviene trabajar con bancos extranjeros, los españoles nos llevan a un crack terrible. Y, quizas, sean ellos quienen muevan los hilos de la bolsa con el fin de hacer liquidez, aunque hoy no lo puedo asegurar pero???


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advill dijo...

Si resolvemos el punto del valor de la tierra resolveremos el principal problema del principal mercado español, el ladrillo, es absurdo que aqui, con menor poder adquisitivo que Francia tengamos casas al doble o triple de precio, simplemente no es sostenible y todo surge de la especulacion con el suelo.
En cualquier pais europeo el 70% del valor de un inmueble es de la construccion y el 30% del suelo, en España es al reves 70% en suelo y entonces no queda mas remedio que poner una mierdita encima donde la gente vive y que es el otro 30%.

En esto todos, autonomías, ayuntamientos, bancos,y publico, el valor del suelo en España debe ser equivalente al indicador inmobiliario europeo comparando el poder de compra del ciudadano con el de la tierra, como hacerlo? desinflando todavia un 50% el valor inmobiliario promedio, eso es un agujero a la banca de proporcion.


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maximo dijo...

Por lo que yo se y tengo entendido, en la C. Valenciana existe la R.A.U. que permite a cualquier urbanizador invadir terreno privado para urbanizarlo y una vez aprobado el proyecto urbanizador, les exigen a los propietarios de esos terrenos a urbanizar, el pago de la urbanización en % a los metros exporpiados y lo mas sangrante es, que si se niega a pagar, con seguridad sera expropiado y sin recibir un centimo a cambio y para colmo, amparados por esta dichosa R.A.U.
Se han dado muchos casos de estos que comento y el mas sangrante fue el de un matrimonio holandes que habian construido una casita en la sierra dentro de su parcela y cuando volvieron de vacaciones de su pais, se encontraron que su terreno habia sido invadido por excavadoas y les habian urbanizado casi toda su finca, llenandosela de calles asfaltadas y ademas, les habian expropiado su finca.
La suerte que tuvieron fue, que sin pasar por los tribunales ordinarios españoles, acudieron a la justicia holandesa y de ahí a Estrasburgo y la patada en el culo que recibio ayuntamiento, promotor y Juzgados fue de las que hicieron epoca, ya que quedaron todos con el culo al aire.


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Perogrullo diverso dijo...

veamos.
El sistema financiero no ha invertido en terrenos, ni rusticos, ni urbanos ni urbanizables... Sabes, los bancos no especulan, prestan

Los que han invertido son los promotores y constructores, en su faceta de promotores, los cuales han comprado terrenos con creditos que les han dado los bancos.... eso del credito promotor, que es el principal agujero y del que se habla poco.

Y cuando no se ha podido edificar o vender a un constructor, etc pues el negocio se ha ido a pique, el promotor, empresa, ha quebrado y en pago del credito, pues le ha dejado al banco los terrenos, con los que garantizaba el prestamo. [sabes.... es una empresa y como tal, responde con su patrimonio empresarial, no como los particulares que piden un credito personal con garantia hipotecaria, tambien mal llamado hipoteca].

Tambien, algunos bancos, mayormente cajas, han invertido en el negocio de la construccion, poniendo dinero suyo [bueno, de sus ahorradores y de prestamos] en operaciones inmobiliarias que se han ido al traste y ahora tienen..
pisos terminados
pisos a medio terminar
solares urbanizados
terrenos urbanizables

pero no por compra


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