'El modelo de política de vivienda hunde sus raíces en el franquismo'

FOTOCASA/Entrevista* : Antonio Montiel, profesor asociado de Ciencia Política y de la Administración de la Universitat de València, y José Manuel Naredo, doctor en Ciencias Económicas y estadístico, han escrito a cuatro manos el libro "El modelo inmobiliario español y su culminación en el caso valenciano", publicado recientemente por Icaria Editorial, en el que se repasa la historia de la política de vivienda en España.
-fotocasa: En su libro hablan del "urbanismo salvaje" como causa principal de la crisis del sector ¿Cuáles han sido, en su opinión, los factores determinantes para llegar a la actual?
-Montiel y Naredo: Es evidente que se ha producido una sobreconcentración de actividad en el sector inmobiliario que ha detraído recursos de otros sectores (industria, agricultura, etc.), debilitando enormemente, como ahora se ha hecho evidente para todos, la economía española. Pero esa situación no ha sido casual, tiene que ver con la apuesta estratégica por un modelo de política de vivienda que prima la propiedad y la vivienda libre frente a la vivienda en alquiler y la vivienda de protección pública. Es un modelo que hunde sus raíces en el franquismo y cuyos hitos serían la creación del Ministerio de la Vivienda en 1957 y el diseño de una estrategia de producción de vivienda en propiedad basada en una iniciativa privada que disfrutará de enormes facilidades para promover la reclasificación de nuevos suelos y el protagonismo del sector financiero atraído por el floreciente mercado hipotecario, junto a las políticas de estímulos fiscales a la compra de viviendas. Paradójicamente este modelo habría venido a consolidarse años después, ya en plena democracia.
Y ello debido básicamente a la confluencia de tres requisitos: la continuidad de muchos de los grupos de poder económico forjados al calor de aquel modelo y de las antiguas facilidades para el “pelotazo” inmobiliario y la permanencia de su capacidad de influencia política en la nueva democracia; la crisis del planeamiento muy acusada en el periodo final del franquismo pero ahora normativizada a través de nuevas técnicas que facilitan la aparición de operaciones inmobiliarias “acordadas” entre promotores y políticos una pieza clave de la ordenación urbanístico-territorial y la disposición, tras la entrada de España en la UE, de una financiación barata y abundante sin precedentes, que animó la formación de burbujas especulativas..

fotocasa.es: ¿Qué responsabilidad se le puede atribuir a la administración pública, entidades financieras y a promotores y constructores?
Montiel y Naredo: Las administraciones públicas democráticas, tanto a nivel estatal como autonómico, apenas han generado políticas públicas nuevas, dando continuidad a las viejas prácticas que hemos comentado antes y renunciando a una planificación territorial estratégica. Por su parte las administraciones municipales han seguido instaladas en un urbanismo localista y de manipulación del planeamiento como fuente de generación de recursos económicos con que atender las demandas ciudadanas y paliar la deficiente financiación estatal y autonómica que, conforme al modelo constitucional, debería corresponderles.

Juntamente con esto ninguna de los tres niveles territoriales ha ejercido adecuadamente sus facultades en materia de disciplina, ni territorial, ni urbanística, ni siquiera en materia de vivienda, instalándose una cultura de la permisividad con las diversas infracciones que, con el tiempo, ha propiciado la aparición de prácticas directamente corruptas en el contexto de una cierta indolencia social en la que el reproche social y político se presenta como un fenómeno poco frecuente y minoritario.

Por otra parte las enormes expectativas de beneficios para promotores y entidades financieras, favorecidos por las facilidades para la reclasificación de suelos y la ausencia de políticas eficaces de promoción de la vivienda pública o de fomento de la oferta en alquiler, entre otros mecanismos regulatorios del mercado de suelo y vivienda, favorecieron la deriva especulativa de los actores económicos del sector.

fotocasa.es: ¿Cómo calificarían las políticas de vivienda de los últimos años? ¿En qué fallaron y cuáles fueron sus aciertos?
Montiel y Naredo: ELas políticas de vivienda de los últimos años se han movido en parámetros tradicionales, a pesar de los cambios en las condiciones socioeconómicas y las nuevas inquietudes territoriales y medioambientales de una buena parte de la sociedad.

Las políticas de vivienda recientes no han sido capaces de estimular la producción de viviendas de protección pública a pesar de la existencia de una evidente demanda insatisfecha de vivienda social y en alquiler. Como tampoco de estimular la rehabilitación del parque residencial existente.

En definitiva, poco o nada han hecho por corregir la deriva hacia la producción de la construcción de nueva planta de vivienda libre en ubicaciones excéntricas, habiendo llegado incluso a no cumplirse los cupos anuales de producción de vivienda de protección pública ni rehabilitación fijados en los planes de vivienda suscritos por la administración central y las diferentes autonomías sin que se hayan derivado responsabilidades políticas para nadie.

fotocasa.es: En cuanto a la otra cara de la moneda, ¿cuál ha sido la responsabilidad de los consumidores y compradores de vivienda?
Montiel y Naredo: Los consumidores y compradores de vivienda han sido presa del espejismo de “nuevos ricos” que les presentaron interesadamente la mayoría de las entidades financieras, con la complicidad de las agencias de tasación y otras agentes intervinientes en el proceso, habiendo incurrido en un gravísimo endeudamiento que representa el caso más elevado de endeudamiento entre los hogares de la Unión Europea.

fotocasa.es: Hay opiniones para todos los gustos respecto al descenso de precios de la vivienda. Unos dicen que ya han tocado fondo, otros apuntan que aún tienen que seguir bajando... ¿Cuál es la situación actual?¿Acaso los precios actuales no van a bajar mucho más?
Montiel y Naredo: Han pasado ya cuatro años desde que, en mayo de 2007, los precios de los anuncios de venta de viviendas empezaron a mostrar la caída de los precios. Los precios de tasación empezaron a hacerlo casi con un año de retraso, moderando esa caída. Y en el primer trimestre de 2011 los precios de la vivienda de anuncios y tasaciones han acelerado su caída y seguirán cayendo mientras no se digiera el sobredimensionado 'stock' de viviendas existente. Sobre todo cuando los mayores síntomas de recesión (el aumento del paro, de las suspensiones de pagos, unidos a los recortes sociales) contribuyen a enfriar todavía más la demanda de viviendas por lo que pensamos que seguirán bajando los precios aún algún tiempo.

fotocasa.es: ¿Cuál es el camino a seguir para colocar el stock de vivienda sin vender y para reconducir el sector inmobiliario español? ¿Ven cerca un repunte del mercado?
Montiel y Naredo: Pensamos que llevará algún tiempo digerir el 'stock' de viviendas en venta y permitir que se recupere el ahorro y se rebaje la deuda de los hogares… y el posible repunte que finalmente podría producirse, sería mínimo con relación a los niveles de negocio alcanzados durante el boom inmobiliario.

Lo más probable es que siga profundizándose la crisis del sector inmobiliario, que la banca está refinanciando cada vez con más dificultades. Más de la mitad de las promotoras, que están hoy en quiebra técnica (es decir, que el valor de mercado de sus activos no llega hoy a cubrir el de sus pasivos exigibles), no podrán devolver los créditos y tendrán que acabar desapareciendo y/o cayendo en manos de sus acreedores y arrastrarán en su caída a una nube de empresas constructoras y/o dependientes de ellas.

Este será el panorama si, como resulta previsible, la depresión prosigue y no se plantea un plan efectivo de reconversión del sector que debe comportar un cambio radical del modelo inmobiliario que nos ha traído hasta tan lamentable situación.

fotocasa.es: ¿Qué decisiones deberían tomar las administraciones públicas para darle un nuevo impulso al sector?
Montiel y Naredo: La resaca de la borrachera inmobiliaria nos ha dejado un stock sobredimensionado e ineficientemente utilizado, transformando en exceso, el déficit de viviendas que justificaba el tradicional empeño de promover la construcción. España es el país europeo con más viviendas per capita, aunque con menos viviendas sociales y con más viviendas secundarias y desocupadas), y tendrá que esforzarse mucho en dar salida al enorme 'stock' de viviendas acumulado que, si a las viviendas nuevas y usadas en venta sumamos las que hay en construcción y en proyecto, supera largamente los dos millones de unidades.

2010 ha sido el primer año en el que ha empezado a rebajarse el enorme 'stock' de viviendas en venta, al haber caído la construcción por debajo de las compras; aún así a este ritmo, se tardaría más de un lustro en digerir el 'stock', siempre que se dejasen abandonadas parte de las construcciones en curso.

En definitiva la duración del ajuste dependerá de las políticas que se adopten y de la flexibilidad y transparencia de los precios inmobiliarios, y es aquí donde fallan tanto las políticas, como la información sobre el mercado inmobiliario, cuestiones necesarias ambas para agilizar y hacer social y económicamente más llevadero el ajuste.


* Fotocasa - 15.07.11


2 comentarios :

todo atado dijo...

Es que el 'caudillo' dejó todo atado y bien atado, por eso continúan sus políticas fascistoides de vivienda en propiedad e hipotecas demenciales. Así hacen ahora, de paso, un favor a los amiguetes de los bancos, por si vienen mal dadas y necesitan money

Pisos dijo...

Eso lo explica todo...